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暴增、猛進(jìn)、飄紅……對(duì)于上市房企而言，上半年確實(shí)是一個(gè)可喜可賀的收獲季，連那些不常被關(guān)注的諸如萬(wàn)通地產(chǎn)、中洲控股、廣宇發(fā)展等凈利增幅數(shù)倍之多。
去年以來(lái)借勢(shì)房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲，一批黑馬房企如中梁、祥生、美的、俊發(fā)、新力、卓越等脫穎而出，但絕大多數(shù)為非上市開(kāi)發(fā)商。對(duì)于他們而言，一直披著一身神秘面紗，否則怎么能冠以“黑馬”呢？
當(dāng)前，最積極的莫過(guò)于第三方的排名機(jī)構(gòu)，非常熱衷對(duì)外發(fā)布全國(guó)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)等，但數(shù)據(jù)真假莫辨，全靠排名機(jī)構(gòu)自身信譽(yù)。此前，多家媒體曾曝出機(jī)構(gòu)排名數(shù)據(jù)打架一案，在地產(chǎn)圈鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
近日，覓窩君獨(dú)家獲得一份來(lái)自“黑馬房企”美的置業(yè)上半年的權(quán)威經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步揭開(kāi)這家開(kāi)發(fā)商的家底情況，希望為業(yè)內(nèi)多一份參考。
上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入65.6億元，同比增幅12.2%，歸屬于母公司股東的凈利約3.9億元，同比下滑44%。
對(duì)于凈利較大幅度下滑，美的置業(yè)前述報(bào)告解釋說(shuō)“上半年有一批項(xiàng)目進(jìn)行了土地增值稅清算，且本期清算的項(xiàng)目土地增值稅稅率偏高”所致。
美的置業(yè)上半年凈利不樂(lè)觀，直接導(dǎo)致其EBITDA（利息保障倍數(shù)）只有0.56倍，相較于去年同期1.47倍則直線(xiàn)下滑61.9%。這直接關(guān)系到債權(quán)人能否按約收到付息款。
截止今年6月底，美的置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)下新高，達(dá)到大約87.9%，同比增加1.48個(gè)百分點(diǎn)。覓窩君細(xì)看美的置業(yè)當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，上半年末存貨余額近900億元，同比劇增約58%，占總資產(chǎn)比例約66%，如果算上其他應(yīng)收款，該比例達(dá)78%。相對(duì)于而言，該房企賬上現(xiàn)金余額180.4億元，占總資產(chǎn)比例僅占13%。
值得一提的是，上述存貨與現(xiàn)金也不都是自由的，截至6月末總受限資產(chǎn)達(dá)102.4億元，占該房企凈資產(chǎn)62%。
實(shí)際上，存貨猛增主要是美的置業(yè)此前迅猛擴(kuò)張拿地，對(duì)后市預(yù)期也較樂(lè)觀，但當(dāng)前樓市風(fēng)向大變，“遏制房?jī)r(jià)上漲”、嚴(yán)厲調(diào)控成主基調(diào)，那么高存貨就絕對(duì)不是一件好事。
以新進(jìn)入城市如成都為例，去年美的置業(yè)在崇州和青白江一共拿下兩個(gè)地塊，樓面地價(jià)僅為2700元/㎡、3025元/㎡，凈用地面積分別是92.6畝與76.6畝，今年4月份又在彭州拿下2個(gè)地塊，單位樓面地價(jià)在2000元?jiǎng)偝鲱^，有一定的溢價(jià)率。
從其風(fēng)格看，延續(xù)了美的置業(yè)在華南大本營(yíng)聚焦于三四線(xiàn)城市的策略，在西南地區(qū)曾深耕貴陽(yáng)，即便是殺入新一線(xiàn)成都，全部是三圈層。
對(duì)于拿地和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，上述報(bào)告并未對(duì)外披露，所以只能參考第三方機(jī)構(gòu)。以中國(guó)指數(shù)研究院為例，上半年美的置業(yè)獲取銷(xiāo)售金額531億元，排在全國(guó)房企第34位，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積515萬(wàn)平方米。就拿地而言，美的置業(yè)上半年耗資175億元，實(shí)現(xiàn)拿地面積293萬(wàn)平方米。
作為珠海市國(guó)資委旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，美的置業(yè)野心是力爭(zhēng)發(fā)展規(guī)模年均遞增 20-30%，相較于風(fēng)格激進(jìn)型的一線(xiàn)民營(yíng)房企動(dòng)輒提出50%甚至70%的高速增長(zhǎng)目標(biāo)，明顯要理性一些。
據(jù)覓窩君觀察，為了迅速擴(kuò)張規(guī)模，美的置業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展朋友圈伙伴資源，比如結(jié)盟旭輝、金科、萬(wàn)達(dá)等地產(chǎn)巨頭，以及一些產(chǎn)業(yè)跨界資本大腕。
來(lái)源 覓窩 作者 地產(chǎn)密探
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