2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟�；赝�2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。
上市后，一切都不能再隱藏在冰山之下，浮出海面的中梁需要找到一條帶有自己印記的路。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 最后一家TOP20房企上市了。
創(chuàng)辦于1993年的中梁，比現(xiàn)在不少千億房企都要“老資格”�？缭搅硕嗄甑臍v程后，中梁從2017年開始籌劃上市，在失效了一次后，終于開花結果。
中梁身上最深的光環(huán)莫過于“小碧桂園”的稱號，“快周轉”、“三四線”、“項目跟投”，曾有消息稱董事長楊劍曾帶著一眾高管前往碧桂園總部學習。
楊劍是“悶聲發(fā)大財”的典型，極少在公開場合講話，更少面對媒體發(fā)聲，就在中梁第二次遞交招股書通過港交所聆訊后的新聞發(fā)布會上，他也只說了9個字：“我們對上市很有信心。”
惜字如金、行事低調的楊劍，在激動人心的港交所上市環(huán)節(jié)也只是現(xiàn)身敲鐘，留給媒體的只有那句耳熟能詳?shù)拇蟊己蚆INI傳言。
隨著中梁上市，楊劍身上多了一個標簽，“溫州第二有錢的人”。
2013年熬過了溫州房地產(chǎn)危機后，中梁作為當?shù)刈畲箝_發(fā)商，對民間資本動了心思。無論是受限于資金情況也好，還是主動下沉三四線市場，中梁在過去這幾年間都吃透了政策的紅利。
上市之后，面對融資渠道收緊、棚改紅利消散、調控持續(xù)升級、土排競爭激烈的現(xiàn)狀，中梁亟需調整航向，摘去標簽，找到屬于自己的路。
2019年的中梁，從幕后來到臺前，第一次站在聚光燈下，有些陌生。
主動降速
中梁沒有以前沖那么快了，但仍然很快。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
從2016到2018年，中梁合約銷售金額復合增長率達到131%，是同期增長最快的企業(yè)之一，楊劍的MINI強行超速插入到了TOP20的隊列中，達到千億之后，適當放緩了腳步。
中梁2019年定下的全年目標是1300億元，對比2018年1015億元的銷售額來說，增速大約在27%，并提前一個月完成了任務，在11月達到了1305億元的銷售額。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
中梁2019全年可售貨值資源約1900億元，去化率大約在70%左右，面對持續(xù)的市場調控以及房企去化難的問題，中梁顯得很自信。2018年，頭部房企們的去化率才維持了70%，而部分掉隊的房企在5成至6成之間。
從區(qū)域上看，大本營長三角仍然貢獻了超過一半的銷售額，但相比2018年中接近75%的銷售份額，對于長三角的依賴逐步減輕。超過了千億之后，中梁需要全國范圍內的突破來支撐銷售額的增長。
其中，最明顯的區(qū)域莫過于中西部，此前被房企們忽視的戰(zhàn)場正在被重新拾起。從2018年中僅有7%的銷售貢獻，突破至接近24%，而珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域也在逐步凸顯，讓中梁穩(wěn)中有升。
據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，中梁目前排在銷售榜的第21位，在權益金額銷售榜的第18位。
與2018年末排位接近，中梁的增速變得不那么快，而楊劍當初在內部提出的2021年3000億“小目標”似乎也已被拋諸腦后。
中梁目前簽約回款率在90%，這個指標十分優(yōu)秀。在銷售指標上中梁與碧桂園十分接近，7成的去化率，9成的回款率，較高的權益比，但碧桂園模式的缺點，中梁也一并繼承了，“賣得多，但是賺得少”。
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半年報披露，中梁上半年收入205.57億元，同比增長111%，而2018年全年為302.14億元，過去數(shù)年在銷售額上的突飛猛進以及較高的權益比，使得中梁前幾年在規(guī)模沖刺下的大部分合約銷售額都將轉化為未來的收入保障。
目前，中梁的預收款項亦就是合約負債大約為1141.84億元，將會在未來結轉后釋放為公司的業(yè)績，雖然收入增長比預期快，然而在商業(yè)布局上的缺失，讓中梁的經(jīng)常性收入微乎其微，物業(yè)銷售占總收入的占比達到了99.3%。
上半年，中梁完成了12.32億元的歸母凈利潤，40%分紅是上市之初為了吸引投資者所設立的高指標，是內房企中最舍得分錢的房企之一。而上市以來中梁的表現(xiàn)也不錯，市值接近220億，較上市之初上漲了大約13%。
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公司深耕三四線的結果是毛利率和歸母凈利率都不太好看，行業(yè)毛利率在30%左右，而中梁2019上半年24.5%的毛利率比起過往20%出頭已經(jīng)穩(wěn)步增長；歸母凈利率同樣如此，行業(yè)10%上下的歸母凈利率，中梁僅達到了6%，“叫座不叫好”的現(xiàn)象值得反思。
但在債務調整上，中梁首席執(zhí)行官黃春雷和副總裁游思嘉的工作無疑完成得十分出色，至少從報表上來看的確如此。
如果說過去的幾年中梁負債率是坐了過山車一般，那么上市后大概已經(jīng)度過了最刺激的那一段。
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從2016年的1790%降低至2019上半年的43.5%，中梁凈負債率從最危險的地方用四年回到了安全的邊界。1.7現(xiàn)金短債比以及50%的短期債務比算不上特別優(yōu)秀，但已足夠讓曾經(jīng)在天空中飛了幾年的中梁，緩緩安全落地。
經(jīng)營性現(xiàn)金流則遠遠算不上優(yōu)秀，上半年凈流出97.6億元。中梁還在持續(xù)擴張過程中，較高的權益比讓中梁現(xiàn)金流承受了不小壓力。雖然現(xiàn)金流回款及時，但持續(xù)的買地支出還是讓其在規(guī)模突進中出現(xiàn)了較大的逆差。
過去3年，中梁的融資成本分別為9.4%、7.9%、9.9%，上半年為10%，可以說借來的錢都是貴錢。
融資方面最大的特點是信托，這也是中梁發(fā)家的根本。建立信托公司發(fā)放產(chǎn)品，通過連帶擔保和資產(chǎn)抵押后籌集資金，這也是中梁融資成本居高不下的原因之一。
目前，中梁的債務結構為51%的其他貸款（信托），以及49%的銀行貸款。相較于2018年，銀行貸款比率在逐步提升。銀行貸款利率成本為7.6%，非銀貸款為12.4%，差了將5個百分點，如若將來中梁能夠減少部分非銀貸款，將對公司釋放利潤有很大幫助。
上市籌集的27億港元中31.6%亦將用作償還信托貸款，能夠上市對中梁將來借到便宜的錢很重要。
而三大評級機構標普、惠譽、穆迪分別給予的B+、B+及B1主體評級，對中梁來則是錦上添花，有了好的評級，境外債就更好利用。
中梁上市兩個月后成功發(fā)行了第一筆美元債，總額為3億美元，于2021年9月26日到期，年利率為11.5%。
這筆錢并不便宜，甚至與部分信托成本相當，但上市公司第一筆美元債一般會比較貴，能夠發(fā)出去比利率來說更重要。評級機構對于未來的背書，會幫助中梁發(fā)行更便宜的美元債。
二線并道
有多少錢決定了你能去哪，錢不夠那就買一張近一點的票，中梁當年用全副身家押注在了通往三四線的火車上。
在房地產(chǎn)市場利用面粉產(chǎn)出面包的過程中，楊劍選擇了薄利多銷，用便宜的面粉造出最多人需要的面包。
對于中梁的發(fā)展方向，楊劍曾經(jīng)講過：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機會。”
下沉市場帶來的福利，讓中梁從百億跨越到千億。短短3年時間內的火箭跳躍，沒有讓楊劍被勝利沖昏頭腦。隨著棚改政策的變動，中梁也隨之調整了自己的拿地策略。
2019年7月的港交所敲鐘儀式現(xiàn)場，黃春雷也提到：“如果下半年房地產(chǎn)資金收緊，在二線的土地投資可能會加大。”
“在二線及強三線的拿地比例占到80%以上。”他表示。
中梁在2019年上半年首次進入了18個新城市，獲取了70個項目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等多個二線城市，買地金額達到320億，二線占比達到40%，三線占比51%，總建面814萬平方米，新增貨值940億元，平均地價僅為3900元/平方米。
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