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中梁創(chuàng)始人楊劍把高增長奇跡歸結(jié)于：“高周轉(zhuǎn)、抓住三四線棚改的歷史機(jī)遇和獨(dú)創(chuàng)的地產(chǎn)阿米巴模式。”
不過，真正驅(qū)動黑馬房企在過往三年狂飆的，卻是非銀金融。其中，尤其以信托、私募債、供應(yīng)鏈金融、ABS、資管計(jì)劃等為甚。
而中梁則是將信托等融資手段運(yùn)用到“爐火純青”的地步。根據(jù)資料梳理，與中梁合作的信托名單就包括：中信信托、安信信托、萬向信托、愛建信托、四川信托、中航信托和陸家嘴信托等多家信托機(jī)構(gòu)。
過多依賴非銀金融，導(dǎo)致中梁融資成本高企。中梁控股在2018年的融資成本為9.9%，遠(yuǎn)高于主流上市房企平均融資成本均線6.07%。
2019年上半年，中梁控股的加權(quán)平均融資成本高達(dá)10%。而要知道，去年上半年，中梁的凈利率僅為9.24%，核心凈利率僅有6%。
中梁在堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，充分調(diào)動民間資本的積極性。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，上海忠信徐企業(yè)管理公司（下稱“忠信資本”）這個(gè)隱蔽的資金運(yùn)作平臺與中梁有千絲萬縷的聯(lián)系。
據(jù)悉，忠信資本創(chuàng)立于2015年，總部位于上海，是一家專業(yè)型資產(chǎn)管理公司。原創(chuàng)始人徐亮瓊，是中梁控股執(zhí)行董事兼高級副總裁。目前，忠信資本已成立9家專業(yè)資產(chǎn)管理公司，累計(jì)發(fā)行基金34支，投資項(xiàng)目137個(gè)，累計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模超300億。
實(shí)際上，在急速擴(kuò)張這幾年，忠信資本一直充當(dāng)中梁的資本火藥庫。2019年5月16日，忠信資本基金經(jīng)理王猛在“走進(jìn)忠信，了解中梁，房地產(chǎn)投資形勢交流會”上稱，忠信資本與中梁地產(chǎn)建立了長期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。此外，忠信資本官方列出的投資項(xiàng)目，均為中梁旗下，包括蘇州獨(dú)墅御湖、首府壹號院項(xiàng)目等樓盤。
目前，中梁資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)95.25%，上市前凈負(fù)債率突擊改善有所下降。中梁控股的短期債務(wù)占比為50.23%，一年到期的債務(wù)占比相對較大，盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務(wù)，但近幾年公司現(xiàn)金流狀況堪憂。2019上半年，中梁控股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-97.61億。
中梁控股對信托融資的依賴，直接導(dǎo)致公司銷售毛利率長期處于低位。2016~2018年，中梁控股毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，在規(guī)模房企中遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于逾30%的一般行業(yè)均值。
居高不下的融資成本幾乎吞噬了它的凈利潤。招股書顯示，截至2018年底，中梁有109個(gè)信托或資管計(jì)劃尚未償還，總額達(dá)到約147億元，占到借款總額的54.5%。
公告顯示，中梁控股2019年上半年融資成本為2.50億元，較去年同期的1.43億元，同比增加74.3%。中梁控股表示，成本上升是因?yàn)榻杩罱痤~及利率上升導(dǎo)致，但部分被在建物業(yè)的資本化利息增加所抵銷。
2019年，公司金融負(fù)債利息開支總額為21.221億元，同比增加61.0%。而該期間，中梁的核心利潤才12.32億元，也就是說，利息開支遠(yuǎn)大于所掙的錢。
來源： 英才雜志 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 中梁控股 |
