3000億元資金從何而來(lái)？
2017年是萬(wàn)達(dá)關(guān)鍵的一年。王健林曾坦言：“2017年對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難。”
這一年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始出售旗下資產(chǎn)，包括上文提及的13個(gè)文旅項(xiàng)目在內(nèi)。但這一年售出的資產(chǎn)還不足以讓萬(wàn)達(dá)走出流動(dòng)性危機(jī)。2018年1月，王健林曾表示打算用2~3年時(shí)間負(fù)債降至絕對(duì)安全水平。
也是在這一年的年會(huì)上，王健林提到“每個(gè)萬(wàn)達(dá)城需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個(gè)項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，十三個(gè)（項(xiàng)目）每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”
那么，現(xiàn)在新增的8個(gè)包括文旅在內(nèi)的投資項(xiàng)目，如果沒(méi)有合作出資方（因目前尚未公布），宣布總計(jì)劃投入的3000億元資金將從何而來(lái)，這又將多大程度提高萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債？
值得注意的是，萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債規(guī)模仍然比較大——盡管王健林聲稱2018年萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債同比2017年減少約30%。目前僅萬(wàn)達(dá)商管而言，據(jù)上海清算所披露的其2018年年報(bào)顯示，2018年該公司的有息負(fù)債為1924.39億元，2020年1月前至少要還210.27億元。而截至2018年末，萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為773.53億元，比年初少了375.91億元。
對(duì)此，投中網(wǎng)向萬(wàn)達(dá)咨詢其資金來(lái)源以及項(xiàng)目規(guī)劃。截至發(fā)稿，投中網(wǎng)未能獲得萬(wàn)達(dá)方面回復(fù)。
另一方面，多位分析師也向投中網(wǎng)表示，文旅項(xiàng)目本是微利生意，而且投入回報(bào)周期長(zhǎng)，無(wú)法與住宅銷售相比。
“早期做文旅的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多是為了拿到更多的地，但實(shí)際可能并沒(méi)有在做文旅，”RET睿意德上海策略顧問(wèn)總經(jīng)理周長(zhǎng)青告訴投中網(wǎng)。
黃立沖則告訴投中網(wǎng)，2017年萬(wàn)達(dá)出售的酒店和13個(gè)項(xiàng)目是其相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。以至于當(dāng)年SOHO中國(guó)的潘石屹在SOHO招標(biāo)會(huì)上，調(diào)侃萬(wàn)達(dá)六折出售項(xiàng)目時(shí)說(shuō)，“以為自己看錯(cuò)了數(shù)字。”
對(duì)于萬(wàn)達(dá)新一輪在文旅上的投資，黃立沖進(jìn)一步表示，“現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)能拿到的文旅資源不如從前，而且靠文旅買房會(huì)越來(lái)越難。”
最直接的變化是中國(guó)對(duì)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出臺(tái)多部指導(dǎo)意見(jiàn)，要求文旅、文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要“去地產(chǎn)化”。比如，2018年4月國(guó)家發(fā)改委等五部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，即開(kāi)發(fā)商不得通過(guò)調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，主題公園周邊的酒店、餐飲、購(gòu)物和住宅必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批。
這意味著，原本開(kāi)發(fā)商可以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、或銷售住宅樓盤以快速回籠文旅的資金方式或被切斷。
“更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力了。”周洋向投中網(wǎng)表示。新的政策更側(cè)重新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備和融資能力有了更高的要求。
但黃立沖對(duì)此持有不同看法，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的操盤能力并非決定文旅項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，而是要看地方政府如何推動(dòng)項(xiàng)目。他告訴投中網(wǎng)，萬(wàn)達(dá)在經(jīng)歷2017年的流動(dòng)性危機(jī)后，再次投資文旅的策略或許和此前一輪并不相同。“它更多地契合了地方政府的需求。”黃說(shuō)。
縱觀萬(wàn)達(dá)新一輪文旅所投資的城市：潮州屬于海上“一帶一路”城市；沈陽(yáng)地屬東北三省，是近期國(guó)家大力推動(dòng)發(fā)展的地區(qū)；貴州、延安、蘭州以及四川，它們是西部地區(qū)的省份和城市，而這正是近期文化旅游部發(fā)布的《文化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)法（草案征求意見(jiàn)稿）》所提及的：支持中西部地區(qū)開(kāi)展文化產(chǎn)業(yè)合作和扶持。
�。▉�(lái)源：投中網(wǎng) 作者：林桔 陳姿羊）
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