滁州某房企項(xiàng)目的樣板間陽臺(tái)。
滁州某房企項(xiàng)目的實(shí)際陽臺(tái)。
“省心變鬧心”：買到問題精裝房怎么辦
◎精裝房出現(xiàn)的質(zhì)量問題大致可分為兩類：一類是房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，另一類是房屋的裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題
◎?qū)＜医ㄗh，如果房屋的質(zhì)量問題未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住的程度，業(yè)主可以要求開發(fā)商維修、修復(fù)
不少人在買精裝修房屋時(shí)都遇到過如下情況：本想通過買精裝房省去冗長復(fù)雜的裝修過程，但卻在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋裝修問題重重，最后陷入與開發(fā)商漫長的斡旋甚至訴訟中。
“很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，實(shí)物要么是裝修質(zhì)量較差，要么是跟樣板間不一致，甚至有些項(xiàng)目小區(qū)的規(guī)劃都跟沙盤展示的內(nèi)容大相徑庭。”北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì)理事王玉臣告訴法治周末記者，這是精裝房存在的主要問題，而且開發(fā)商通常會(huì)在合同中通過設(shè)置某些條款撇清責(zé)任，增大業(yè)主的維權(quán)難度。
當(dāng)前精裝交付的項(xiàng)目越來越多，甚至有些別墅項(xiàng)目都在試行精裝交付。購房者在決定簽訂精裝修房屋買賣合同時(shí)，需要注意哪些內(nèi)容，以避免未來收房時(shí)出現(xiàn)問題？
質(zhì)量問題有輕重
嚴(yán)重影響居住可要求賠償
一位購買過精裝修房屋的業(yè)主告訴法治周末記者，即便是自己裝修，可能也存在這樣或那樣的瑕疵，精裝修房屋出現(xiàn)個(gè)別問題都可以理解，但如果收房時(shí)或者入住后發(fā)現(xiàn)問題重重，而且如果開發(fā)商解決問題的態(tài)度不好、速度不快，那么業(yè)主心里就會(huì)認(rèn)為房子精裝質(zhì)量有問題；如果問題同時(shí)出現(xiàn)在多個(gè)業(yè)主家里，業(yè)主很可能會(huì)集體向開發(fā)商討說法。
今年上半年，在云南西雙版納購買了某別墅項(xiàng)目的幾個(gè)業(yè)主，甚至向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)對(duì)別墅的質(zhì)量問題進(jìn)行查處。
該別墅項(xiàng)目的一位李姓業(yè)主告訴法治周末記者，他在收房后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)精裝修存在不少問題，包括衛(wèi)生間漏水、地板和地磚出現(xiàn)大量空鼓、翹起，室內(nèi)門鎖鎖不住，臥室墻面發(fā)黃發(fā)潮、臥室頂面藤席翹起等。
在該業(yè)主向住建部門遞交的申請(qǐng)查處項(xiàng)目質(zhì)量問題的申請(qǐng)書中，這些業(yè)主們列舉了項(xiàng)目存在的27項(xiàng)問題。
“在收房后的4個(gè)月，家里一直在維修，簡直就像個(gè)工地。”前述業(yè)主告訴法治周末記者，他們因此還向這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商發(fā)去了請(qǐng)?jiān)笗Ｍ軌騾f(xié)助業(yè)主解決問題。
類似情況并非個(gè)案。
如果購房者在收房后發(fā)現(xiàn)精裝修內(nèi)容存在問題，除了要求開發(fā)商維修以外，是否還可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償？
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌告訴法治周末記者，精裝房出現(xiàn)的質(zhì)量問題大致可分為兩類：一類是房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，另一類是房屋的裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
“如果房屋的質(zhì)量問題未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住的程度，業(yè)主可以要求開發(fā)商維修、修復(fù)。”王玉臣表示。
在百度上輸入關(guān)鍵詞“精裝修質(zhì)量差”，可以找到相關(guān)結(jié)果10100000個(gè)。為何會(huì)有這么多項(xiàng)目的精裝修存在問題？
王玉臣認(rèn)為，這和沒有精裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修合同不規(guī)范密切相關(guān)，因?yàn)闆]有行業(yè)規(guī)范或者合同約定得不清楚，開發(fā)商在進(jìn)行精裝修時(shí)沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，沒有法律責(zé)任，因此很難受約束。
郭韌建議購房者，在購買精裝修房屋時(shí)，要在購房合同中就裝修所使用的材料、品牌、型號(hào)、安全環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等作出明確約定，不能籠統(tǒng)地約定“進(jìn)口”“高檔”“國內(nèi)名牌”“國際名牌”等，并在驗(yàn)收時(shí)檢查是否與合同約定相符，防止開發(fā)商弄虛作假，以次充好。
郭韌還提到，有些開發(fā)商在售賣精裝修房屋時(shí)，有意將房屋買賣合同與裝修合同分開簽訂，買賣合同與開發(fā)商簽訂，而裝修合同卻與裝修公司簽訂，付款時(shí)購房者將購房款付給開發(fā)商，而將裝修款付給裝修公司。在這種情況下，購房合同與裝修合同為兩個(gè)獨(dú)立的合同，在因裝修質(zhì)量發(fā)生糾紛時(shí)，開發(fā)商往往以與自己無關(guān)為由推脫責(zé)任。
“購房者在購買精裝修房屋時(shí)要特別留意這種情形，如開發(fā)商堅(jiān)持要求兩個(gè)合同分別簽訂，購房者可要求在裝修合同中加上要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任的條款。”郭韌提醒道。
實(shí)物與樣板間不一致
警惕開發(fā)商通過合同排除責(zé)任
今年以來，某知名房企在江蘇省的數(shù)個(gè)項(xiàng)目，都有業(yè)主反映，實(shí)物交付的情況和樣板間不一致，因而維權(quán)。
該房企在太倉項(xiàng)目的業(yè)主在收房后，發(fā)現(xiàn)主臥與客廳房頂多了一道承重梁，業(yè)主認(rèn)為多出的承重梁嚴(yán)重影響了整個(gè)臥室的建筑結(jié)構(gòu)、美觀以及房屋市場價(jià)值，而且跟樣板間不一致，但有銷售人員在銷售房屋時(shí)告訴業(yè)主實(shí)際交付房屋和樣板間完全一致。
有業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商存在虛假宣傳的情況，并于今年2月在12315網(wǎng)站上就此事進(jìn)行投訴。
太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在調(diào)查后回復(fù)稱，開發(fā)商表示每幢樓房均按住建局審圖中心審核的圖紙進(jìn)行施工，在樣板房內(nèi)張貼的戶型介紹圖中也備注“所有室內(nèi)裝飾、設(shè)計(jì)、擺設(shè)、設(shè)備僅供參考，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)按《購房買賣合同》所示”和“以上圖則所示間隔、尺寸僅供參考，具體以政府部門最后批準(zhǔn)之圖則與法律文件為標(biāo)準(zhǔn)”，在《商品房買賣合同》中也已告知樣板房只作為購房客戶感受裝飾與家具擺設(shè)的整體效果之用，不作為商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)。所以綜合目前資料情況，我局無法認(rèn)定開發(fā)商存在虛假宣傳的違法行為。
該房企在滁州項(xiàng)目的業(yè)主采取的維權(quán)方式則是直面開發(fā)商。該項(xiàng)目業(yè)主收房后，發(fā)現(xiàn)交付房屋的陽臺(tái)跟樣板間不一致，比如樣板間的南陽臺(tái)為全開放式觀景陽臺(tái)，而實(shí)際交付的陽臺(tái)卻有一半被封堵上。在跟開發(fā)商溝通未達(dá)到預(yù)期的情況下，有業(yè)主在售樓處拉出“×××虛假宣傳”的條幅。
樣板間在法律意義上是否屬于開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾？精裝修交付的房屋是否必須跟樣板間一致？
王玉臣告訴記者，樣板間屬于開發(fā)商的承諾。若是合同中明確約定樣板間不作為交付標(biāo)準(zhǔn)的，需要特別向購房人進(jìn)行提示并標(biāo)注，向購房人進(jìn)行特別說明。若是合同沒有約定的，應(yīng)該以樣板間為準(zhǔn)。
王玉臣做此分析的理由是，《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”
郭韌表示，實(shí)踐中大多數(shù)開發(fā)商單方擬定的《商品房買賣合同》及其附件均會(huì)像前述太倉某房企項(xiàng)目一樣，設(shè)定特別條款，在此情況下按照嚴(yán)守合同約定內(nèi)容履約的原則，開發(fā)商實(shí)際交付的商品房就無需與樣板房一致。
“但作為格式條款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)顯著標(biāo)識(shí)并對(duì)購房者進(jìn)行提示，若開發(fā)商未對(duì)其提供的房屋買賣合同進(jìn)行必要說明，購房者可以以‘格式合同提供方未作必要的提醒和解釋’為由申請(qǐng)合同條款無效。但有一定的舉證難度。”郭韌補(bǔ)充道。
郭韌因此提醒購房者，與開發(fā)商達(dá)成一致的內(nèi)容不能僅僅是口頭約定，要以書面形式確定下來，這樣更有利于得到法律的保護(hù)；同時(shí)考慮到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議購房者將樣板房情況以拍照、錄像等證據(jù)形式予以固定。
沙盤展示與實(shí)際規(guī)劃不符
開發(fā)商或涉嫌虛假宣傳
精裝修房屋不少都是高端小區(qū)甚至是別墅，高端社區(qū)的小區(qū)規(guī)劃對(duì)于業(yè)主購買房屋也有很大影響。而售樓處展示規(guī)劃的重要方式是沙盤，如果沙盤顯示的內(nèi)容，跟實(shí)際規(guī)劃不符，業(yè)主可以如何維權(quán)？
例如，有項(xiàng)目沙盤上顯示綠化面積很大，但實(shí)際交付時(shí)綠化面積嚴(yán)重縮水；有項(xiàng)目沙盤上顯示小區(qū)內(nèi)有學(xué)校，且學(xué)校對(duì)樓盤光線無遮擋，但在實(shí)際建造過程中改變學(xué)校位置，對(duì)某些房屋的采光產(chǎn)生影響。
前述西雙版納某別墅項(xiàng)目的李姓業(yè)主告訴法治周末記者，該小區(qū)也存在類似問題，沙盤顯示項(xiàng)目D區(qū)南側(cè)是水系和綠地，但實(shí)際上顯示為水系和綠地的地塊，并非在項(xiàng)目范圍內(nèi)，水系和綠地并不真實(shí)存在。
沙盤上的顯示是否構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾，是否構(gòu)成要約？
王玉臣告訴記者，沙盤也屬于開發(fā)商的宣傳廣告或宣傳資料。沙盤上顯示是否屬于開發(fā)商的要約、承諾，要看合同約定，若是合同沒有約定很難認(rèn)定是開發(fā)商的承諾或要約。
不過，王玉臣和郭韌在接受采訪時(shí)均提到，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
基于此，王玉臣認(rèn)為購房者也可以視情況向開發(fā)商主張權(quán)利，要求賠償。“但是在司法實(shí)踐中，這種情況通過民事訴訟解決的難度很大，法院的認(rèn)定一般比較嚴(yán)格，甚至可以稱之為苛刻。”
如果沙盤上展示的非項(xiàng)目內(nèi)部的內(nèi)容，與實(shí)際情況不符，開發(fā)商是否構(gòu)成虛假宣傳？
郭韌表示，根據(jù)我國廣告法及相關(guān)司法解釋，判斷虛假廣告的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一是不實(shí)廣告，二是誤導(dǎo)廣告，二者具備其一即可。沙盤上展示的內(nèi)容如與實(shí)際情況不符，存在欺騙性或誤導(dǎo)性，則很可能構(gòu)成虛假廣告，開發(fā)商也可能涉嫌虛假宣傳，房屋購買者可在收集相關(guān)證據(jù)后向工商部門投訴。
“如果業(yè)主申請(qǐng)查處后，工商部門不履行法定職責(zé)，則可以提起相關(guān)的行政訴訟。”王玉臣建議。
來源：法治周末 記者 肖莎
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