不過(guò)，銷售規(guī)模上漲、權(quán)益銷售比重卻有所下降。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益銷售金額TOP100榜單，2019年合景泰富的權(quán)益銷售金額為555.2億元，權(quán)益比重約64.5%，相比2018年全年平均權(quán)益占比80%左右大幅下降。顯然，合景泰富正在加強(qiáng)合作。
另一方面，合景泰富在加大融資力度，尋求海外債進(jìn)行融資的同時(shí)，還“創(chuàng)新”融資方式，拓寬融資渠道。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
于3月11日，合景泰富發(fā)行了市場(chǎng)首單CMBS，具體為100億規(guī)模的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，該債券于7月份成功發(fā)行19億元，利率5.3%。
12月不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，合景泰富旗下子公司廣州合景申請(qǐng)了兩項(xiàng)合共125億的公司債。廣州合景的融資主要與收購(gòu)廣州天建而增長(zhǎng)的債務(wù)有關(guān)，而該項(xiàng)資產(chǎn)重組則是合景泰富為集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行的股權(quán)調(diào)整和架構(gòu)內(nèi)資源整合。
為管理好資金池，合景泰富在這一年里花了不少心思。
“在盈虧平衡、利潤(rùn)率越來(lái)越低的情況下，企業(yè)就必須重視精細(xì)化管理提升盈利能力。”合景泰富地產(chǎn)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳曾表示。為此，合景泰富與SAP（中國(guó)）有限公司、IBM就構(gòu)建合景泰富SAP數(shù)字化管理平臺(tái)系統(tǒng)簽訂合作。
“如果不進(jìn)行精細(xì)化管理，賺錢的項(xiàng)目就可能變成虧損的項(xiàng)目，一體化數(shù)字管理平臺(tái)最大的價(jià)值之一就是集團(tuán)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控。”最終的表現(xiàn)則是給企業(yè)所有的運(yùn)營(yíng)流程，以及企業(yè)對(duì)于整個(gè)集團(tuán)資金落實(shí)到所有項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率、集團(tuán)整體的現(xiàn)金流、以及所有的預(yù)測(cè)（項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)土地預(yù)測(cè)，現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)）帶來(lái)保障。
更重要的任務(wù)
融資以外，合景泰富2019年大部分動(dòng)作都集中在拿地上。
后面的路要跑贏，需要補(bǔ)充足夠的儲(chǔ)備。按時(shí)間線回溯可以發(fā)現(xiàn)，一貫低調(diào)的合景泰富從2016年起便開(kāi)始蓄力。
土儲(chǔ)上加大全國(guó)化戰(zhàn)略布局力度，進(jìn)入城市數(shù)量由2016年末的12個(gè)城市擴(kuò)展至2019年6月末的38個(gè)城市，項(xiàng)目數(shù)量亦由2016年末的67個(gè)增加至2019年6月末的153個(gè)。截至6月底，合景泰富旗下共擁有153個(gè)項(xiàng)目，擁有共計(jì)權(quán)益建面約1772萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
單從2019年來(lái)看，土地獲取主要集中在上半年，共新增16個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增權(quán)益建筑面積175萬(wàn)平方米；如果按面積計(jì)算，其中約50%新增權(quán)益建面通過(guò)招拍掛方式獲取。
值得注意的是，合景泰富多次是以超過(guò)45%溢價(jià)競(jìng)得地塊。2月份，以總價(jià)37億摘天河黃埔金融城商住用地，樓面價(jià)3.7萬(wàn)/平方米，溢價(jià)超45%。3月底，以上限4.97億元競(jìng)得杭州塘棲小城市核心區(qū)商住地塊一，溢價(jià)49.77%。4月份，以總價(jià)3.01億摘浙江臨海商住地，溢價(jià)54.36%。6月，以12.46億摘增城荔城街羅崗村A19124宅地，溢價(jià)45%。
進(jìn)入城市數(shù)量和項(xiàng)目數(shù)量均大幅增加，這對(duì)合景泰富跨區(qū)域項(xiàng)目管理能力及資金平衡能力帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。土儲(chǔ)和項(xiàng)目建設(shè)不斷增多，加上存貨和投資性物業(yè)規(guī)模較大，也直接影響了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括負(fù)債率增長(zhǎng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度難以提升、毛利下滑等。
事實(shí)上，為了以較低價(jià)格獲取土地，合景泰富獲取新項(xiàng)目的主要形式已開(kāi)始轉(zhuǎn)向收并購(gòu)。
從拿地均價(jià)來(lái)看，2016-2018年公司新獲取項(xiàng)目樓面均價(jià)分別為9929元/平方米、8006元/平方米和5411元/平方米，下降幅度較大。2019年上半年，新獲取的項(xiàng)目16個(gè)，權(quán)益建筑面積為175萬(wàn)平方米，樓面均價(jià)為7500元/平方米，該數(shù)據(jù)有所上升或因?yàn)槎啻瓮ㄟ^(guò)招拍掛方式以高溢價(jià)拿地。
如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)并進(jìn)，始終是一個(gè)難題。面對(duì)行業(yè)瓶頸期，合景泰富也在尋找新的“出路”。
2018年，“合景泰富地產(chǎn)”便更名“合景泰富集團(tuán)”，為調(diào)整未來(lái)發(fā)展布局規(guī)劃做鋪墊。
多元化發(fā)展成效的確在業(yè)績(jī)上有所體現(xiàn)。2018年末，合景泰富在物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)管理方面的收入分別約60.64億元、3.79億元、4.68億元、5.66億元。其中，物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)管理收入分別提升64.1%、10.3%和24.2%，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入占比從2017年的90.38%降至81.1%。
截至2019年上半年，物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)管理收入分別約97.1億元、3.2億元、2.5億元及3.63億元。
于8月份，合景泰富進(jìn)行了一項(xiàng)人事變動(dòng)，原首席財(cái)務(wù)官徐錦添辭任公司執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官、公司秘書等職位，并將出任集團(tuán)高級(jí)顧問(wèn)。對(duì)此，孔健岷稱：“徐錦添有更重要的任務(wù)。”
常年擔(dān)任公司CFO的老將，在公司加速發(fā)展階段突然抽身，“更重要的任務(wù)”給人們留下了許多猜測(cè)和想象空間。有分析猜測(cè)是分拆物業(yè)，據(jù)了解，截至2019年6月30日止6個(gè)月，合景泰富物業(yè)管理收入約3.6億元，同比增長(zhǎng)約43.6%。
“更重要的任務(wù)”是什么？新的一年里，或許合景泰富會(huì)給出更明確的答案。
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