輕資產(chǎn)模式之“變”
不變的或許不僅僅是拿地模式。
王健林的文旅野心始于2009年。當(dāng)年，萬達(dá)長白山國際度假區(qū)開工。這是萬達(dá)首次對(duì)旅游項(xiàng)目的嘗試。根據(jù)投中網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年至2017年7月10日，萬達(dá)曾在武漢、南昌、廣州、成都、青島等多個(gè)城市布局19個(gè)文旅項(xiàng)目（包括宣布建設(shè)、正在建設(shè)和完成建設(shè)）。
2017年7月10日，對(duì)于萬達(dá)文旅來說，是一個(gè)重要的日子。這一天，萬達(dá)突然宣布將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)以295.95億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，同時(shí)融創(chuàng)中國承擔(dān)這些項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。
對(duì)此王健林當(dāng)時(shí)的說法是：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。”
王健林在2017年萬達(dá)年度工作總結(jié)中曾這么定義輕資產(chǎn)模式：“萬達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。”
按照當(dāng)時(shí)的協(xié)議，那批文旅項(xiàng)目出售后，由萬達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營，融創(chuàng)中國需要每年為每個(gè)項(xiàng)目支付5000萬元品牌許可使用費(fèi)，周期20年。預(yù)計(jì)萬達(dá)至少可以收回130億元。
但萬達(dá)沒有將那批資產(chǎn)的“輕資產(chǎn)模式”進(jìn)行下去。2018年10月，它將整個(gè)文旅集團(tuán)和13個(gè)項(xiàng)目的管理公司一并出售給融創(chuàng)中國，后者可不再使用“萬達(dá)”名號(hào)。對(duì)于原因，萬達(dá)方面稱：“合同實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，該合作模式確有諸多不便，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營管理與投資方一致，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展才更為有利。”
而當(dāng)時(shí)，萬達(dá)還稱，今后將本著重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩條腿走路的方針，繼續(xù)投資正在洽談的一批萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，其中輕資產(chǎn)萬達(dá)城將選擇包括融創(chuàng)中國在內(nèi)的多個(gè)投資方進(jìn)行合作。
不過，僅從目前能獲得得信息上看，延安和蘭州項(xiàng)目從拿地形式上似乎與王健林當(dāng)時(shí)定義的“輕資產(chǎn)”模式不一致。而投中網(wǎng)從潮州市相關(guān)部門口中獲悉，萬達(dá)目前已在湘橋區(qū)拿到了部分土地。不過，截至發(fā)稿，投中網(wǎng)未能在潮州土地交易網(wǎng)和國土局查得萬達(dá)拿地相關(guān)信息。
國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴投中網(wǎng)，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式目前或許是個(gè)“美好的愿望”。從融資渠道上看，地產(chǎn)公司原本就很難從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得融資，而且資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)更側(cè)重于相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)作為擔(dān)保。他認(rèn)為萬達(dá)目前的金融業(yè)務(wù)能力還不足以支撐輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式。
實(shí)際上，萬達(dá)至今已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了5年要向輕資產(chǎn)運(yùn)營和去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。2018年的年度工作總結(jié)上，王健林再次強(qiáng)調(diào)萬達(dá)要以輕資產(chǎn)為主，但并非放棄重資產(chǎn)——要在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下才做重資產(chǎn)。
“今年以后，新開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)至少70%以上是輕資產(chǎn)，新開業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)。”王健林說。
戛然而止的首輪出征
雖然萬達(dá)稱自己從未離開“一直看好中國文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景”。但將13個(gè)文旅項(xiàng)目賣給融創(chuàng)中國，曾一度被外界視為萬達(dá)對(duì)文旅業(yè)務(wù)的暫停，而2018年9月“延安紅色旅游小鎮(zhèn)”框架協(xié)議的簽訂則被視為萬達(dá)“重回文旅”。
自2009年長白山國際度假區(qū)的試水，到2011年武漢中央文化區(qū)的正式進(jìn)軍，再到2013年全國陸續(xù)上馬的萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目——“萬達(dá)城”。王健林始終對(duì)萬達(dá)文旅保持高度重視。
“萬達(dá)城”是萬達(dá)的“第四代產(chǎn)品”。在萬達(dá)首輪文旅項(xiàng)目中，除了早期的長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、西雙版納國際度假區(qū)和青島東方影都外，其余15個(gè)項(xiàng)目均被統(tǒng)稱為“萬達(dá)城”。
對(duì)于萬達(dá)城王健林曾滿懷期待，他公開宣稱，萬達(dá)城將被快速復(fù)制到多地，到2020年前會(huì)在全國完成15~20個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目。2016年，第一批萬達(dá)城開業(yè)前后，王健林甚至叫板上海迪士尼樂園，號(hào)稱要讓迪士尼中國在未來10~20年都無法盈利。
2017年7月10日，萬達(dá)宣布將13個(gè)文旅賣給融創(chuàng)中國則成為萬達(dá)文旅首輪出征的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這似乎是一個(gè)匆忙的決定。就在一個(gè)星期前（2017年7月4日），王健林才剛出現(xiàn)在云南昆明與當(dāng)?shù)匦己灱s三個(gè)投資項(xiàng)目，其中就包括計(jì)劃總投資320億元的昆明萬達(dá)城。而在一個(gè)星期后，昆明萬達(dá)城項(xiàng)目被包含在13個(gè)項(xiàng)目之中賣給了融創(chuàng)中國。
除去上述轉(zhuǎn)手賣出的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)萬達(dá)文旅項(xiàng)目還剩長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)兩個(gè)已經(jīng)開業(yè)的旅游項(xiàng)目，和曾宣布要在烏魯木齊、西安、惠州、長沙四地建設(shè)的“萬達(dá)城”。
投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目也并不樂觀：長白山國際度假區(qū)或已被萬達(dá)轉(zhuǎn)手他人，武漢中央文化區(qū)的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目仍處在停業(yè)狀態(tài)，而其他四地曾宣布要建設(shè)的“萬達(dá)城”目前似乎沒有新的進(jìn)展。
長白山國際度假區(qū)是萬達(dá)最早的旅游項(xiàng)目，不過該度假村或已易主。根據(jù)工商資料顯示，該度假區(qū)的主要運(yùn)營公司“長白山國際度假區(qū)開發(fā)有限公司”已于2017年6月被萬達(dá)轉(zhuǎn)讓給大連本地一房地產(chǎn)公司。
占地面積1.8平方公里的武漢中央文化區(qū)，作為當(dāng)時(shí)萬達(dá)的全新生態(tài)，其中重要項(xiàng)目之一“武漢萬達(dá)電影樂園”已于2016年7月31日宣布暫停營業(yè)。當(dāng)時(shí)，該電影樂園稱將進(jìn)行全面升級(jí)改造。不過，投中網(wǎng)從該電影樂園一前員工和萬達(dá)武漢一相關(guān)工作人員口中得知，該電影樂園還處于停業(yè)狀態(tài)，“沒有人去裝修，就放在哪里。”
而除此之外，烏魯木齊等四地宣布要建的萬達(dá)城項(xiàng)目，從公開渠道目前尚未見更多進(jìn)展。
2017年3月，萬達(dá)宣布萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目即將進(jìn)駐惠州大亞灣西區(qū)。根據(jù)當(dāng)時(shí)協(xié)議顯示，項(xiàng)目總投資規(guī)模約800億元，是萬達(dá)集團(tuán)目前最大單筆文體旅游項(xiàng)目。不過投中網(wǎng)從大亞灣招商局處了解到，這一項(xiàng)目還處于簽訂框架協(xié)議階段（且約定時(shí)間已經(jīng)到期），至于后續(xù)該招商局需要進(jìn)一步與萬達(dá)方面討論。
2017年4月，烏魯木齊白鳥湖萬達(dá)文化旅游城舉行開工儀式。根據(jù)當(dāng)時(shí)介紹，該項(xiàng)目占地約100公頃，建筑面積40萬平方米，總投資98億元。而投中網(wǎng)從烏魯木齊白鳥湖新區(qū)一工作人員處獲悉，這一項(xiàng)目已于2017年擱淺。
2017年6月，萬達(dá)宣布計(jì)劃總投資660億元的萬達(dá)城宣布將落戶西安浐灞生態(tài)區(qū)。投中網(wǎng)從西安市浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)一工作人員處了解到，這一項(xiàng)目還未落地，“經(jīng)過很多波折，也一直在開會(huì)探討這個(gè)項(xiàng)目。”
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