“每年這個時候，北方逐漸進入深秋寒冬季節(jié)，海南卻依然溫暖如春。優(yōu)異的氣候條件曾吸引了數(shù)以百萬計的“候鳥”，每年由北至南溯流而下，躲避寒冬。海南樓市也成為全國大規(guī)模旅居地產(chǎn)的標志之一。
但如今，在海南島經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中，不得不放棄長期以來依靠賣地賣房增加財政收入的做法。4月22日全省限購升級，非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區(qū)域則需要提供60個月的相關(guān)證明。絕大部分的候鳥都不具備以上條件。
海南買房養(yǎng)老度假的大門被徹底關(guān)上，那么這些需求是偃旗息鼓還是另尋出處呢？對此，北京青年報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括云南、貴州以及環(huán)京沿海等多個區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)項目，都在原有的基礎(chǔ)上進行了升級，不僅僅依靠環(huán)境資源，加入了更多康養(yǎng)服務(wù)、打造旅居概念，以此來爭搶從北京外溢，但又被海南拒之門外的購房需求。”
海南樓市冰封 購房者奔向云貴
距“海南最嚴限購令”出臺已經(jīng)超過了200天，嚴厲的資格要求和備案價的“限價”門檻使得海南樓市不少項目處于無房可售或暫時無法網(wǎng)簽的狀態(tài)，售樓處門可羅雀。
趙科（化名）與朋友一起經(jīng)營著一家銷售公司，最主要的收入來源就是幫著海南的項目在北京及東北尋找購房人，以此獲得銷售提成。但今年，這個生意明顯做不下去了。
“原本合作的三家大開發(fā)商的項目都暫停了，海南的限價讓這些項目不愿意低價賣，本地的剛需也不需要通過我們促成交易，就導(dǎo)致合作全部暫停，去年的部分尾款都沒有結(jié)清。”趙科告訴北京青年報記者，海南樓市目前就是冰封期，能不能有好轉(zhuǎn)，就得看之后政策的執(zhí)行力度了。
“以前和我們合作的海南開發(fā)商不少都向我們抱怨，地拿貴了，想找機會撤出海南。”北京房展組委會秘書長鄭向東告訴北青報記者，歷年海南項目都是進京宣傳的主力，從秋季一直到第二年春季都是海南樓市的熱銷期。但如今，樓市交易停滯，尤其是外地人很難獲得購房資格，使得不少海南的開發(fā)商都在想辦法如何退出，一些拿了高價地的企業(yè)，迫于資金流轉(zhuǎn)的壓力，只能先拿出商業(yè)類的產(chǎn)品，打造成服務(wù)式公寓，對外銷售，以完成一定的回款要求。
可見海南樓市的冰封暫時無法逆轉(zhuǎn)，那往年火熱的北京買房人都去哪了呢？是偃旗息鼓了還是另覓出處了？
對此，北青報記者調(diào)查了多個康養(yǎng)、旅居項目后發(fā)現(xiàn)，北京的旅居購房需求，在海南冰封后，迅速向云南、貴州、四川甚至南方沿海城市轉(zhuǎn)移。
周勇是海南名豪集團董事長、大沙河旅游產(chǎn)業(yè)集團董事局主席。他在貴州遵義開發(fā)了大沙河中國儺城項目，是當?shù)氐闹攸c項目之一，以康養(yǎng)旅居為主。
“我們的產(chǎn)品分為洋房和公寓，低密度洋房的價格在8000至9000元/平方米，而高層公寓的單價是5000-6000元/平方米。”中國儺城的一位銷售人員表示，最近北京來的購房人特別多，昨天剛剛簽了一位北京購房人的單子，那是一對剛退休的夫妻，他們說，現(xiàn)在北京的夏季越來越長，而冬季的空氣不好，買一個衛(wèi)生間的錢在這里能買一套康養(yǎng)房。“他們只看了十幾分鐘就訂了。”售樓員說起剛剛簽單的北京夫婦異常興奮。
不僅是貴州，云南的大理、西雙版納等地的項目也在積極承接被海南限購擋在門外的康養(yǎng)旅居需求。據(jù)了解，雅居樂位于西雙版納的西雙林語項目，位于政府重金打造的嘎灑旅游小鎮(zhèn)內(nèi)，毗鄰機場，項目背靠10萬公頃熱帶雨林大黑山，總占地2.5萬畝，總投資逾200億，是西雙版納首屈一指的旅游度假大盤。近來的簽約中有超過4成是北京來的購房人。
據(jù)云南省房協(xié)相關(guān)負責人介紹，近年來，北京、東北三省、大西北地區(qū)有越來越多的人看好云南，外地人購房比例呈逐年遞增的趨勢。從去年起，云南省房協(xié)于春季、秋季牽頭組織云南優(yōu)質(zhì)休閑度假養(yǎng)生地產(chǎn)項目先后三次赴北京參加房展會，陸續(xù)成交超過千余套。
鄭向東表示，目前的購房需求主要集中在旅居和康養(yǎng)上，而康養(yǎng)又是旅居的進一步升級。為了增加旅居產(chǎn)品的使用率，不少旅居項目在環(huán)境資源的基礎(chǔ)上，增加養(yǎng)老適老設(shè)施和配套，以吸引更多以康養(yǎng)為目的的外溢購房人。鄭向東表示，目前來看除了已經(jīng)置業(yè)海南的以外，新的置業(yè)需求更多的關(guān)注點集中在云南、貴州和廣西等地。這也將是未來新的旅居地產(chǎn)發(fā)展方向。
旅居、康養(yǎng)市場的消費需求在5萬億以上
目前中國康養(yǎng)、旅居產(chǎn)業(yè)市場消費需求在5萬億元以上。中國康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)博覽會組委會主任魏克非告訴北青報記者，今年初全國老齡工作委員會辦公室信息中心發(fā)布了我國首本康養(yǎng)藍皮書《中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2017）》。報告顯示，隨著康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的供給不斷增加，2030年中國老年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場消費需求將達到20萬億元左右。但根據(jù)不完全測算，當前每年為老年人康養(yǎng)生活提供的產(chǎn)品在5000億~7000億元，需求持續(xù)旺盛，但有效供給嚴重不足。鄭向東表示，最近他走訪了包括云南、四川、貴州等多地的康養(yǎng)旅居項目，發(fā)現(xiàn)各地的基礎(chǔ)配套都在不斷完善中，以貴州為例，目前已經(jīng)實現(xiàn)了全省范圍內(nèi)的高速貫通，旅居熱點的遵義，更是有兩座機場，方便游客及長期度假生活的人們。
同時，魏克非也透露，隨著北京執(zhí)行嚴格的限購政策，讓投資需求無法進入，一部分客戶的閑余資金在尋找出口時，發(fā)現(xiàn)了康養(yǎng)、旅居地產(chǎn)項目的價值，加之這部分項目資源優(yōu)質(zhì)、總價不高、切中需求，于是迎來了一波難得的熱銷。
另一方面，在房住不炒的大背景下，購房者更加注重房產(chǎn)的遠期價值，也真實考慮到了自身的居住用途�？叼B(yǎng)類旅居項目的興起，帶動的是休閑、養(yǎng)老、度假為特征的置業(yè)升級�，F(xiàn)在看來，康養(yǎng)旅居是繼剛需、改善之后，樓市必然經(jīng)歷的一個階段，代表了購房者的成熟消費意識，也開拓了房企的生存發(fā)展空間。
云南城投置業(yè)公司副總經(jīng)理鄭勇強在參加不久前的秋季房展時曾對北青報記者表示，云南城投的“夢云南”康養(yǎng)/文旅產(chǎn)業(yè)品牌，布局全國旅游/康養(yǎng)目的地，構(gòu)建綜合康旅度假項目群，涵蓋康養(yǎng)/文旅、特色小鎮(zhèn)及田園綜合體等領(lǐng)域，云南的大理洱海、撫仙湖、昆明滇池、西雙版納等地都有項目，也在成都青城山、西安秦嶺、江西、海南等區(qū)域有所布局。
云南的示范效應(yīng)正在顯現(xiàn)，越來越多的地區(qū)到北京宣傳，希望能夠吸引到外溢的購買力。
鄭向東介紹道，廣西北海也是不少北京人關(guān)注的區(qū)域，當?shù)刂鞔蚵糜尉幼『宛B(yǎng)老養(yǎng)生類房子。北海房地產(chǎn)協(xié)會的人士告訴北青報記者，北海與海南隔海相望，年均氣溫比海南三亞市低2℃—3℃，海南限購后分流一些需求，當?shù)氐姆績r在7000元/平方米左右，加上北海實施一個身份證買一套房，不需要社保的購房政策，最近幾年成交量不斷攀升。
據(jù)了解，2017年北京和環(huán)北京地區(qū)到北海的購房需求增加三成，超過之前排名第一的黑龍江，其中河北、河南和北京的購房人占到外地購房人的前三位。
來自北京的購買力還在向其他地區(qū)外溢，年均氣溫20.3℃的四川攀枝花，成為北京購房人的另一個選擇，2017年北京人在攀枝花置業(yè)購房同比增長70%。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，2017年以來，隨著國家的消費升級，消費者進入了旅居時代。從原來的僅僅居住到現(xiàn)在的旅居，由旅游業(yè)健康產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展延伸成旅居產(chǎn)業(yè)。
如何選擇康養(yǎng)旅居房？
那么，如何選擇康養(yǎng)和文旅地產(chǎn)呢？畢竟這種產(chǎn)品是于近兩年興起的新生事物，不少開發(fā)商涉足其中。不過對于大多數(shù)房企來說，尚沒有成熟的開發(fā)模式可借鑒，基本都是摸著石頭過河，因此呈現(xiàn)的品質(zhì)也是良莠不齊。開發(fā)商的模式都處于探索中，那購房人如何選擇自己適合的康養(yǎng)旅居項目呢？
對此地產(chǎn)營銷人韓樂表示，買房人在關(guān)注康養(yǎng)旅居產(chǎn)品之前有三點需要特別注意的，第一就是開發(fā)模式是否成熟。韓樂表示，開發(fā)模式的形成固然與進入市場的早晚有關(guān)，也與開發(fā)商的實力和規(guī)模密切相關(guān)。
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