傾向“減一線”戰(zhàn)略
人事變動的背后，是旭輝反復(fù)調(diào)整戰(zhàn)略布局所致。
有消息人士向《證券日報》記者透露，在內(nèi)部管理戰(zhàn)略上，今年上半年，旭輝提出要全面學(xué)習(xí)碧桂園的周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模增長能力，集中在三、四線城市拿地，并且提出戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)移至三、四線城市。
對此，旭輝方面強(qiáng)調(diào)稱，公司并未“全面”學(xué)習(xí)友商，今年內(nèi)部開始強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型大運(yùn)營，追求基于現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)，這不等于蓋房子速度快，而是高運(yùn)營效率與高資金周轉(zhuǎn)率相結(jié)合。并且不能以犧牲質(zhì)量為代價，這包括產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量、經(jīng)營質(zhì)量、及財務(wù)的質(zhì)量，產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量是基礎(chǔ)。
但上述人士進(jìn)一步稱，當(dāng)快速變現(xiàn)、壯大規(guī)模成為一家房企的核心訴求，產(chǎn)品力和孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)就難以沉下心來，而往往后者才是后房地產(chǎn)時代的核心競爭力，比如綠城孵化代建業(yè)務(wù)和軌交產(chǎn)品線，都是在艱難時期堅守后練就的能力。但對當(dāng)下的旭輝管理層來說，創(chuàng)新或許尚無意義，這也是孔鵬花大力氣搞創(chuàng)新未得賞識的原因之一。
不過，當(dāng)北京市場進(jìn)入限競房和全面限價時代后，早已不是房企撈金的戰(zhàn)場。想要在北京生存和發(fā)展，房企需要練就兩種能力，第一，調(diào)整從拿地、設(shè)計、營銷到物業(yè)服務(wù)等各條線投資邏輯，這恰巧需要產(chǎn)品創(chuàng)新能力去突破“70/90”產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭，練就后市政策性住房市場的突圍能力；第二，需要降低負(fù)債，在資本市場獲得低成本融資能力，以保證度過低利潤期。
但對于一線城市，林氏兄弟認(rèn)為對北京的前一輪投資是錯誤的，即使目前在售的幾個項目在北京限價房市場表現(xiàn)優(yōu)秀，但利潤率過低，因此并不計劃繼續(xù)大規(guī)模深耕投資。目前對于一線城市的投資策略是，收縮北京和上海市場，除非有好的撿漏的地，否則不做增量或者少做增量市場。
對此，旭輝方面表示，公司拿地不單以城市為導(dǎo)向，而是關(guān)注利潤空間，有合理利潤空間的地塊旭輝會擇機(jī)參與。隨著一線城市逐漸由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，旭輝也順應(yīng)大勢，關(guān)注持有型物業(yè)的運(yùn)營。
據(jù)《證券日報》根據(jù)相關(guān)資料不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年，旭輝在北京僅拿了一塊地，而且是和中海聯(lián)合拿下的朝陽孫河的一塊宅地。另有研究報告指出，今年前7個月，旭輝新進(jìn)入14個城市，拿地樓面均價僅為6276元/平方米。從城市能級看，公司在一線城市、二線城市和三、四線城市拿地金額分別占比7%、54%、39%。
不難看出，在這一輪新的投資布局中，二線城市和三、四線城市將成為旭輝未來擴(kuò)張的主戰(zhàn)場。而收縮一線城市投資的背后，則是旭輝需要補(bǔ)前些年發(fā)展的短板。
三、四線布局存隱憂
2012年上市之初，旭輝的銷售額不足百億元，甚至無法登上房企排名榜，想在一線城市和重點二線城市依靠自身力量拿到性價比高的土地并不容易，因此最終瞄準(zhǔn)合作開發(fā)模式，有的項目權(quán)益比例甚至不足20%，經(jīng)過5年發(fā)展，于2017年一躍至“千億房企”陣營。
隨之而來的是，資本市場質(zhì)疑其“千億規(guī)模”注水、權(quán)益銷售額比重過低、負(fù)債率偏高，資金鏈緊張等因素導(dǎo)致估值不高，旭輝不得不開始著手提高土地儲備的權(quán)益比例。畢竟，權(quán)益規(guī)模和財務(wù)盤面的穩(wěn)健更利于獲得較高評級，進(jìn)而拿到低成本的融資。
克而瑞分析師曾表示，今年上半年，旭輝90%的新增土地是通過招拍掛方式獲取的，新增土儲權(quán)益占比達(dá)到了83%，較以往有大大提高，也使得2018上半年末企業(yè)總土地儲備的權(quán)益比例較2017年底上漲了0.6個百分點至52.2%，未來招拍掛拿地依然會是旭輝的主要拿地方式，提升權(quán)益比例是旭輝努力的目標(biāo)。
但現(xiàn)實是，學(xué)習(xí)碧桂園加大對三、四線城市的投資，是否能為旭輝換來實打?qū)嵉臉I(yè)績。目前來看，市場普遍認(rèn)為，三、四線城市后續(xù)購買力乏力，市場交易規(guī)模已經(jīng)在下滑。
對此，旭輝方面稱，廣泛的大面積進(jìn)駐三、四線城市的路線并不適合旭輝，旭輝擅長選擇基本面優(yōu)質(zhì)的城市進(jìn)行戰(zhàn)略深耕。
林中曾在中報溝通會上表示，“旭輝要擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深，減少風(fēng)險集中度。戰(zhàn)略縱深要全面耕耘，確保在不同城市、不同區(qū)域都有縱深的布局，不會受某個點影響。只有擴(kuò)大化、縱深化，抗風(fēng)險能力、穩(wěn)定度才夠強(qiáng)。”全國性的城市布局能為旭輝提供更大的騰挪空間，讓企業(yè)得以把握城市周期和城市輪動的機(jī)會，減弱因城施策的限價政策對企業(yè)的影響。
實際上，旭輝此前在海南的布局就曾栽了跟頭。2017年年中，旭輝曾宣布進(jìn)入當(dāng)時銷售火爆的海南市場，經(jīng)過一年布局拿下了四個項目，并表示公司海南事業(yè)部將力爭在三年內(nèi)銷售額突破300億元。但據(jù)消息人士向本報記者透露的結(jié)果是，當(dāng)海南省祭出一系列調(diào)控政策后，旭輝退出了兩個項目，一個小鎮(zhèn)項目告吹，而另一個已經(jīng)投資的項目有大量庫存未變現(xiàn)，導(dǎo)致至今無法解套。最終，以海南事業(yè)部并入深圳事業(yè)部結(jié)束了這場對海南市場的“擴(kuò)張”。
正如有業(yè)內(nèi)分析師表示，這種“減一線，穩(wěn)二線，增強(qiáng)三線”的策略，確實能夠大大降低一線城市的限價對于企業(yè)銷售的當(dāng)下影響，但三、四線城市在經(jīng)過上一輪的發(fā)展后，市場行情或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)變，發(fā)展空間還剩多少，仍需警惕。
�。▉碓矗鹤C券日報 記者 王麗新）
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