旭輝被業(yè)內(nèi)稱為新一代“房神”。
過(guò)去6年間，旭輝從一家年銷售額僅50億元的不入流小公司，一路狂奔，去年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1040億元，正式邁入千億房企行列。
然而，與此同時(shí)，旭輝去年負(fù)債總額也達(dá)到1174.9億元，相當(dāng)于其最早起家之地廈門市政府負(fù)債的2倍。截至2017年底，廈門地方政府債務(wù)余額560.4億元。
可以說(shuō)，借錢買來(lái)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，又把旭輝房神的形象，打回原形。
山爭(zhēng)哥哥說(shuō)，《我不是藥神》。同樣，旭輝也不是房神。
如今，旭輝正在向3000億規(guī)模發(fā)足狂奔。但是，在樓市資本論看來(lái)，支撐其調(diào)整擴(kuò)張的銷售額負(fù)債額“雙千億矩陣”，在當(dāng)前形勢(shì)下可謂微妙。
【一】高密集融資，缺錢囧境很難受
面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)前所未有的緊張局面，旭輝有多缺錢？
僅7月3日這一天，旭輝集團(tuán)就公告了四項(xiàng)融資行動(dòng)：
1．發(fā)行本金總額不超過(guò)人民幣34.95億元的境內(nèi)公司債券；
2．發(fā)行88.84萬(wàn)新股，每股發(fā)行價(jià)1.478~1.77港元；
3．根據(jù)以股代息計(jì)劃配發(fā)了1596萬(wàn)股股份，每股發(fā)行價(jià)6.378港元；
4．獲得東亞銀行一項(xiàng)5億港元的2年期貸款。
是的，一筆5億港元的錢，都要借！就是這么缺錢。
此外，旭輝還在4月份連續(xù)發(fā)行了兩筆共計(jì)8億美元的債券，利息分別為6.375%和6.875%。
今年3月，董事長(zhǎng)林中曾公開表示，旭輝暫時(shí)沒(méi)有任何股票增發(fā)計(jì)劃。誰(shuí)能想到，臺(tái)面上話說(shuō)得這么漂亮，背后竟然是如此密集的融資，連幾億規(guī)模的融資都迫不及待，折射出旭輝很有可能資金鏈告急。
去年年中時(shí)，旭輝手里握有258億現(xiàn)金可以支配，林中可以很淡定地說(shuō)，“我們現(xiàn)在的錢用不完，不會(huì)有其它更多的融資需求。”
但是據(jù)樓市資本論了解，那時(shí)候旭輝總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到955.45億，半年時(shí)間猛漲了243.48億。另?yè)?jù)公司年報(bào)，截至2017年底，旭輝一年內(nèi)到期的境內(nèi)銀行及其他貸款為32.54億元；一年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債券為50.93億元，一年內(nèi)到期的境外銀行貸款為34.73億元。
業(yè)內(nèi)有人猜測(cè)，這些到期債務(wù)，可能使急速擴(kuò)張的旭輝面臨資金兌付壓力，被迫加緊融資、借新還舊。
今年6月底，地產(chǎn)股集體暴跌，旭輝控股下跌7.91%，給林中的3000億擴(kuò)張計(jì)劃亮出了紅燈。
為挽救股市危局，旭輝董事長(zhǎng)林中被迫出手，連續(xù)三次增持旭輝股票，共花費(fèi)港幣1.55億元。對(duì)這幾次增持行動(dòng)，林中的理由是市場(chǎng)低估了旭輝股票。他公開聲稱：“只要市場(chǎng)大幅低估旭輝股票，我們就增持。”
項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。林中救市背后，隱藏著旭輝的缺錢窘境和對(duì)市場(chǎng)融資的深度焦慮。
【二】半年367億元狂拿地，超過(guò)恒大
旭輝是福建林氏三兄弟林中、林峰、林偉于上世90年代創(chuàng)立的家族企業(yè)。2000年總部遷至上海，業(yè)務(wù)主要圍繞京、滬和蘇、杭等一二線城市布局。2012年登陸香港股市后，開始飛速發(fā)展。
在香港上市前，旭輝2011年銷售額僅50億，在地產(chǎn)界連名次都排不上；2012年也只有96億元；但到2017年，卻實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1040億元，行業(yè)排名第十五位，正式躋身地產(chǎn)千億俱樂(lè)部。
從100到1000億的跨越，旭輝用了6年時(shí)間。去年7月，旭輝發(fā)布2017-2012“新五年戰(zhàn)略”，高調(diào)宣稱，未來(lái)五年要躋身第一方陣，實(shí)現(xiàn)“百億利潤(rùn)、三千億規(guī)模、千億市值”的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)入行業(yè)TOP8。
按照這一計(jì)劃，旭輝每年復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到40%。2018年，公司初步確定的銷售目標(biāo)為1400億元，增長(zhǎng)率為35%。旭輝現(xiàn)有可供銷售貨值約2500億，按照60%的銷售去化率計(jì)算，如不出意外，1400億的銷售業(yè)績(jī)基本可以完成。
要多年保持40%的復(fù)合增長(zhǎng)率，旭輝必須在拿地環(huán)節(jié)率先突破。2017年，旭輝購(gòu)地78幅，新增面積1320萬(wàn)平方米，新增貨值達(dá)3000億元；截至年底時(shí)，土地儲(chǔ)備面積約為3100萬(wàn)平方米。
今年年初，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，旭輝拿地金額不會(huì)低于全年銷售額的50%。2月底，加上新收購(gòu)及舊城改造尚待掛牌項(xiàng)目，旭輝土地儲(chǔ)備增加到5100萬(wàn)平方米。兩個(gè)月新增儲(chǔ)備2000萬(wàn)平方米，拿地節(jié)奏之快，近乎瘋狂。
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