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債務(wù)高企靠融資“借新還舊”
高負(fù)債已成為富力地產(chǎn)近年來難以撕去的標(biāo)簽。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月末，富力地產(chǎn)總負(fù)債達(dá)3340.46億元，較2018年末增長12.73%。其中借款總額達(dá)1955億元，包括長期借款1376.33億元、短期借款152.56億元、長期借款當(dāng)期部分426.10億元，整體較2018年末增長19.72%。其凈負(fù)債規(guī)模則由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，最終，凈負(fù)債率突破200%，由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。
經(jīng)過計(jì)算，截至2019年6月末，由短期借款及長期借款當(dāng)期部分組成的短期債務(wù)合計(jì)達(dá)到578.66億元。而在富力地產(chǎn)持有的現(xiàn)金中，若不將155.71億元的受限制現(xiàn)金考慮在內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有234.58億元，與短期債務(wù)之間存在344.08億元缺口。
富力地產(chǎn)自身的“造血”功能始終令人擔(dān)憂。其營運(yùn)活動(dòng)及投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金持續(xù)呈凈流出狀態(tài)，2019年上半年?duì)I運(yùn)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-260.76億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-18.42億元。
一邊是龐大的債務(wù)，另一邊是孱弱的“造血”能力，富力地產(chǎn)只能通過不斷融資和再融資來“借新還舊”。其在2019年中報(bào)中提到：“踏入二零一九年，本集團(tuán)于十二個(gè)月內(nèi)有若干債務(wù)到期，但通過一系列的融資活動(dòng)，令本集團(tuán)得以將眾多到期債務(wù)全部再融資至兩年至三年甚至更長時(shí)間。”僅于2019年上半年，富力地產(chǎn)于境外已發(fā)行逾28.3億美元的優(yōu)先票據(jù)及項(xiàng)目貸款，主要用于再融資；于境內(nèi)通過發(fā)行超短期融資券、公司債券募集資金約人民幣67.8億元。另外，對于2019年上半年內(nèi)回售選擇權(quán)到期的境內(nèi)公司債券合計(jì)人民幣176.5億元也全額續(xù)期。
在其上半年的新增融資中，中國境內(nèi)新增共計(jì)人民幣386.9億元，境外新增融資28.3億美元（或相等于人民幣194.3億元）。可以說，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要靠融資來支撐，其2019年上半年融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為315.74億元。
大量融資的結(jié)果是利息開支的攀升。2019年上半年富力地產(chǎn)利息開支達(dá)到63.30億元，同比增長約38%。
7月末，央行在北京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。若融資受到限制，富力地產(chǎn)的后續(xù)資金將可能陷入困境。
毛利下降純利率持續(xù)下行
在營業(yè)額小幅增長2.83%的上半年，富力地產(chǎn)的毛利同比下降了1.32%。其中，其核心業(yè)務(wù)——物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率由2018年同期的43.2%降至41.0%。
與此同時(shí)，富力地產(chǎn)上半年銷售及營銷開支、行政開支均有較大幅度的增長，增幅分別為29.66%和15.12%。最終，其稅前盈利同比下降了4.02%。
而其稅后純利則由2018年同期的40.80億元增加至41.70億元，增幅為2.20%，上年同期增幅為64.47%。盡管純利依然略有增長，但其純利率卻節(jié)節(jié)下降，2017年上半年為12.15%，2018年上半年為11.97%，到了2019年上半年進(jìn)一步降至11.9%。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)依然呈虧損狀態(tài)，今年上半年純利為-4.2億元，2018年同期為-1.84億元，虧損額擴(kuò)大了128.2%。
來源：投資時(shí)報(bào) 研究員 黃鳳清 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 富力 |
