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作為一家后起房企，從百億到千億銷售額，需要多少時(shí)間？中梁控股（02772.HK）給出的答案是三年。
2015年才僅有168億元銷售規(guī)模，三年內(nèi)以火箭般的速度跳升，2018年一躍突破千億規(guī)模達(dá)到1015億元，中梁控股狂飆突進(jìn)的速度令人驚嘆。
而根據(jù)中梁控股發(fā)布的2019年11月合約銷售運(yùn)營數(shù)據(jù)，2019年前11月，中梁實(shí)現(xiàn)銷售金額約1305億元，同比增長約47%；合約銷售面積約1244.1萬平方米，按年增長約42%。
也意味著，中梁控股已提前并超額完成全年1300億元的銷售目標(biāo)，成為2019年少數(shù)提前一個(gè)月完成全年目標(biāo)的房企之一。
巧合的是世茂前11月銷售額同樣增長了47%，世茂和中梁控股保持了Top20最快增速的同時(shí)，且均完成了全年目標(biāo)。
不過，在去年7月完成港股上市后，盡管凈負(fù)債率大幅下滑，但中梁控股還面臨著土儲(chǔ)不足、融資成本較高、現(xiàn)金流吃緊等問題。
土儲(chǔ)彈藥不足
中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地產(chǎn)融資寒冬中“瘋狂掃貨”。
土地是房企的糧草庫，土地儲(chǔ)備不足，最終將導(dǎo)致企業(yè)后繼乏力。
而和眾多頭部房企重倉一線城市不同，中梁控股集中在二三四線城市。在公司財(cái)報(bào)中，中梁控股提到“本集團(tuán)采用高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，以標(biāo)準(zhǔn)化的流程于二三四線城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”
截至去年上半年，公司土地儲(chǔ)備約4200萬平方米。但中梁控股的土地儲(chǔ)備并不算充足，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019上半年中梁控股土儲(chǔ)貨值為3385.4億元，排在35名，與其Top20的銷售排名有不小的差距。其總貨值相當(dāng)于上半年銷售額的5.32倍，考慮銷售增長，只夠滿足未來兩年左右的銷售。而百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)平均去化周期為4.2年。
目前，中梁控股的土地儲(chǔ)備主要聚集在三四線城市，主要集中在長三角三四線、普通三四線。財(cái)報(bào)顯示，截至去年上半年，公司二三四線城市土地占比分別為18.2%、64.1%、17.7%，三四線城市占比超過八成。
為進(jìn)一步補(bǔ)充土地彈藥，中梁加速拿地步伐。數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，中梁新增129塊土地，投資總金額約為711億元。中梁前11月拿地與銷售比為54.5%，高于百強(qiáng)房企0.36的均值。
由此計(jì)算，中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地產(chǎn)融資寒冬中“瘋狂掃貨”，顯示了中梁激進(jìn)趕超的野心。
與此同時(shí)，中梁還在優(yōu)化土地布局結(jié)構(gòu)，即加大重點(diǎn)二三線城市的拓展力度。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年中梁新增土地中，二三線城市的比例已超過80%。
不過加速拿地背后，土地成本也在增加，2019年上半年，中梁已收購?fù)恋氐钠骄杀炯s為3934元/平方米。
公告顯示，公司毛利率由2018年上半年的27.3%下降至2019年上半年的24.5%，主要由于土地收購成本有所提升所致。
信托依賴
真正驅(qū)動(dòng)黑馬房企在過往三年狂飆的，卻是非銀金融。
房地產(chǎn)行業(yè)中，從百億到千億僅用了三年時(shí)間的，只有兩家企業(yè)，一家是融信，一家就是中梁。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 中梁控股 |
