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旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，今年上半年，旭輝新增貨值為1604.6億元，拿地金額用了367億元，甚至超過了中國(guó)恒大的299億元。
有業(yè)內(nèi)人表示，旭輝如今在二三線城市布局，竟然瘋狂到“不測(cè)算成本”就直接拿地，顯然有違林中一貫堅(jiān)持的“節(jié)制、理性、不拿錯(cuò)地、不拿貴地”的審慎策略。
2018年，房企融資環(huán)境相對(duì)緊張，棚改貸政策收緊，西安、長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市強(qiáng)化樓市調(diào)控，住建部等七部委重拳出擊，專項(xiàng)整治30個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。這一連串調(diào)控動(dòng)作，使不計(jì)后果拿地?cái)U(kuò)張的旭輝，極有可能被深度套牢。
【三】債務(wù)紅線成擺設(shè)，激進(jìn)模式下的泡沫增長(zhǎng)
其實(shí)，在地產(chǎn)圈內(nèi)，林中一直以穩(wěn)健著稱。他在旭輝很早就提出“鐵三角”理論，在擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)負(fù)債率、盈利能力兩大指標(biāo)要保持均衡：設(shè)置負(fù)債率紅線70%；要求銷售凈利率必須高于12%；至于增長(zhǎng)率，在企業(yè)規(guī)模達(dá)到500億前保持30%~50%，500億后保持20-30%比較合適。
然而，在去年如期實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模之后，林中似乎被勝利沖錯(cuò)了頭腦。在急速擴(kuò)張的戰(zhàn)略高壓下，旭輝為了追求規(guī)模增長(zhǎng)，不能不在負(fù)債方面有所舍棄。2017年，旭輝權(quán)益銷售額增長(zhǎng)88.4%，凈利潤(rùn)率維持于12.8%，年底資產(chǎn)負(fù)債率77.42%，已經(jīng)超過了“70%紅線”。而此前的2016年，負(fù)債率一度高達(dá)80.47%。
如今，其負(fù)債率紅線已經(jīng)調(diào)高到95%，警戒線設(shè)置在85%。而林中對(duì)外仍可以堂而皇之地宣稱，旭輝“永遠(yuǎn)不會(huì)碰到紅線和警戒線”。
在看似風(fēng)光的黑馬光環(huán)背后，旭輝不僅負(fù)債亮起了紅燈，利潤(rùn)表現(xiàn)也不盡如人意。
從2012到2017年的6年間，旭輝合同銷售金額從96億元上漲到1040億元，增幅高達(dá)983%；但其營(yíng)收卻僅從81億元增長(zhǎng)到了318億元，增幅為292%；利潤(rùn)僅從20.21億元增長(zhǎng)到了61.48億元，增幅204%。
有媒體報(bào)道，旭輝銷售金額增長(zhǎng)了10倍，利潤(rùn)增長(zhǎng)僅2倍。業(yè)務(wù)虛增的水份太大，明顯不成比例。
背后原因是旭輝以合作換規(guī)模的激進(jìn)增長(zhǎng)模式。在大量合作項(xiàng)目中，旭輝控股的權(quán)益比例一直處于較低水平。比如2017年1040億銷售額中，歸屬旭輝控股的權(quán)益比例僅為53%，在千億房企中墊底，讓外界不能不質(zhì)疑其銷售金額的含金量。
合作開發(fā)固然有利于旭輝減輕資金壓力，助其更多獲取土地儲(chǔ)備，加快規(guī)模發(fā)展。但這也是一柄雙刃劍，拖累了旭輝盈利能力和利潤(rùn)表現(xiàn)，相當(dāng)于“一直在替別人打工”。
樓市資本論認(rèn)為，房企規(guī)模擴(kuò)張必須立足于資本實(shí)力與盈利實(shí)惠，外表光鮮的泡沫增長(zhǎng)不可取。
當(dāng)前，國(guó)家多舉措擰緊房企融資的“水龍頭”，旭輝戰(zhàn)略遠(yuǎn)大，也要適度保守經(jīng)營(yíng)。
其實(shí)，做不做“房神”真的不重要，基業(yè)長(zhǎng)青才是硬道理。
來源：樓市資本論 出處：新浪港股綜合 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 旭輝 |
