如今這8個預(yù)計總投入超3000億元的項目會否加重萬達債務(wù)，“重走舊路”？
2019年上半年，每隔5天，王健林就會出現(xiàn)在公開報道中。
這位富有的地產(chǎn)商人密集會見了地方政府官員、銀行高管、國際體育賽事負責人等多個潛在合作方。6個月35次的會見行程，幾乎趕上他去年一整年的安排。
王健林頻繁的會見行程也轉(zhuǎn)化成為萬達巨額對外投資。這些投資以萬達大型文化旅游項目牽頭，同時涵蓋萬達廣場、主題公園、酒店群和體育賽事等。僅2019年上半年，萬達就在四川、沈陽、潮州、蘭州和天津等5個地區(qū)宣布投資項目，總預(yù)計投資額超過2550億元，比萬達去年總收入的2512.7億元還高。
如果再算上2018年9月開始的3個文旅項目——延安、貴州和蘭州，在不到一年的時間里，萬達對這些項目總預(yù)計投資額已經(jīng)達到3070億元（根據(jù)框架協(xié)議整體項目預(yù)計投資總額計算而得）。
這似乎是萬達在文旅項目上的“卷土重來”。2017年因陷入流動性危機，萬達開始出售資產(chǎn)以降低負債率。賣出的資產(chǎn)里就包括13個文旅項目，這占據(jù)了當時萬達已有文旅項目的大半比例。“回收現(xiàn)金670億元，相當于減債1100億元。”王健林曾說。
之后的一年里，萬達沒有再宣布對外投資新的文旅項目。降低負債率，減少有息負債是當時萬達的“首要任務(wù)”。正因如此，萬達開始強調(diào)旗下的萬達廣場、新文旅項目將以“輕資產(chǎn)”運營模式為主。即是由投資方出錢出地或出錢（萬達找地），萬達再負責設(shè)計、建設(shè)指導(dǎo)、招商運營，最后按約定的比例分配收益。
不過投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，至少在萬達重啟的兩個投資項目中，仍以拿地為主切入，住宅用地或商業(yè)居住混合用地占過半拿地面積。這或許與萬達所稱的“輕資產(chǎn)模式”存在差別。更為重要的是，王健林曾表示萬達2018年有息負債已大幅減少，將繼續(xù)降負債，如今這8個預(yù)計總投入超3000億元的項目會否加重萬達債務(wù)，“重走舊路”？
拿地建房還是關(guān)鍵？
王健林“再戰(zhàn)”文旅的起點是延安。
2018年9月26日，萬達稱與延安市政府簽訂了《延安萬達紅色旅游小鎮(zhèn)項目合作框架協(xié)議》。萬達賦予了這個文旅項目特殊的意義——中國“首個紅色主題萬達城”。按照規(guī)劃，延安萬達城占地面積將達到128公頃，總投資120億元，是一個包括紅色小鎮(zhèn)、軍事樂園、冰雪樂園、冰舞劇場、大湖秀、度假酒店群在內(nèi)的超大型文旅綜合項目。
延安之后，萬達迅速在全國跑馬圈地。截至2019年6月，萬達已宣布在全國8個地區(qū)布局新一輪以文旅牽頭的項目。投中網(wǎng)根據(jù)萬達宣布的框架協(xié)議，不完全統(tǒng)計這8個項目的整體預(yù)計投資總額為3070億元。
這些項目都著一個與地區(qū)特色相關(guān)的概念包裝，比如“紅色主題”、“潮州文化”，同時也與“國際”、“頂級”接軌，涵蓋了萬達文旅、商管、健康、體育、影視等內(nèi)容。
從目前可以查詢的土地拍賣信息來看，萬達8個新項目中，延安和蘭州已經(jīng)拍下相關(guān)地塊。而投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這兩個項目中居住用地或/商業(yè)和居住混合用地占據(jù)了過半的比例。
投中網(wǎng)在延安國土局以及蘭州土地交易中心了解到，2019年3月15日，萬達通過旗下“萬達地產(chǎn)集團”在延安以12.63億元拍下7宗開發(fā)用地（共計985.47畝）；6月12日，“萬達地產(chǎn)集團”又在蘭州以71.924億元拍下了28宗開發(fā)用地（共計1356.857畝）。
其中，在延安的7宗開發(fā)用地中，3塊為商業(yè)用地面積占整體的38.01%，4塊住宅用地面積則占了61.99%；而蘭州的28宗開發(fā)用地中，17塊為商業(yè)和居住混合用地，為總面積的59.47%，10塊商業(yè)用地則為39.48%，僅有一塊用地為“文化設(shè)施用地”面積占比1.05%。
萬達地產(chǎn)拍下的延安7宗開發(fā)用地
另一方面，投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，萬達在蘭州拿到的土地價格或低于同期拍賣價格。
萬達拍下蘭州的地塊位于七里河區(qū)，總體均價為503萬元/畝。而蘭州土地交易所信息顯示，5月30日蘭州乾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在七里河以2.3億元拍下了27畝居住用地，即平均一畝為851.85萬元；3月6日，甘肅雅戈爾西北置業(yè)有限公司在七里河以4.536億元拍下55.5畝商業(yè)用地，平均一畝為817.3萬元。而投中網(wǎng)根據(jù)3Fang.com數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年蘭州土地成交均價為288萬元/畝。無論是商業(yè)用地還是居住用地，從當前信息來看，萬達在七里河拿到的土地價格都相對較低。
制圖：王鈞
《財新周刊》在2012年的一篇報道就曾指出，為了建設(shè)萬達長白山國際旅游度假區(qū)，萬達2010年先后拍下了當?shù)?18塊土地，剔除22宗免費劃撥的，剩余的地塊按南區(qū)、北區(qū)計算均價，分別為181元/平方米、204元/平方米，都低于當?shù)氐幕鶞实貎r。
事實上，萬達在南昌打造文旅項目“萬達城”之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約180億元用于200多萬平方米的房地產(chǎn)和住宅寫字樓。彼時王健林曾說：“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式（指融資成本）不支持這種發(fā)展模式，在這個情況下，（資金）只能走銷售（房地產(chǎn)）一部分、融資一部分的路子“。
RGB睿標環(huán)球執(zhí)行董事周洋告訴投中網(wǎng)，早期做文旅地產(chǎn)的開發(fā)商，關(guān)心的是如何包裝旅游資源的概念，可以更好地賣房。房子在當下即使消費品也是投資品。周洋說，在萬達推出長白山的項目時，很多北京的投資者沒到現(xiàn)場就購買了該項目配套的公寓。
僅從當前萬達在延安、蘭州拿地以及地塊的屬性來看，萬達這兩個項目或依然以文旅為牽頭，再搭配周邊樓盤銷售。
對于上述8個項目文旅和商業(yè)住宅比例分布及其他相關(guān)問題，截至發(fā)稿，投中網(wǎng)并未獲得萬達方面的回復(fù)。
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