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雖然業(yè)績實現(xiàn)了大幅增長，但是圍繞富力是否“危險”的討論依然“熱火朝天”，看多者和看空者各有所執(zhí)。
3月8日，富力地產(chǎn)公告稱，公司擬于3月20日宣布2018年度業(yè)績。而此前的1月2日，富力地產(chǎn)披露了2018年的全年銷售數(shù)據(jù)。2018年，公司實現(xiàn)合約銷售金額共約1423.4億元，同比增長73.88%；銷售面積達(dá)約1093.98萬平方米，同比增長約72.98%。
2月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，截至2018年12月31日，集團未經(jīng)審核管理賬目初步評估，2018年度合并利潤將較2017年度得減少約60％，富力地產(chǎn)表示，預(yù)期集團年度合并利潤減少主要因為集團于2017年收購酒店資產(chǎn)帶來大額的非經(jīng)常性議價收購收益。
負(fù)債逐年走高，高負(fù)債已成為富力的關(guān)鍵詞之一。各機構(gòu)對富力的評級也出現(xiàn)了分化。
看空者如惠譽。1月31日，全球三大評級機構(gòu)之一的惠譽發(fā)文稱，2018年6月末，富力的杠桿率（按凈負(fù)債與調(diào)整后庫存的比率衡量）約為60%，已接近惠譽設(shè)定的杠桿率閾值——如達(dá)到該閾值，惠譽將考慮下調(diào)該公司評級。
看多者則以花旗為代表。其在2月中旬發(fā)布報告預(yù)測，富力2018年核心盈利仍可上升33%，加上集團信貸前景改善，業(yè)績強勁，股價下行空間有限，令其2018下半年的收益率獲得保障，故重申“買入”評級，目標(biāo)價為16.45港元。
討論并不限于機構(gòu)間的評級分化。在各大平臺上，眾人也紛紛表達(dá)了對富力的看法。“看多者”認(rèn)為富力盈利能力強，且無償債風(fēng)險。“看空者”多以負(fù)債高企為由，認(rèn)為其信用風(fēng)險較高。
隨著年度業(yè)績更多細(xì)節(jié)的披露，這種爭辯或許會告一段落。但是，市場對富力高杠桿的擔(dān)憂并沒有稍緩�？炊噙�是看空？富力“危險”嗎？
高負(fù)債率
“看空者”的擔(dān)憂多集中在負(fù)債層面。在通常情況下，資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債/總資產(chǎn)）被用來反映上市公司的負(fù)債水平。但由于房地產(chǎn)行業(yè)有較多預(yù)收賬款計入負(fù)債。與其他債務(wù)不同，預(yù)售款沒有利息成本，最終無需償還，且一定會轉(zhuǎn)化為收入。因此，評級機構(gòu)往往采用凈負(fù)債率來反映房企資金鏈安全狀況和杠桿使用情況。
如億翰智庫便選用“凈負(fù)債率=(有息負(fù)債-貨幣資金)/凈資產(chǎn)”的方法來計算，其中有息負(fù)債選取的是短期借款，一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付債券之和。在億翰智庫出具的《2018年上半年上市房企凈負(fù)債率TOP100》榜單中，富力凈負(fù)債率高達(dá)187.47%，萬科為32.7%，碧桂園為59%，恒大為127.3%，融創(chuàng)為192.56%，TOP100房企整體平均凈負(fù)債率為84.69%。
“對房地產(chǎn)企業(yè)而言，正常來說80%的指標(biāo)是最好的，100%以上稍微危險。”國泰君安分析師劉斐凡告訴時代周報記者，杠桿比較高的房企，一旦面臨市場下行，其經(jīng)營壓力和債務(wù)償付壓力也會加大。
惠譽則采用“杠桿率=凈負(fù)債與調(diào)整后庫存的比率”來衡量一家企業(yè)的財務(wù)健康程度。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月末，富力杠桿率約為60%，已接近惠譽設(shè)定的杠桿率閾值。對比業(yè)內(nèi)其他房企，世茂房地產(chǎn)杠桿率約為35.8%，龍光地產(chǎn)約為50%，融創(chuàng)約為46.2%，旭輝控股約為42.6%，恒大集團約為42%。
惠譽認(rèn)為，富力杠桿率高企主要是其2017年積極拿地和收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)所致。財報顯示，2017年，富力拿地支出達(dá)到584.3億元，新增權(quán)益可售面積1811萬平方米。惠譽稱，這導(dǎo)致富力購地款與合同銷售額的比率從之前三年0.1－0.3的水平升至0.7。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 富力 |
