2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開(kāi)啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。
上市后，一切都不能再隱藏在冰山之下，浮出海面的中梁需要找到一條帶有自己印記的路。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 最后一家TOP20房企上市了。
創(chuàng)辦于1993年的中梁，比現(xiàn)在不少千億房企都要“老資格”�？缭搅硕嗄甑臍v程后，中梁從2017年開(kāi)始籌劃上市，在失效了一次后，終于開(kāi)花結(jié)果。
中梁身上最深的光環(huán)莫過(guò)于“小碧桂園”的稱號(hào)，“快周轉(zhuǎn)”、“三四線”、“項(xiàng)目跟投”，曾有消息稱董事長(zhǎng)楊劍曾帶著一眾高管前往碧桂園總部學(xué)習(xí)。
楊劍是“悶聲發(fā)大財(cái)”的典型，極少在公開(kāi)場(chǎng)合講話，更少面對(duì)媒體發(fā)聲，就在中梁第二次遞交招股書通過(guò)港交所聆訊后的新聞發(fā)布會(huì)上，他也只說(shuō)了9個(gè)字：“我們對(duì)上市很有信心。”
惜字如金、行事低調(diào)的楊劍，在激動(dòng)人心的港交所上市環(huán)節(jié)也只是現(xiàn)身敲鐘，留給媒體的只有那句耳熟能詳?shù)拇蟊己蚆INI傳言。
隨著中梁上市，楊劍身上多了一個(gè)標(biāo)簽，“溫州第二有錢的人”。
2013年熬過(guò)了溫州房地產(chǎn)危機(jī)后，中梁作為當(dāng)?shù)刈畲箝_(kāi)發(fā)商，對(duì)民間資本動(dòng)了心思。無(wú)論是受限于資金情況也好，還是主動(dòng)下沉三四線市場(chǎng)，中梁在過(guò)去這幾年間都吃透了政策的紅利。
上市之后，面對(duì)融資渠道收緊、棚改紅利消散、調(diào)控持續(xù)升級(jí)、土排競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀，中梁亟需調(diào)整航向，摘去標(biāo)簽，找到屬于自己的路。
2019年的中梁，從幕后來(lái)到臺(tái)前，第一次站在聚光燈下，有些陌生。
主動(dòng)降速
中梁沒(méi)有以前沖那么快了，但仍然很快。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從2016到2018年，中梁合約銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到131%，是同期增長(zhǎng)最快的企業(yè)之一，楊劍的MINI強(qiáng)行超速插入到了TOP20的隊(duì)列中，達(dá)到千億之后，適當(dāng)放緩了腳步。
中梁2019年定下的全年目標(biāo)是1300億元，對(duì)比2018年1015億元的銷售額來(lái)說(shuō)，增速大約在27%，并提前一個(gè)月完成了任務(wù)，在11月達(dá)到了1305億元的銷售額。
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中梁2019全年可售貨值資源約1900億元，去化率大約在70%左右，面對(duì)持續(xù)的市場(chǎng)調(diào)控以及房企去化難的問(wèn)題，中梁顯得很自信。2018年，頭部房企們的去化率才維持了70%，而部分掉隊(duì)的房企在5成至6成之間。
從區(qū)域上看，大本營(yíng)長(zhǎng)三角仍然貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的銷售額，但相比2018年中接近75%的銷售份額，對(duì)于長(zhǎng)三角的依賴逐步減輕。超過(guò)了千億之后，中梁需要全國(guó)范圍內(nèi)的突破來(lái)支撐銷售額的增長(zhǎng)。
其中，最明顯的區(qū)域莫過(guò)于中西部，此前被房企們忽視的戰(zhàn)場(chǎng)正在被重新拾起。從2018年中僅有7%的銷售貢獻(xiàn)，突破至接近24%，而珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域也在逐步凸顯，讓中梁穩(wěn)中有升。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，中梁目前排在銷售榜的第21位，在權(quán)益金額銷售榜的第18位。
與2018年末排位接近，中梁的增速變得不那么快，而楊劍當(dāng)初在內(nèi)部提出的2021年3000億“小目標(biāo)”似乎也已被拋諸腦后。
中梁目前簽約回款率在90%，這個(gè)指標(biāo)十分優(yōu)秀。在銷售指標(biāo)上中梁與碧桂園十分接近，7成的去化率，9成的回款率，較高的權(quán)益比，但碧桂園模式的缺點(diǎn)，中梁也一并繼承了，“賣得多，但是賺得少”。
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半年報(bào)披露，中梁上半年收入205.57億元，同比增長(zhǎng)111%，而2018年全年為302.14億元，過(guò)去數(shù)年在銷售額上的突飛猛進(jìn)以及較高的權(quán)益比，使得中梁前幾年在規(guī)模沖刺下的大部分合約銷售額都將轉(zhuǎn)化為未來(lái)的收入保障。
目前，中梁的預(yù)收款項(xiàng)亦就是合約負(fù)債大約為1141.84億元，將會(huì)在未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)后釋放為公司的業(yè)績(jī)，雖然收入增長(zhǎng)比預(yù)期快，然而在商業(yè)布局上的缺失，讓中梁的經(jīng)常性收入微乎其微，物業(yè)銷售占總收入的占比達(dá)到了99.3%。
上半年，中梁完成了12.32億元的歸母凈利潤(rùn)，40%分紅是上市之初為了吸引投資者所設(shè)立的高指標(biāo)，是內(nèi)房企中最舍得分錢的房企之一。而上市以來(lái)中梁的表現(xiàn)也不錯(cuò)，市值接近220億，較上市之初上漲了大約13%。
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公司深耕三四線的結(jié)果是毛利率和歸母凈利率都不太好看，行業(yè)毛利率在30%左右，而中梁2019上半年24.5%的毛利率比起過(guò)往20%出頭已經(jīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)；歸母凈利率同樣如此，行業(yè)10%上下的歸母凈利率，中梁僅達(dá)到了6%，“叫座不叫好”的現(xiàn)象值得反思。
但在債務(wù)調(diào)整上，中梁首席執(zhí)行官黃春雷和副總裁游思嘉的工作無(wú)疑完成得十分出色，至少?gòu)膱?bào)表上來(lái)看的確如此。
如果說(shuō)過(guò)去的幾年中梁負(fù)債率是坐了過(guò)山車一般，那么上市后大概已經(jīng)度過(guò)了最刺激的那一段。
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從2016年的1790%降低至2019上半年的43.5%，中梁凈負(fù)債率從最危險(xiǎn)的地方用四年回到了安全的邊界。1.7現(xiàn)金短債比以及50%的短期債務(wù)比算不上特別優(yōu)秀，但已足夠讓曾經(jīng)在天空中飛了幾年的中梁，緩緩安全落地。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流則遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上優(yōu)秀，上半年凈流出97.6億元。中梁還在持續(xù)擴(kuò)張過(guò)程中，較高的權(quán)益比讓中梁現(xiàn)金流承受了不小壓力。雖然現(xiàn)金流回款及時(shí)，但持續(xù)的買地支出還是讓其在規(guī)模突進(jìn)中出現(xiàn)了較大的逆差。
過(guò)去3年，中梁的融資成本分別為9.4%、7.9%、9.9%，上半年為10%，可以說(shuō)借來(lái)的錢都是貴錢。
融資方面最大的特點(diǎn)是信托，這也是中梁發(fā)家的根本。建立信托公司發(fā)放產(chǎn)品，通過(guò)連帶擔(dān)保和資產(chǎn)抵押后籌集資金，這也是中梁融資成本居高不下的原因之一。
目前，中梁的債務(wù)結(jié)構(gòu)為51%的其他貸款（信托），以及49%的銀行貸款。相較于2018年，銀行貸款比率在逐步提升。銀行貸款利率成本為7.6%，非銀貸款為12.4%，差了將5個(gè)百分點(diǎn)，如若將來(lái)中梁能夠減少部分非銀貸款，將對(duì)公司釋放利潤(rùn)有很大幫助。
上市籌集的27億港元中31.6%亦將用作償還信托貸款，能夠上市對(duì)中梁將來(lái)借到便宜的錢很重要。
而三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪分別給予的B+、B+及B1主體評(píng)級(jí)，對(duì)中梁來(lái)則是錦上添花，有了好的評(píng)級(jí)，境外債就更好利用。
中梁上市兩個(gè)月后成功發(fā)行了第一筆美元債，總額為3億美元，于2021年9月26日到期，年利率為11.5%。
這筆錢并不便宜，甚至與部分信托成本相當(dāng)，但上市公司第一筆美元債一般會(huì)比較貴，能夠發(fā)出去比利率來(lái)說(shuō)更重要。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于未來(lái)的背書，會(huì)幫助中梁發(fā)行更便宜的美元債。
二線并道
有多少錢決定了你能去哪，錢不夠那就買一張近一點(diǎn)的票，中梁當(dāng)年用全副身家押注在了通往三四線的火車上。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)利用面粉產(chǎn)出面包的過(guò)程中，楊劍選擇了薄利多銷，用便宜的面粉造出最多人需要的面包。
對(duì)于中梁的發(fā)展方向，楊劍曾經(jīng)講過(guò)：“如果布局一二線城市是開(kāi)大奔，布局三四線城市是開(kāi)寶馬MINI。你開(kāi)10輛大奔，我開(kāi)50輛寶馬MINI，我還是大有機(jī)會(huì)。”
下沉市場(chǎng)帶來(lái)的福利，讓中梁從百億跨越到千億。短短3年時(shí)間內(nèi)的火箭跳躍，沒(méi)有讓楊劍被勝利沖昏頭腦。隨著棚改政策的變動(dòng)，中梁也隨之調(diào)整了自己的拿地策略。
2019年7月的港交所敲鐘儀式現(xiàn)場(chǎng)，黃春雷也提到：“如果下半年房地產(chǎn)資金收緊，在二線的土地投資可能會(huì)加大。”
“在二線及強(qiáng)三線的拿地比例占到80%以上。”他表示。
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