繼董事局主席郁亮在內(nèi)部發(fā)表“活下去”觀點不到兩個月，萬科卻接連公布幾筆收購：先是10月9日吃下華夏幸福5家項目公司大部分股權(quán)，11月7日再次以33.58億元代價拿下嘉凱城旗下5家項目公司控股權(quán)。
這并不是萬科收并購的全部，據(jù)經(jīng)濟觀察報記者不完全統(tǒng)計，截至11月13日，今年萬科至少發(fā)生14起涉及項目、股權(quán)或資產(chǎn)的收并購，累計耗資230億元。其中最大一筆為聯(lián)合印力收購凱德20個購物中心。
收并購之外，萬科在直接拿地獲取項目上也不遺余力。2018年1-10月，萬科累計新增205個項目，新增權(quán)益建筑面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元，拿地金額和建筑面積，均僅次于碧桂園，名列行業(yè)第二。
不少市場人士困惑于：萬科一邊高喊活下去，一邊頻頻在并購市場發(fā)起挑戰(zhàn)。萬科方面回復稱，兩者并不沖突，“活下去”言論為郁亮內(nèi)部講話，主要是為了增強區(qū)域和一線公司的憂患意識，而并購則出于成本和盈利考量。
萬科方面進一步表示，與直接拿地相比，收并購成本相對更低，盈利空間更大；另外，對于一線公司在具體項目上的收并購行為，萬科總部沒有統(tǒng)一部署和具體干涉，所以萬科收并購行為和與郁亮講話并無直接關(guān)聯(lián)。
早在2012年郁亮就提出了房地產(chǎn)進入白銀時代的觀點，萬科也開始向城市服務配套商轉(zhuǎn)型，并開始探索和嘗試一些地產(chǎn)相關(guān)的新興業(yè)務。2017年針對房地產(chǎn)行業(yè)及市場新變化，萬科將自身定位更新為城鄉(xiāng)建設與生活服務商。
接棒王石成為萬科新掌門人后，郁亮在萬科提出戰(zhàn)略、文化、機制、組織和人的五位一體變革，同時加大多元化進程。萬科方面表示，萬科多元化主要圍繞自身定位進行，收并購行為只是新戰(zhàn)略下具體表現(xiàn)。
萬科收購季
11月10日，嘉凱城發(fā)布公告稱，萬科控制下的杭州錦藍置業(yè)參與競拍嘉凱城5個項目公司股權(quán)，其中收購杭州濱虹、名城博園、諸暨和重慶4個項目公司100%股權(quán)，收購張家港項目公司75%股權(quán)。
收購分為兩部分，其中股權(quán)部分對價為3.55億元，另外萬科需要代為償還5家項目公司共計30.03億元股東借款，總代價為33.58億元。這是短短一個月內(nèi)萬科對房地產(chǎn)項目發(fā)起的第二起收購。
五個項目可售建筑面積為71.06萬平方米，合計負債達89.21億元，凈資產(chǎn)僅為4.34億元。今年1-8月份，合計虧損為1.4億元。在本次出售前，項目已經(jīng)全部打上恒大的前綴，比如名城博園項目，其推廣名稱為恒大名城博園。
5個項目中，有三個項目位于二線城市，剩余兩個項目也位于長三角都市圈內(nèi)，其綜合樓面價為5300元/平方米，低于萬科今年前10個月綜合拿地成本。
以杭州濱虹項目為例，綜合樓面價為9458.9元/平方米，而該項目曾經(jīng)售價在3.3萬元/平方米左右。名城博園綜合樓面價為1.06萬元/平方米，目前該項目一期二手房銷售均價約為2.4萬元/平方米。
諸暨項目、重慶項目和張家港項目綜合樓面價分別為2953元/平方米、2703元/平方米和4441元/平方米。在獲取成本上，通過收并購獲取項目成本更低，而且這些項目比凈地入市周期更短。
一個月前的10月9日，萬科以32.34億元價格收購華夏幸福廊坊、大廠和涿州等地4個項目公司80%股權(quán)及霸州公司65%股權(quán)。
一個月的時間里，通過兩起收購，萬科以65.92億元代價增加了121.96萬平方米儲備。
收購華夏幸福環(huán)京5個項目公司股權(quán)是北京萬科年內(nèi)最大一筆收購，北京萬科人士表示，與華夏幸福收購項目的談判在夏天就已經(jīng)開始，一直持續(xù)到入冬時才最終敲定。
目前環(huán)京普遍處于嚴厲限購狀態(tài)，5個項目分布于4個地區(qū)，其中廊坊市場相對較好，涿州限購較為寬松，兩地去化并不困難；而大廠和霸州由于限購較為嚴格，再加上市場空間較小，存在一定的去化風險。
在謹慎加大環(huán)京地區(qū)籌碼同時，城市更新也北京萬科重點深耕領(lǐng)域。據(jù)萬科高級副總裁、北方區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖透露，目前北京萬科持有城市更新資產(chǎn)大約為200億元左右。到2020年左右，將形成400億-500億元的持有型物業(yè)資產(chǎn)。
劉肖介紹，未來三年內(nèi)，北京萬科每年會拿出100億元左右資金用于城市更新項目收并購，具體收購商場、酒店、寫字樓等舊的物業(yè)資產(chǎn)，改造成現(xiàn)代化寫字樓對外出租，在具體操作方面，主要以萬科牽頭的基金為主。
據(jù)不完全統(tǒng)計，從1月聯(lián)合旗下商業(yè)平臺印力以83.65億元價格收購凱德旗下20個購物中心至今，萬科至少進行了14起收購，累計耗資230.86億元。其中多數(shù)為地產(chǎn)項目相關(guān)的收購。
這并不是萬科收并購的全部金額，230.86億元中，不包括被海航基礎(chǔ)股東大會否決的北京海航大廈及廣州富城海航廣場項目、太古冷鏈等未公布交易金額的項目。另外舊城改造項目也未計入。
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