“就像跑1000米，前面200米跑慢一些，后面500米再沖上去，結(jié)果都是一樣的，體力消耗卻沒那么大。”一向“閑適”作風的孔健岷，帶領(lǐng)合景泰富經(jīng)歷了一段長跑。
或許是為了厚積薄發(fā)，2007年上市后，合景泰富并沒有快速邁進，而是用了六七年時間鋪路，將住宅以外的地產(chǎn)業(yè)態(tài)先做了個遍。
現(xiàn)如發(fā)展到第二十四年，眼看千米已過半，前半段保留力氣的合景泰富也開始加速，準備“沖刺”了。
“未來三年會是爆發(fā)期”，這是孔健岷在2018年年初提出的新規(guī)劃，隨即合景泰富發(fā)力，不論是規(guī)模擴張力度還是銷售增速，都在這一年達到峰值。
被認為“艱難”的2019年，合景泰富步伐稍微放緩了一點，但依舊不時現(xiàn)身土地公開市場，同時進行收購和聯(lián)營，降低成本獲取土儲，在銷售上尋求突破。
但規(guī)模沖刺也帶來了副作用，營收復(fù)合增速減慢、經(jīng)營性現(xiàn)金流連年為負、凈負債率不斷上升、存貨周轉(zhuǎn)率較差等，或許也成了合景泰富的困擾。
可以看到，過去一年合景泰富試圖對癥下藥，努力平衡資金這條松緊繩。
另外，孔健岷口中所說的“更重要任務(wù)”，或是在暗示合景泰富已經(jīng)摸索到了新的前進方向。
利潤大增背后
從2019年上半年的數(shù)據(jù)來看，合景泰富在營收、凈利、毛利指標上均有超一倍的增長，各項財務(wù)指標看上去都不錯。
截至2019年6月30日，合景泰富實現(xiàn)收入106.47億元，同比大增207.4%；權(quán)益合并收入約人民幣171.10億元， 同比增長68.7%；毛利約人民幣37.31億元，同比大幅增加246.2%；歸屬股東凈利潤59.63億元，同比增長174.63%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理
這一數(shù)據(jù)比2018年要好看得多，營收增速停滯不前的情況得到了改善；因為較高的凈利率，凈利潤總額也一直保持在高位。
不過，合景泰富利潤的大增，很大程度上得益于投資性物業(yè)進入收成期。
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查閱財報可以發(fā)現(xiàn)，近兩年來，合景泰富“其他收入及收益”和“投資物業(yè)公允價值收益”的總和占凈利潤比重大幅增加，尤其是2018年增至109.5%。2019年上半年，該兩項收益合共41.94億元，占比70.33%。
其中，投資物業(yè)公允價值收益凈額錄得30.55億元，主要與各區(qū)多項可出租商業(yè)物業(yè)有關(guān)。另外投資物業(yè)余額也在逐年增長，主要因為近年來公司持有型物業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴大。
經(jīng)營性物業(yè)的增長，一定程度上幫助合景泰富守住了利潤指標。
“隨著所布局的購物中心、酒店及商場在一二線城市的亮相和運營，經(jīng)營性收入也逐漸步入成熟期和收成期，預(yù)計將在未來兩年大幅增長，為集團提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”孔健岷曾表示。
單從上半年看，合景泰富持續(xù)性經(jīng)營收入同比增長51%至人民幣10.71億，成熟商場及木蓮莊酒店的經(jīng)營利潤率均達到50%，成熟寫字樓經(jīng)營利潤率達到80%。
此外，在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)新開業(yè)2家購物中心和4家自營品牌酒店，落地在廣州、上海、成都、南寧等一線及強二線城市的八座寫字樓也投入運營，為集團提供穩(wěn)定現(xiàn)金收入。
相比之下，合景泰富近年來主業(yè)物業(yè)開發(fā)的結(jié)算收入表現(xiàn)一般，這跟存貨周轉(zhuǎn)率有很大關(guān)系。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理
從存貨上看，近4年來合景泰富的存貨規(guī)模整體呈現(xiàn)上升趨勢。繼2018年突破550億后，仍保持上升趨勢。
存貨周轉(zhuǎn)效率方面，2016-2018年該數(shù)據(jù)分別為0.16次、0.18次和0.11次，2019年卻依舊表現(xiàn)較差。這主要由于近年來公司土地獲取力度較大，且部分新獲取項目尚未到達結(jié)轉(zhuǎn)階段；同時，公司商辦及酒店物業(yè)較多，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亦處于較低水平，近三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.09次、0.09次、0.05次。
從反映去化壓力指標的“存貨/平均預(yù)收賬款”數(shù)值來看，合景泰富面臨著較大的去化壓力。2018年該數(shù)值為8.29，較2017年的12.90下降了35.74%，但仍高于行業(yè)3/4位數(shù)。
另一方面，合景泰富的負債開始攀升，資金承壓。
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2018年開始，合景泰富負債總額增長43.17%至1527.65億元；截至2019年6月末，同比增32.01%至約1666.08億元；資產(chǎn)負債率則為82.43%，較2018年同期的80.71%有所上升。
從負債構(gòu)成來看，主要由應(yīng)付合營企業(yè)款項、其他應(yīng)付款及應(yīng)計款項和有息債務(wù)構(gòu)成。 其中，由于合營企業(yè)及項目明顯增多，關(guān)聯(lián)方往來款持續(xù)增長，應(yīng)付合營企業(yè)款項在近三年的年均復(fù)合增長率達35.04%，增長較快。
值得注意的是，2018年報中披露，應(yīng)付合營企業(yè)款項全部為無抵押、免息且無固定還款期款項，未來該部分款項的回收情況及來源的穩(wěn)定性并不能得到保證。
綜合來看，目前合景泰富的“資金池”很大程度上靠投資性物業(yè)做貢獻，此外需要還的債也在不斷增加。不過，預(yù)收款項較為充足且主要債務(wù)以中長期債務(wù)為主，短期內(nèi)償債壓力較小。
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另外，合景泰富經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)三年為負。2019年上半年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額為-39.09億元，較上年末的-22.72億元有所下降。
資金松緊繩
對于合景泰富來說，提高存貨周轉(zhuǎn)率、降負債是當前的一項任務(wù)。
想要跨過千億臺階的孔健岷，2019年提出了850億銷售目標，比2018年多出200億。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
可以看到，合景泰富上半年銷售有些“失速”，下半年加快了推貨節(jié)奏，抓住金九銀十節(jié)點，銷售一度同比突增至123.6%，隨后于11月份開始降速，單月完成預(yù)售額86.31億元。
12月份，合景泰富錄得預(yù)售額為人民幣91.96億元，同比增長57%，全年累計預(yù)售總額為861.1億元。
從銷售區(qū)域分布來看，廣州作為公司傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域依舊貢獻突出；值得一提的是，受益于近年來在杭州的大力布局，杭州項目權(quán)益銷售金額占比大幅提升，與廣州并列為公司最主要的收入來源區(qū)域。
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