近期，不少房地產(chǎn)公司頻頻通過各種方式在香港資本市場融資補(bǔ)血，曾經(jīng)“華南五虎”之一的富力地產(chǎn)（2777.HK）也不例外。
11月上旬，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司計(jì)劃發(fā)行不超過8.06億股新H股，在扣除相關(guān)費(fèi)用之后，所得資金將全部用于補(bǔ)充本公司資本金，其中包括但不限于用于補(bǔ)償公司債務(wù)、補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、項(xiàng)目投資等符合法律法規(guī)及政策要求的用途。
具體的新股發(fā)行數(shù)量以及發(fā)行價(jià)格仍有待公司的進(jìn)一步公告。如果按照計(jì)劃頂格發(fā)行，以公告當(dāng)日逾12港元的收盤價(jià)計(jì)算，或可融資接近百億港元。即便發(fā)行規(guī)模達(dá)不到計(jì)劃上限，價(jià)格有所折讓，募資規(guī)模也相當(dāng)可觀。值得一提的是，本次發(fā)行新股是富力地產(chǎn)自上市以來進(jìn)行的首次股權(quán)再融資。
當(dāng)前的市況未必是港股地產(chǎn)公司發(fā)行新股融資的好時(shí)機(jī)，恒生指數(shù)在一季度之后深度調(diào)整、大型IPO不斷且屢屢破發(fā)，都在一定程度上打壓了資本市場的信心。富力地產(chǎn)自身的股價(jià)在今年也經(jīng)歷了大幅調(diào)整，當(dāng)前股價(jià)較年初高點(diǎn)下跌近半。
一些深諳資本運(yùn)作的港股地產(chǎn)巨頭，往往采取“高位發(fā)新配售、低位回購增持”的策略，利用資本市場的周期波動(dòng)來提升自身權(quán)益。如中國恒大、融創(chuàng)和恒隆地產(chǎn)等內(nèi)房股和港資房企巨頭在歷史上均有類似操作。
回到富力地產(chǎn)。盡管當(dāng)前的市場環(huán)境和自身股價(jià)走勢未必是啟動(dòng)新股融資的最佳時(shí)機(jī)，但翻查富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表和近期債券資料，這次發(fā)行新股似乎勢在必行，至少是屬于未雨綢繆：截止2018年中期，富力地產(chǎn)的有息負(fù)債總額已經(jīng)超過1500億，而當(dāng)前發(fā)債利率較兩年前有較為顯著的抬升，這一背景下確實(shí)有必要通過補(bǔ)充資本金來降杠桿。
沖刺千億陣營：銷售、資產(chǎn)與負(fù)債齊升
身居第二陣營的地產(chǎn)商往往都有一顆加入銷售額“千億俱樂部”的心。
根據(jù)富力地產(chǎn)公布的十月運(yùn)營數(shù)據(jù)，截止2018年10月末，公司前十個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額956.6億元，銷售面積約733.09萬平方米，與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升45%和43%，距離千億合約銷售額只差臨門一腳。
以下為富力地產(chǎn)銷售額及增速情況：
由上圖數(shù)據(jù)來看，在2015年經(jīng)歷了小幅下滑之后，富力地產(chǎn)最近兩年的銷售額整體保持增長趨勢，2018年前十個(gè)月的銷售總額已超過了2017年全年。加入年度銷售額的千億陣營幾乎沒有懸念。
但是，在銷售增加的同時(shí)，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模和負(fù)債率也在提升。
截止2018年9月30日，富力地產(chǎn)的總資產(chǎn)達(dá)到3514.32億元，較上年末增長17.89%；總負(fù)債合計(jì)達(dá)2863.22億元，較上年末增長了22.77%。以下為富力地產(chǎn)總資產(chǎn)、總負(fù)債及資產(chǎn)負(fù)債率情況：
從上圖數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)的總資產(chǎn)及總負(fù)債不斷增多，資產(chǎn)負(fù)債率總體也呈上升趨勢。2018年中報(bào)顯示，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.44%。截止9月末，負(fù)債率較中報(bào)微幅上升。
有息負(fù)債突破1500億，借新還舊資金鏈存壓力
房企負(fù)債有其特殊性，已售出尚未完成交房手續(xù)的房產(chǎn)也記錄在負(fù)債中，這種負(fù)債雖然提升負(fù)債率但未必有太高的風(fēng)險(xiǎn)。
更有參考價(jià)值的是有息負(fù)債。根據(jù)2018年11月底富力地產(chǎn)公布的相關(guān)債券募集說明書，截止2018年6月末公司的有息負(fù)債為1589.58億元，較2017年末增長了169億元。
面對金額頗巨的長期和短期負(fù)債，富力地產(chǎn)則需要確保充足的資金，以備公司按期償還相關(guān)債務(wù)。
盡管有息負(fù)債總額較高，但過去幾年富力地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)仍然維持在一個(gè)不算太低的區(qū)間。一方面是由于此前房地產(chǎn)市場火爆，公司銷售規(guī)模提，賬面利潤增加；另一方面是受益于前幾年的低息環(huán)境，尤其是2016年發(fā)行了規(guī)模較大且利率相當(dāng)?shù)偷膫?/p>
富力地產(chǎn)的相關(guān)公告顯示，2015和2016年公司的利息保障倍數(shù)分別為1.67、1.61，利息保障倍數(shù)保持穩(wěn)定，這主要是由于公司發(fā)行了490億元公司債券，而該公司債券的利率較低，拉低了公司的融資成本，使得有息負(fù)債快速增長的情況下，利息支出也相對較少。
2017年公司的利息保障倍數(shù)擴(kuò)大幅增長至4.05，主要是由于去年公司近200億收購了萬達(dá)酒店后獲得了大額的合并收益所致。2018年上半年，公司的利息保障倍數(shù)又回落至以往的年度水平，為1.74。
債市融資利率上揚(yáng)：發(fā)新股降杠桿進(jìn)行時(shí)
但是，金融市場風(fēng)云變幻。房企在2016年在債券市場所面臨的“幸福時(shí)光”，很快被后來“發(fā)債收緊、利率攀升”的艱難時(shí)刻所取代。
盡管，富力地產(chǎn)當(dāng)前仍然享有AAA的信用等級，無論是銀行借款還是發(fā)債都會(huì)比一般的小房企要容易得多，但翻查最近幾年公司的債券發(fā)行資料，同樣面臨債券利率上升的問題。
富力地產(chǎn)使用的債務(wù)融資工具包括公司債券、中期票據(jù)和境外美元債券等。
2015年下半之后，房企融資的政策環(huán)境開始出現(xiàn)松動(dòng)，國內(nèi)債券市場對房地產(chǎn)行業(yè)開閘，向房企提供巨量利息較低的資金。
在寬松而低息的外部環(huán)境下，人民幣債券成為富力地產(chǎn)2016年最重要的融資工具之一。富力地產(chǎn)連續(xù)發(fā)行了11期債券，其中3期債券已到期，剩余的7期債券合計(jì)達(dá)425億元。
2017年，房地產(chǎn)金融政策收緊。公司僅在境內(nèi)發(fā)行了兩期10億元的中期票據(jù)，其余的融資則依靠公司下屬子公司發(fā)行了5期美元債券。
2018年上半年融資環(huán)境仍然較緊，富力地產(chǎn)取消了多項(xiàng)融資計(jì)劃。2018年2月9日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，鑒于近期市場波動(dòng)較大，公司決定取消10億元中期票據(jù)的發(fā)行工作。5月23日，公司又取消了10億元超短融的發(fā)行計(jì)劃，表示將另擇時(shí)機(jī)重新發(fā)行。8月29日公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，富力地產(chǎn)非公開發(fā)行的60億住房租賃專項(xiàng)公司債券宣布終止。此外，富力地產(chǎn)回A股的計(jì)劃也宣告中止。
2018年三季度之后，房地產(chǎn)融資的外部環(huán)境有所改善，富力地產(chǎn)發(fā)債速度在最近兩個(gè)月較上半年也明顯提升。
過去幾年，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部融資經(jīng)歷了多次收緊——放松——再收緊——再放松的變化。但是一個(gè)明顯的趨勢是，從2016年到2018年，融資成本正在螺旋式的上升，無論是美元、港幣還是人民幣的債券發(fā)行利率都有所抬升。
富力地產(chǎn)也不例外。2017年之后所發(fā)行的債券，利率較2016年的低谷有明顯的提升。
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