2019年3月底的一天，深交所鐘聲敲響，中糧地產(chǎn)的故事畫(huà)上了一個(gè)轉(zhuǎn)折，周政以大悅城控股為主角，開(kāi)始描繪新的篇章。
還是在2018年年末，中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)的重組方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)，這意味著歷時(shí)17個(gè)月的重組獲得最終批準(zhǔn)。
隨后的2019年，中糧地產(chǎn)更名為大悅城控股、調(diào)整人員架構(gòu)、發(fā)布全新品牌戰(zhàn)略、規(guī)劃業(yè)務(wù)版圖……這一年，大悅城控股重新起步。
在過(guò)去的365天里，大悅城控股實(shí)現(xiàn)市值大幅增加、負(fù)債率下降、融資成本顯著降低，公司的管理層甚至喊出了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的小目標(biāo)。
但也是這一年，兩個(gè)上市平臺(tái)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題仍然亟待解決，未來(lái)要如何實(shí)現(xiàn)更加專(zhuān)業(yè)化、更加市場(chǎng)化的發(fā)展路徑，仍待努力。
住宅業(yè)務(wù)長(zhǎng)短板
“過(guò)去經(jīng)營(yíng)兩家上市公司，投資比較分散，發(fā)聲也難形成合力。”
2019年以前，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了好幾個(gè)階段，但這幾個(gè)階段都有一個(gè)共同點(diǎn)——業(yè)務(wù)分散。
2007年開(kāi)始，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為兩大塊，其中，中糧地產(chǎn)主管住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，中糧置地負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)；2011年開(kāi)始，劃分為中糧地產(chǎn)（住宅及工業(yè)地產(chǎn)）、中糧置地（大悅城）、酒店事業(yè)部（商務(wù)與度假酒店）、中糧海南（旅游地產(chǎn)）四個(gè)板塊。
“四分天下”的局面持續(xù)了四年時(shí)間，中糧地產(chǎn)版圖再生變動(dòng)。
2014年，正式分為中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)兩個(gè)上市平臺(tái)，前者掌管集團(tuán)旗下的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，后者負(fù)責(zé)商業(yè)及旅游業(yè)務(wù)。
如今，時(shí)間走到2019年，大悅城控股成為中糧集團(tuán)旗下融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)平臺(tái)，而大悅城地產(chǎn)將成為以商業(yè)地產(chǎn)為核心的城市綜合體平臺(tái)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
“整合后的大悅城控股既能通過(guò)開(kāi)發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益和升值紅利。”
2019年以來(lái)，大悅城控股的營(yíng)業(yè)收入大幅提升。
數(shù)據(jù)顯示，上半年，大悅城控股錄得營(yíng)業(yè)收入182.71億元，超過(guò)了2018年全年的總額。更重要的是，營(yíng)收增長(zhǎng)幅度也有了很大改善，達(dá)到了102.96%。
在大悅城控股183億元收入中，來(lái)自商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的收入占比超過(guò)80%，來(lái)自投資物業(yè)的收入為26.64億元，占總收入14.58%，而酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)及其他管理等業(yè)務(wù)提供的收入分別占比2.38%、1.25%和0.39%。
值得注意的是，重組過(guò)后，雖然2019年中期投資物業(yè)相關(guān)收入由2018年末的6.11億元大幅增加至26.64億元，同時(shí)增加了酒店經(jīng)營(yíng)收入4.34億元，但依舊未能改變大悅城控股營(yíng)收的波動(dòng)軌跡。
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回顧過(guò)往財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售收入才是公司業(yè)績(jī)的主要貢獻(xiàn)者，但大悅城控股的住宅銷(xiāo)售一直呈現(xiàn)“爬坡式”的緩慢增幅。
2014年，大悅城控股商品房銷(xiāo)售額108.5億元，隨后幾年，這一數(shù)值以30%的增幅往上攀爬，2018年全年，這一數(shù)值錄得398.64億元，同比增長(zhǎng)52.39%。
重組之后，大悅城控股商品房銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)，2019年上半年錄得253.98億元，同比增長(zhǎng)62.86%。
在動(dòng)輒數(shù)千億銷(xiāo)售額的房地產(chǎn)行業(yè)里，大悅城控股兩百多億的規(guī)模，依舊任重道遠(yuǎn)。
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僅以當(dāng)下規(guī)模無(wú)法在行業(yè)中有足夠的分量，因此，2019年大悅城控股也不斷拿地儲(chǔ)糧，以備規(guī)模擴(kuò)張之需。
上半年，大悅城控股累計(jì)獲取了9宗地塊，總計(jì)容面積103.38萬(wàn)平方米；7-8月份又在昆明、臺(tái)州、江門(mén)和沈陽(yáng)新增了4個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容面積138.62萬(wàn)平方米。按此計(jì)算，前8月，大悅城控股新增土地儲(chǔ)備達(dá)到2018年全年的1.24倍，占2017年全年的七成。
截至2019年6月，大悅城控股貨值約為2600億元，到年底具備可售條件的貨值是1624億元。
拿地增加的同時(shí)，大悅城控股拿地成本亦有所下降。在2019年8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，重組完成，兩個(gè)上市平臺(tái)協(xié)同拿地、融資效應(yīng)明顯，上半年公司拿地成本為5800元/平方米，較上年同期8000元/平方米下降了33%。
住宅銷(xiāo)售提速、儲(chǔ)糧加速、拿地均價(jià)下調(diào)……重組整合成為大悅城控股向前奔跑的“助跑器”，讓其在銷(xiāo)售難、拿地難、融資難的2019年仍然能夠快速前進(jìn)。
進(jìn)取的商業(yè)地產(chǎn)
重組完成后，大悅城地產(chǎn)成為大悅城控股子公司，與后者“商住協(xié)同”不同，前者將以商業(yè)地產(chǎn)為核心，發(fā)展城市綜合體平臺(tái)。
目前，大悅城地產(chǎn)已打造了大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條購(gòu)物中心產(chǎn)品線，除去管理輸出項(xiàng)目，截至2019年中期，該公司持有已開(kāi)業(yè)的大悅城購(gòu)物中心10個(gè)及祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目1個(gè)，購(gòu)物中心可出租面積共計(jì)87.07萬(wàn)平方米，上半年平均出租率96%，實(shí)現(xiàn)租金收入16.01億元。
與此同時(shí)，大悅城地產(chǎn)擁有在建及擬建大悅城項(xiàng)目5個(gè)，分別位于北京、成都、重慶、武漢等城市；在建擬建大悅城春風(fēng)里項(xiàng)目4個(gè)，位于北京、蘇州、青島。
大悅城地產(chǎn)還提出，今后將以每年三到五個(gè)新項(xiàng)目的速度增長(zhǎng)，力爭(zhēng)在2020年布局30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
不過(guò)，規(guī)模快步之間，大悅城地產(chǎn)卻陷入了“增收不增利”的局面。
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根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2019年中期，大悅城地產(chǎn)錄得營(yíng)收67.32億元，同比增長(zhǎng)67.2%，但公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為8.77億元，較上年同期下降48%。
實(shí)際上，從2014年開(kāi)始，大悅城地產(chǎn)的凈利潤(rùn)就呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)，當(dāng)年凈利潤(rùn)為16.73億元，同比下降46.3%；2015年，這一數(shù)值繼續(xù)下降57.54%，為7.26億元。
隨后三年時(shí)間，大悅城地產(chǎn)凈利潤(rùn)終于扭轉(zhuǎn)下跌的局面，并于2018年全年錄得21.03億元，但2019年中期，這一數(shù)值再次下跌。
或許對(duì)大悅城地產(chǎn)而言，增收不增利是從慢走到奔跑必須付出的代價(jià)。這家剛剛經(jīng)歷了重大資產(chǎn)重組的企業(yè)，近幾年不斷通過(guò)基金、輕資產(chǎn)、多元化等方式改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
截至目前，大悅城地產(chǎn)共有三支商業(yè)地產(chǎn)基金，分別是核心基金、并購(gòu)基金和城市更新并購(gòu)基金。
2016年，大悅城與中國(guó)人壽、GIC、中國(guó)人壽成立封閉式基金，GIC、中國(guó)人壽以92.89億元的價(jià)格向大悅城地產(chǎn)收購(gòu)了6個(gè)項(xiàng)目49%的股權(quán)。
初涉基金的大悅城，嘗到了“輕重結(jié)合”的甜頭。2017年，大悅城地產(chǎn)再與GIC合作，共同成立境內(nèi)、外并購(gòu)基金，以尋找位于中國(guó)境內(nèi)潛在物業(yè)項(xiàng)目的收購(gòu)機(jī)會(huì)，從而升級(jí)改造為大悅城自有旗艦品牌“大悅城”商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該基金初步投資金額為114億元。
值得一提的是，2019年8月，大悅城地產(chǎn)將旗下上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城及西安大悅城相關(guān)權(quán)益打包轉(zhuǎn)讓給上述并購(gòu)改造基金。
此次轉(zhuǎn)讓讓大悅城地產(chǎn)擺脫了賺取租金的單一營(yíng)收模式：一方面，大悅城地產(chǎn)作為基金份額持有人享受資產(chǎn)收益及日后退出時(shí)的資產(chǎn)增值收益；另一方面，作為項(xiàng)目管理人，可以向托管方收取一定管理費(fèi)用。
除此之外，2018年，大悅城控股聯(lián)合高和資本成立城市更新并購(gòu)母基金，隨后雙方收購(gòu)了北京火神廟項(xiàng)目，并改造成為“大悅春風(fēng)里”產(chǎn)品系首個(gè)項(xiàng)目——大興大悅春風(fēng)里。
“通過(guò)基金方式轉(zhuǎn)出部分股權(quán)，能夠加速回流資本；通過(guò)收購(gòu)再改造的方式擴(kuò)張規(guī)模，速度會(huì)比自建快很多。”
無(wú)論是“減重”還是“快步”，對(duì)大悅城地產(chǎn)而言，通過(guò)基金撬動(dòng)資本賦能，加速資本回流，不僅能夠降低杠桿水平，實(shí)現(xiàn)資本閉環(huán)，更能成為規(guī)模擴(kuò)張的重要砝碼。
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