[美的置業(yè)此前并未受到足夠關(guān)注，但過去幾年里卻經(jīng)歷一輪快速增長(zhǎng)周期，走上一條杠桿擴(kuò)張之路，此番希冀登陸香港資本市場(chǎng)打通新的融資渠道]
[美的置業(yè)通過信托融資及其他融資安排，占到借款總額約34.5%。信托融資受中國(guó)保監(jiān)會(huì)監(jiān)控，存在政策變動(dòng)的不確定因素。]
經(jīng)歷前兩年的快速發(fā)展，美的集團(tuán)何享健家族的地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始搶奪房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的門票，計(jì)劃赴香港上市。
5月31日，美的置業(yè)控股有限公司（下稱“美的置業(yè)”）在港交所披露預(yù)上市文件，其保薦人是法巴及中信里昂證券。文件顯示，美的置業(yè)為何享健家族企業(yè)，2004年，何享健獲得美的置業(yè)集團(tuán)多數(shù)股權(quán)，并在2013年設(shè)立BVI公司，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給兒媳盧德燕，后通過一致行動(dòng)人協(xié)議安排，共同成為美的置業(yè)的控股股東。
作為何享健家族電器之外的又一業(yè)務(wù)，美的置業(yè)此前并未受到足夠關(guān)注，但過去幾年里卻經(jīng)歷一輪快速增長(zhǎng)周期，走上一條杠桿擴(kuò)張之路，此番希冀登陸香港資本市場(chǎng)打通新的融資渠道。
過去三年悄然擴(kuò)張
2009年10月，美的建業(yè)（英屬維京群島）設(shè)立，間接持有美的置業(yè)集團(tuán)全部股權(quán)。2013年9月，為獨(dú)立發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，何享健將自己持有的美的建業(yè)（英屬維京群島）94.55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給盧德燕，轉(zhuǎn)讓后，何享健與盧德燕訂立一致行動(dòng)安排，雙方仍為美的建業(yè)（英屬維爾京群島）也即美的置業(yè)的實(shí)際控制人。
為此次上市而進(jìn)行重組時(shí)，又在美的建業(yè)（英屬維爾京群島）上搭建美的置業(yè)控股，盧德燕通過美的發(fā)展、美恒、美域三家公司全資控股美的置業(yè)控股。
招股書顯示，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍遍布全國(guó)11個(gè)省份的33個(gè)城市及一個(gè)直轄市。地區(qū)上主要分布于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及中國(guó)西南5個(gè)區(qū)域。從城市布局看，主要集中在國(guó)內(nèi)二三四線城市，業(yè)務(wù)集中在華南地區(qū)。
第一財(cái)經(jīng)記者注意到，2015年~2017年，美的置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，復(fù)合增長(zhǎng)率46%。同時(shí)三年同期凈利潤(rùn)分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元，復(fù)合增長(zhǎng)率122%。
截至2018年3月31日，公司土儲(chǔ)總建筑面積已達(dá)3310萬(wàn)平方米。其中公司在珠三角地區(qū)的項(xiàng)目體量最大，總土儲(chǔ)為840萬(wàn)平方米，占比33.33%。
高速發(fā)展背后，美的置業(yè)銷售額不斷變大，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，美的置業(yè)2017年銷售額約500億元。從招股書合約負(fù)債（原科目為預(yù)收賬款）同樣可見一斑，2017年美的置業(yè)合約負(fù)債約363.6億元。
不過，美的置業(yè)凈負(fù)債率保持高位，2015年凈負(fù)債比率為622.1%、2016年凈負(fù)債比率為624.7%、2017年凈負(fù)債比率為118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%。高出行業(yè)平均水平近一倍。
去年，美的置業(yè)總裁赫恒樂在接受媒體采訪時(shí)表達(dá)在香港上市原因，稱上市不僅僅是解決短期融資和套現(xiàn)，港股上市公司可以提升獲取資金的能力。
債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化
上市融資是所有希冀在規(guī)模上有所突破的房地產(chǎn)企業(yè)的核心命題，美的置業(yè)也不例外。
第一財(cái)經(jīng)記者查閱招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業(yè)負(fù)債總額1089億。其中，流動(dòng)負(fù)債中銀行及其他借款約107億，貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)約215億。這意味著，美的置業(yè)短期債務(wù)約322億。
從非流動(dòng)負(fù)債看，美的置業(yè)公司債券約20億，銀行及其他借款約294億。長(zhǎng)期債務(wù)大概在314億。
美的置業(yè)短債比重相對(duì)較高。而參考行業(yè)公司，很多優(yōu)質(zhì)公司短期債務(wù)通常占債務(wù)總額20%~30%的水平。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，房企通常會(huì)選擇3年~5年債務(wù)，而大量短期債務(wù)將激增美的置業(yè)償債壓力。這也不難理解為何美的置業(yè)選擇上市，以進(jìn)一步化解其短期債務(wù)壓力。
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