7月13日晚間，陽光城（000671.sz）發(fā)布公告稱，公司董秘羅瑞華、董事張志超雙雙辭去在陽光城的職務(wù)，董秘一職將由徐慜婧接任，中民投合資子公司中民嘉業(yè)投資有限公司董事長彭心曠接任董事。
對(duì)于上述董事會(huì)人員變動(dòng)，公告中僅用了個(gè)人原因或工作原因一筆帶過，但事實(shí)上，自2016年朱榮斌、吳建斌“雙斌”加入陽光城以來，大力改革之下，這家企業(yè)從管理層到董事會(huì)的人事動(dòng)蕩便一直持續(xù)。
在“雙斌”改革風(fēng)暴的背后，陽光城收獲了規(guī)模增長和凈現(xiàn)金流近五年來首次回正，但未解決和新增的問題也在不斷增加。近日，在高負(fù)債懸而未決之時(shí)，陽光城先是不惜以8%利率高息發(fā)永續(xù)債，后又通過控股股東質(zhì)押100股權(quán)方式進(jìn)行融資，被業(yè)內(nèi)稱之為一場豪賭。
以上種種改革帶來的“陣痛”還在持續(xù)，陽光城如何化解？
管理層到董事會(huì) 陽光城再現(xiàn)高管離職潮
7月13日，陽光城董秘羅瑞華、董事張志超雙雙辭任，這已是繼陽光城管理層人事大變局之后的又一場人事震蕩。而這一系列變動(dòng)事實(shí)上早有預(yù)兆。
2017年6月份，擁有中海地產(chǎn)、中建建筑背景的前碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌加入陽光城，擔(dān)任執(zhí)行董事長、總裁。在此之前的5月份，他的老搭檔吳建斌已早一步進(jìn)入陽光城。彼時(shí)，朱榮斌在接受媒體采訪時(shí)表示，“我來陽光城之后，林騰蛟主席對(duì)我提出的最大的任務(wù)，就是組建一支最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。”
因此，“雙斌”合璧之后，立刻招攬了一支由闞乃桂、胡書仟、徐愛國等地產(chǎn)圈著名職業(yè)經(jīng)理人組建的管理團(tuán)隊(duì)。從陽光城管理團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)的新面孔中不難發(fā)現(xiàn)，這支新生軍大多來自“雙斌”一脈相承的中海、中建系。
諸多新將上任，也伴隨著舊臣的離去，陽光城頻繁出現(xiàn)人事調(diào)整。
去年11月，原陽光城總裁張海民正式提出離職，此后，諸多舊臣如元老級(jí)副總裁陳林、許珂、北京區(qū)域公司總裁李軍、上海公司總經(jīng)理宋友強(qiáng)紛紛退場，包括近期董秘羅瑞華、董事張志超陸續(xù)離職。
規(guī)模or利潤 能否兼得？
在這場起自管理層落至董事會(huì)的深度“大換血”背后，一場以“雙斌”為主導(dǎo)的戰(zhàn)略變革也在同時(shí)發(fā)酵。
業(yè)內(nèi)公知，朱榮斌與吳建斌有過三段共事的職業(yè)經(jīng)歷，朱榮斌精于投資經(jīng)營，吳建斌則擅長財(cái)務(wù)管理。兩位老搭檔來到陽光城，老板林騰蛟為其定下的是規(guī)模做大、利潤做強(qiáng)的雙向目標(biāo)。
但對(duì)于房企而言，規(guī)模和利潤一直是個(gè)單選題，強(qiáng)如碧桂園也不得不舍利潤而保規(guī)模，又如恒大，在洗禮三四線市場之后，還是要轉(zhuǎn)身擁抱一二線市場去尋求利潤增長。
對(duì)于這個(gè)“魚與熊掌必須兼得”的玩法，朱榮斌也頗感困難，他曾公開說，“規(guī)模上臺(tái)階，又要有大量現(xiàn)金流，負(fù)債率降低，真的很有難度。就像我們大吃大喝又不允許有‘三高’，還要減肥。”但為了實(shí)現(xiàn)老板的期許，朱榮斌開出了六道“藥方”，分別是調(diào)結(jié)構(gòu)、做好高周轉(zhuǎn)、構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈、建立雙贏機(jī)制、信息化建設(shè)和梳理管理架構(gòu)。
其中，“調(diào)結(jié)構(gòu)”被放到了戰(zhàn)略改革的首要位置。吳建斌曾指出，“陽光城的土地來源太多，但現(xiàn)金依舊在路上。原來并購的項(xiàng)目，要一一把它搞定，才能變成貨值。”由此，陽光城擴(kuò)儲(chǔ)方式明顯出現(xiàn)變化。
數(shù)據(jù)顯示，2017上半年，陽光城通過公開招拍掛、并購等多種方式共計(jì)獲得64個(gè)地塊，其中，通過收購獲得52宗地塊。而自朱榮斌于6月份上任后，下半年內(nèi)，陽光城再無新增并購項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而向招拍掛市場拿地。過去一年，2017 年，陽光城通過并購獲得 52 個(gè)地塊項(xiàng)目，而招拍掛項(xiàng)目由12個(gè)新增至68個(gè)項(xiàng)目。
由此可見，此前一直以并購方式儲(chǔ)地被業(yè)界稱之為“并購?fù)?rdquo;的陽光城，在朱榮斌上任之后的半年里，幾乎是馬不停蹄的奔赴在招拍掛市場中。
而隨著并購低價(jià)儲(chǔ)地模式的轉(zhuǎn)變，招拍掛方式直接導(dǎo)致其土儲(chǔ)成本提升，這卻進(jìn)一步壓縮了企業(yè)的凈利潤。數(shù)據(jù)顯示，2015年，2016年，陽光城的凈利率分別為7.74%，7.3%，而2017年又進(jìn)一步下滑至6.72%，這與同規(guī)模企業(yè)相比有一定差距。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析認(rèn)為，招拍掛本身有很多復(fù)雜的機(jī)制，包括限價(jià)和資金審核等，而并購本身的管控會(huì)少一點(diǎn)。另外涉及到一些現(xiàn)金流短期有問題的地產(chǎn)項(xiàng)目，房企并購可以實(shí)現(xiàn)一步到位的開發(fā)，所以房企普遍較為積極。
同側(cè)研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，招拍掛的地大多是凈地，拿地之后可以快速開發(fā)，快速回流現(xiàn)金，且沒有過多產(chǎn)權(quán)糾紛。但他也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)需要考慮背后的各種風(fēng)險(xiǎn)，收并購相對(duì)的性價(jià)比會(huì)比較高。
顯然，想要在規(guī)模和利潤上雙突破，對(duì)于朱榮斌而言，是一個(gè)不小的考驗(yàn)。
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