我愛(ài)我家在新一輪的洗牌中選擇了被并購(gòu)這條證券化之路，而昔日的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鏈家則瞄準(zhǔn)了IPO，同為中介，我愛(ài)我家的路數(shù)頗為無(wú)奈。
歷時(shí)一年半，交易方案多次調(diào)整，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介我愛(ài)我家終于曲線上市，通過(guò)昆百大A拿下了“房產(chǎn)中介第一股”的名頭，“千年老二”我愛(ài)我家總算在上A股這件事情上壓過(guò)了鏈家。其實(shí)，老對(duì)手鏈家也在積極籌備上市，此前已獲得多輪融資，而其而其市占率及估值遠(yuǎn)高于我愛(ài)我家。但搶先上市的我愛(ài)我家能否利用資本市場(chǎng)，縮小與鏈家的差距仍是未知，時(shí)間并不是絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)初早成立兩年的我愛(ài)我家后被鏈家趕超。
在北京地產(chǎn)中介的發(fā)展史上，我家我家要比鏈家早成立兩年，論資歷我愛(ài)我家中介老大的地位無(wú)可撼動(dòng)，但過(guò)于求穩(wěn)健的我愛(ài)我家錯(cuò)失了市場(chǎng)擴(kuò)張期，被后生之輩鏈家趕超壓在“老二”的位置，一路你追我趕“相愛(ài)相殺”。如今巨大的存量房市場(chǎng)開(kāi)始被大量挖掘，而我愛(ài)我家也布局了住房租賃領(lǐng)域，其資管業(yè)務(wù)（品牌相寓）規(guī)模逐年增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)一眾房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)迎來(lái)資本的追捧。
我愛(ài)我家或是由于本身的一些“硬傷”，財(cái)務(wù)不達(dá)標(biāo)等原因，沒(méi)有通過(guò)自行IPO的方式，而是選擇“委身下嫁”給了資產(chǎn)、營(yíng)收都不及它的昆百大A。2018年4月9日，昆百大A公告稱，公司擬更名為“我愛(ài)我家控股集團(tuán)股份有限公司”，證券簡(jiǎn)稱相應(yīng)變更為“我愛(ài)我家”。據(jù)審計(jì)，在交易完成后，我愛(ài)我家2016年全年?duì)I收和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占公司備考財(cái)務(wù)報(bào)表中營(yíng)收和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比例均超過(guò)30%，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生重大變更。未來(lái)，公司擬向城市服務(wù)商方向發(fā)展。
2017年2月分，昆百大A公布交易預(yù)案，宣布擬作價(jià)61.82億元收購(gòu)我愛(ài)我家94%的股權(quán)。同時(shí)向包括控股股東太和先機(jī)在內(nèi)的不超過(guò)10名特定對(duì)象，募集配套資金不超過(guò)25億元。后在監(jiān)管問(wèn)詢下連續(xù)兩次調(diào)整方案，以避免交易形成借殼，交易過(guò)程一波三折。
是否涉嫌借殼？
值得注意的是，我愛(ài)我家的這次“重組”被質(zhì)疑“借殼”，因?yàn)轭A(yù)案中披露的收購(gòu)比例、募集資金很可能導(dǎo)致實(shí)控人發(fā)生變更。而按照新調(diào)整的《上市公司重組辦法》，構(gòu)成借殼上市的主要判斷依據(jù)有兩個(gè)，一是上市公司控制權(quán)發(fā)生變更，二是購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)等五項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到上市公司控制權(quán)發(fā)生變更的前一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告此科目比例100%以上。
在預(yù)案公布時(shí)，我愛(ài)我家2016年?duì)I業(yè)收入81.58億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.22億元，而同年昆百大A營(yíng)收19.17億，凈利潤(rùn)為7917萬(wàn)，昆百大A營(yíng)收、利潤(rùn)皆遠(yuǎn)不及我愛(ài)我家。一旦構(gòu)成借殼上市，不僅審核時(shí)間會(huì)變長(zhǎng)，標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)嚴(yán)格的多。
昆百大A在收到證監(jiān)問(wèn)詢后，對(duì)原有方案進(jìn)行調(diào)整，原交易對(duì)方中自然人林潔持有的我愛(ài)我家9.56%的股權(quán)將不再納入本次重組交易標(biāo)的，資產(chǎn)重組配套融資金額將從不超過(guò)23.1億元下調(diào)至不超過(guò)16.6億元。這樣一來(lái)，昆百大A收購(gòu)我愛(ài)我家的股權(quán)比例就由94%減至86.44%，交易價(jià)格也相應(yīng)的由61.82億元降至55.31億元。（另有6%股份為協(xié)議轉(zhuǎn)讓）。交易完成后，昆百大A實(shí)控人依然為謝勇。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“昆百大的方案應(yīng)該是努力控制實(shí)際控制人不發(fā)生變更。”
相比昆百大A，我愛(ài)我家在身家和營(yíng)收上都比較占優(yōu)勢(shì)，為何我愛(ài)我家不進(jìn)行IPO而是選擇被并購(gòu)？實(shí)際上，擬在上海主板或者深圳中小板上市的企業(yè)在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面有幾個(gè)硬性指標(biāo)，最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤(rùn)均為正數(shù)且累計(jì)超過(guò)人民幣3000萬(wàn)元，三年內(nèi)不存在重大違法行為。根據(jù)公告顯示，我愛(ài)我家2014年虧損6718萬(wàn)元，無(wú)法滿足財(cái)務(wù)條件。不僅如此，根據(jù)昆百大A的公告，從2014年到2016年，我愛(ài)我家及其子公司受到高達(dá)98次的行政處罰，存在隱形的憂患。所以，我愛(ài)我家曲線上市或是無(wú)奈之舉。
18億業(yè)績(jī)承諾存壓
我愛(ài)我家從2005年便開(kāi)始布局資管業(yè)務(wù)（分散式和集中式長(zhǎng)租公寓管理），業(yè)務(wù)比重逐年增加，但長(zhǎng)租公寓前期投入大，相寓運(yùn)營(yíng)周期還比較短，仍然處于前期虧損狀態(tài)。2017年第一季度，相寓凈利率為-13.15%。存量房時(shí)代來(lái)臨背景下，資本市場(chǎng)里故事多，但租賃市場(chǎng)仍存盈利難的問(wèn)題。
為促成此次交易，我愛(ài)我家與昆百大A曾簽訂了業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議。交易方承諾，我愛(ài)我家2017年、2018年、2019年實(shí)現(xiàn)的扣非凈利潤(rùn)累積分別不低于5億元、11億元以及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛(ài)我家的凈利潤(rùn)分別為-6718萬(wàn)元、1.8億元、3.2億元。
在中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的背景下，我愛(ài)我家如何在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)18億的凈利潤(rùn)？寄希望于資管業(yè)務(wù)。公告顯示，我愛(ài)我家將重點(diǎn)發(fā)展資管業(yè)務(wù)。我愛(ài)我家主要有新房、二手房、資管三大業(yè)務(wù)，幾乎涵蓋了房產(chǎn)所有交易鏈條，但目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是其主要的收入來(lái)源。隨著國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)的崛起，資管業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槲覑?ài)我家未來(lái)重要的增長(zhǎng)動(dòng)力。
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