中梁在2019年上半年首次進(jìn)入了18個新城市，獲取了70個項目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等多個二線城市，買地金額達(dá)到320億，二線占比達(dá)到40%，三線占比51%，總建面814萬平方米，新增貨值940億元，平均地價僅為3900元/平方米。
中梁控股稱：“擬繼續(xù)擴大在全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步提升二線城市滲透率。”在2018年下半年，中梁已將重心轉(zhuǎn)至二線及強三線，二線占比逐步提升。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
上述兩個圖表為中梁半年報所披露的土儲分布情況，總土地儲備約5300萬平方米，385個項目位于139個城市中，未售貨值約3400億。中梁十分依賴與信任江浙一帶，尤其是身為大本營的浙江有超過1200萬平方米土儲，顯然對深耕當(dāng)?shù)厮鶐淼娜セЧ肿孕拧?/p>
但一貫稱為長三角經(jīng)濟區(qū)的江浙滬，中梁缺少了在上海的規(guī)劃。更有意思的是，中梁為了全國化布局的快速擴張，在2016年將總部搬遷至上海后，至今沒有在上海有過任何一塊土地和項目，和一線城市這個標(biāo)簽從未匹配在一起。
一方面是一線城市土地指標(biāo)稀缺，競爭房企多，所需的資金量大，且面對的管制和限價是下沉市場無法比擬的，擅長快進(jìn)快出的中梁對此并不熟悉。
從圖表中不難看出，中梁已經(jīng)逐步完成了二三線轉(zhuǎn)型，雖然仍有不足2成土儲位于四線城市，但2019年上半年新購置土地中僅有9%位于四線，相比2018年14%的四線城市新增土儲來說，中梁在調(diào)整著自己的計劃。
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最主要原因在于四線城市的去化難題，在棚改紅利以及返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮褪去后，對于當(dāng)?shù)毓べY并不高、人口增長不快的現(xiàn)狀而言，房子并沒有當(dāng)初那么好賣。
下半年，中梁持續(xù)著二三線拿地的節(jié)奏，包括無錫、寧波、成都、合肥、沈陽等都成為了中梁二線與強三線版圖中的一員。
值得注意的是，中梁權(quán)益比維持在較高的79%，雖然對比過往幾年超過80%的權(quán)益比來說稍有下滑，但接近80%仍然為一線房企中的較高一檔。目前將重心往二線靠攏的中梁，面對逐漸高企的房價，選擇了更多的合作，降低風(fēng)險及支出。
如果用楊劍的大奔和MINI比喻，中梁現(xiàn)在應(yīng)該是左手5輛大奔，右手25輛MINI，二三線兩開花。
對比往年，據(jù)中梁6月份公布的招股書披露，在2016年獲取地塊數(shù)量為63宗；2017年為119宗；2018年為221宗，獲取土地數(shù)量在3年內(nèi)大幅增長。
為了配合每年的銷售指標(biāo)增長要求，中梁的土地儲備也需要大幅增長。以中梁70%左右的去化率來看，新進(jìn)入很多城市以及調(diào)整二線比例，去化率可能會進(jìn)一步下降，這就要求中梁當(dāng)年可售貨值增長更快。
然而，商業(yè)開發(fā)不足讓中梁錯過了不的地塊，因為現(xiàn)如今許多出讓地塊都打包了附近的商業(yè)整體開發(fā)。雖然在投資性物業(yè)經(jīng)驗上有所缺失，但中梁并沒有像其他房企打算轉(zhuǎn)型，核心還是住宅開發(fā)，但會尋求一些商住地塊的聯(lián)動買地機會。
2019年上半年新增70個項目，全年新增項目數(shù)應(yīng)該不會超過2018年。一是大環(huán)境下地價比較高，二是融資端限制了很多以前可以使用的財技。“穩(wěn)”字當(dāng)頭的政策下，中梁也選擇了以穩(wěn)為主。
另一方面，中梁2019年需要一份更好看的財務(wù)報表，來通過港交所的聆訊并順利上市，少拿地就可以有更好的現(xiàn)金流。中梁轉(zhuǎn)往二三線的戰(zhàn)略部署則讓其進(jìn)入了很多陌生城市，需要熟悉當(dāng)?shù)厥袌龊笤倏觳角斑M(jìn)。
中期業(yè)績會上中梁管理層透露，隨著上市后打開融資通道的錢到位，土地儲備將會拉長到2.5倍左右。
阿米巴減法
為了上市，中梁年初開始在內(nèi)部做減法，從組織到員工再到管理層年輕化，楊劍對自己賴以成名的阿米巴拿起了手術(shù)刀，在前面加上了“具有中梁特色的阿米巴”。
大方向上分析，中梁選擇了整合幾個區(qū)域集團，“大魚吃小魚”一般的調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，配合幾個重點區(qū)域的突破。
中梁將此前的12個區(qū)域集團減少到了7個，分別設(shè)立北方、山東、江蘇、浙江、中部、南方、西部七大區(qū)域集團，以及總部直接管理的4個直屬公司，產(chǎn)城不動產(chǎn)區(qū)域集團，長沙直屬區(qū)域公司、萬筑直屬區(qū)域公司、青島直屬區(qū)域公司。
中梁奉行的運營策略是“快進(jìn)快出、小步快跑、低開高走”，通過標(biāo)準(zhǔn)化運營快速擴張和復(fù)制，在這艘巨輪運作時只有夠快，才不會被吞噬。
然而，并不僅僅是外部因素，中梁內(nèi)部的競爭也十分激烈。
中梁阿米巴的解釋是將大業(yè)務(wù)集團分成若干小業(yè)務(wù)組織，每個單位組織于運行期間享有足夠程度的自主權(quán)，通俗一點就是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的加盟店，通過不斷量化分權(quán)配以結(jié)果為導(dǎo)向的評估及激勵機制。
數(shù)據(jù)顯示，中梁境內(nèi)附屬公司數(shù)量從2016年的223家增至2018年的839家，且雇員人數(shù)已由2016年的2100人以上增至2018年的12500人以上。
每個區(qū)域公司有拿地指標(biāo)，在拿地以后再向集團申請資金，沒有拿地或者擴張不積極的公司只有等待被吞并的命運。以結(jié)果為導(dǎo)向的評估機制可以激勵出最勇敢的戰(zhàn)士，但也能讓他們?yōu)榱私Y(jié)果不計后果。
中梁的“456”戰(zhàn)略及快周轉(zhuǎn)是成功的重要因素，即4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月回款再投資，可是中梁的快并不僅僅體現(xiàn)買地和賣樓上，為了迅速進(jìn)入下一個項目，公司在建房子時也有點著急。
中梁在招股書中的風(fēng)險提示也寫到：“這可能導(dǎo)致阿米巴單位在正常營運過程中作出魯莽的決定以實現(xiàn)短期回報，并造成阿米巴單位之間形成惡性競爭。”
過去一年，溫州、鹽城、張家港、紹興等城市的項目出現(xiàn)了維權(quán)事件。此外，寫進(jìn)中梁招股書中的徐州旭鑫施工平臺滑塌造成的人員傷亡，正是由于工作人員的急功近利，為了提前開盤賣房偽造的施工現(xiàn)場。
事實上，并不僅僅是中梁面對著消費者的維權(quán)，追尋快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不少都面臨著被維權(quán)的事情。但中梁阿米巴模式所推崇的內(nèi)部競爭及結(jié)果導(dǎo)向的評判標(biāo)準(zhǔn)，無疑加劇了這種情況發(fā)生的可能性，這種風(fēng)險隨著中梁擴大的地理覆蓋范圍以及阿米巴單位及雇員數(shù)量的增加而不斷擴大。
此外，中梁阿米巴模式跟投制度是房企內(nèi)最利益共享的跟投，但同時也是最風(fēng)險共擔(dān)的。
其中，中梁集團管理層和區(qū)域部門負(fù)責(zé)人是強制跟投，如果沒錢那就是公司強制配資，并每年上交利息。
黃春雷曾表示：“實際上到目前為止，中梁控股總體還是盈利的。當(dāng)然我們會根據(jù)市場的變化，比如現(xiàn)在的利潤或市場壓力的情況下，會調(diào)整一些比例，或改變一些條件，具體也有一些微調(diào)。”
但是幾十個項目中，總會有虧錢的項目。以這種競爭氛圍，一些區(qū)域公司一定會冒著比較大的風(fēng)險去拿一些并不穩(wěn)妥的地塊，從而造成虧損。
在虧損的情況下，員工需要自掏腰包解決。在中梁回款速度的要求下，有些房子恰好遇到調(diào)控或者市場變化的情況下并不好賣，只能降價加速去化，那么造成的虧損，員工也需要共擔(dān)。
當(dāng)然，中梁“分錢”時也毫不手軟，在利益捆綁機制下的中梁管理層并沒有流失太多人才，在流動性較強的房企中比較另類，2019年最大的管理層變化莫過于32歲的李和栗成為地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁。
一位三十出頭的新領(lǐng)導(dǎo)無疑會讓中梁底下的人打滿雞血，阿米巴模式下的論功行賞將會重新刺激員工奮力向前，此前裁員造成的負(fù)面消息影響會減少。
是的，中梁裁員了。
為了上市的公司裁員并不少見，互聯(lián)網(wǎng)公司就深諳此道，在2019年年初中梁進(jìn)行區(qū)域整合時就清退了不少員工。
成功上市后，中梁又在11月份迎來了一次裁員風(fēng)波，預(yù)計將陸陸續(xù)續(xù)減少總部大約10%-20%，有的會進(jìn)行下放，有的則會直接裁員。
主要原因是和中梁的區(qū)域整合有關(guān)，大體目的都是為了公司能夠運行得更有效率，減少總部的員工，以及減少區(qū)域集團的數(shù)量，將職權(quán)更好的一層層下放。
上市后，一切都不能再隱藏在冰山之下，浮出海面的中梁需要找到一條帶有自己印記的路。
來源：觀點地產(chǎn)新媒體
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