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成本之困
2017年以來，萬科在北京新增住宅項目只有4個，且全部為限競房項目，順義高麗營項目配套相對成熟，房山周口店、豐臺王佐和房山青龍湖三個項目位置較為偏遠(yuǎn)。萬科在北京其他項目全部為商辦及自持項目。
據(jù)萬科公布的經(jīng)營簡報統(tǒng)計，今年1-10月，萬科平均銷售價格為1.5萬元/平方米，平均銷售單價與平均樓面價比數(shù)為2.75倍。而高麗營、周口店、王佐和青龍湖4個限競房項目銷售均價與樓面價比數(shù)分別為1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。低于萬科平均水平。
不僅項目少，而且利潤空間也有限，同時萬科在北京占有一定份額的商辦項目又處于嚴(yán)格限購狀態(tài)，使得北京萬科面臨較大的業(yè)績和利潤壓力。如何扭轉(zhuǎn)這一局勢，顯然是北京萬科需要思考的。
在萬科北方區(qū)域，北京公司可謂是一家獨大。而北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步從商品房時代轉(zhuǎn)向以限競房、共產(chǎn)房、租賃型住房等多主體供應(yīng)格局，再加上嚴(yán)厲打擊綁定地下室、車位等變相銷售行為，開發(fā)商銷售空間被進一步擠壓。
突破無非來自兩方面：第一是向空間上要業(yè)績，既然北京利潤較低，那就向環(huán)京和其他市場發(fā)展。不過，北方區(qū)域中市場稍好的京津冀區(qū)域均處于嚴(yán)格調(diào)控狀態(tài)，相對而言，環(huán)京屬于其中不算最差的選擇。
其中一個主要理由是環(huán)京地區(qū)房價普遍腰斬，有一定空間。以廊坊項目為例，其樓面價約為8100元/平方米，而當(dāng)前廊坊市平均銷售價格為1.6萬元/平方米，市場價與樓面價比數(shù)接近2倍。
第二是培育新的業(yè)績和利潤增長極，城市更新順勢成為北京萬科又一提升業(yè)績的突破口，根據(jù)北京萬科規(guī)劃，未來持有型物業(yè)貢獻的利潤會逐步與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并重。
劉肖透露，在北方區(qū)域城市更新板塊中，北京項目占比在80%左右。也就是說，北京相對發(fā)達的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為萬科發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)提供了后盾。
相比收購華夏幸福項目，嘉凱城項目無論是所在區(qū)域，還是綜合成本，似乎更符合萬科對房地產(chǎn)項目的成本考量。
根據(jù)郁亮秋季例會透露的信息，2018年萬科回款指標(biāo)為6300億元。前10個月銷售為4856.3億元，這個金額只是合同銷售金額，通�；乜罱痤~會低于銷售金額，即便按照100%回款率計算，剩下兩個月，萬科還需要回款1444億元。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售金額持續(xù)回落，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，10月多個一二線城市呈現(xiàn)量價齊跌的局面。這種情況下，房企面臨的業(yè)績壓力也開始凸顯出來。
聚焦
截至10月底，今年萬科累計新增項目205個，新增建筑面積為4193.4萬平方米，其中權(quán)益建筑面積為2453.74萬平方米，權(quán)益拿地金額為 1338.17億元，平均樓面價為5453.59元/平方米。
從拿地金額來看，今年1-10月，萬科僅次于碧桂園的1197億元，高于保利的888億元，是第四名中海地產(chǎn)672億元接近兩倍。同期，作為銷售額第二名的中國恒大拿地金額只有370億元。
從新增建筑面積來看，萬科拿地金額與碧桂園相差不到40億元，拿地面積只有碧桂園的不到一半；拿地金額是綠地控股的近兩倍，拿地面積是綠地的2/3。這有兩種可能，萬科要么拿地成本高，要么土地質(zhì)量高。
從平均樓面價來看，萬科沒有保利、中海、龍湖、旭輝、華僑城高，但高于碧桂園、恒大、綠地等大型房企，從區(qū)域分布來看，萬科新增項目多數(shù)位于一二線城市和周邊衛(wèi)星城。
9月的萬科秋季例會上，郁亮表示，萬科做的第一件事就是戰(zhàn)略檢討，“雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認(rèn)識到社會的方方面面都進入轉(zhuǎn)折時期。”
如何改變？郁亮是這樣表述的：在這個時期我們應(yīng)該怎么做？只有四個字：“收斂”和“聚焦”。所謂收斂，即對三年還未實現(xiàn)盈利的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，以及三年還依賴萬科內(nèi)部資源存活的新興業(yè)務(wù)，原則上要停掉；所謂聚焦，主要為在區(qū)域布局上聚焦一二線城市及周邊區(qū)域，業(yè)務(wù)上向自身定位和核心業(yè)務(wù)聚焦。
來源：經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 萬科 |
