實(shí)際上，華夏首創(chuàng)奧萊REIT上市后，也引起市場(chǎng)對(duì)奧特萊斯業(yè)態(tài)的廣泛注意。近一年來(lái)，也陸續(xù)新增以?shī)W萊項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品申報(bào)發(fā)行。
當(dāng)問(wèn)及國(guó)內(nèi)奧萊行業(yè)發(fā)展情況及格局，北京首創(chuàng)奧萊商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書汪霞表示，“最近幾年，一二線城市奧萊競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，生存空間日益壓縮。
同時(shí)，隨著三四線城市消費(fèi)者的購(gòu)買力和品牌意識(shí)逐步提升，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)資本和奧萊項(xiàng)目也開始向三四線城市下沉。
但盡管如此，由于三四線城市品牌資源相對(duì)較少，市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，奧萊行業(yè)向低線城市擴(kuò)張的趨勢(shì)仍然有待持續(xù)觀察，這也是首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目聚焦直轄市、省會(huì)城市及二線潛力消費(fèi)城市的主要原因。”
在她看來(lái)，整體而言，單個(gè)城市奧萊項(xiàng)目的容量是有限的，運(yùn)營(yíng)門檻較高。我國(guó)奧萊行業(yè)頭部運(yùn)營(yíng)商的競(jìng)爭(zhēng)格局基本穩(wěn)定，后來(lái)者很難通過(guò)自建擴(kuò)張打破格局。同時(shí)，相比較成熟奧萊市場(chǎng)，中國(guó)奧萊市場(chǎng)目前依然分散。
“在目前利率下行，適度寬松的貨幣政策背景下，優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)的投資價(jià)值將得到進(jìn)一步釋放，我國(guó)消費(fèi)類公募REITs的推出及發(fā)展也將為行業(yè)并購(gòu)整合提供新的契機(jī)。”
據(jù)悉，除了首發(fā)資產(chǎn)項(xiàng)目外，首創(chuàng)集團(tuán)還持有包括北京房山首創(chuàng)奧萊在內(nèi)的13個(gè)奧萊項(xiàng)目，分布在合肥、鄭州、南昌、杭州、昆山、西安、重慶等地，整體布局城市能級(jí)較高，實(shí)現(xiàn)了對(duì)直轄市、省會(huì)城市及潛力消費(fèi)城市的戰(zhàn)略覆蓋，后續(xù)擴(kuò)募資產(chǎn)項(xiàng)目充足。
而對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)注的擴(kuò)募計(jì)劃，華夏首創(chuàng)奧萊REIT基金經(jīng)理張瑋表示，“依據(jù)原始權(quán)益人相關(guān)計(jì)劃，目前已有擬擴(kuò)募項(xiàng)目在推進(jìn)股權(quán)重組及REITs合規(guī)事項(xiàng)的處理工作，待條件成熟，將及時(shí)實(shí)質(zhì)開展推進(jìn)擴(kuò)募相關(guān)工作并進(jìn)行信息披露。”
運(yùn)營(yíng)成色
區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，奧萊項(xiàng)目以零售業(yè)態(tài)為主。截至二季度末，華夏首創(chuàng)奧萊REIT整體簽約租戶總數(shù)為428個(gè)，其中零售租戶面積占比89.36%，非零售租戶面積占比10.64%。
濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目簽約租戶總數(shù)為223個(gè)，其中零售租戶面積占比89.09%、非零售租戶面積占比10.91%。報(bào)告期內(nèi)濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目租金收入前五名租戶的租金收入合計(jì)559.76萬(wàn)元，占比23.36%。
武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目簽約租戶總數(shù)為205個(gè)，其中零售租戶面積占比89.67%、非零售租戶面積占比10.33%。報(bào)告期內(nèi)武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目租金收入前五名租戶的租金收入合計(jì)461.14萬(wàn)元，占比20.16%。
此外，奧萊項(xiàng)目以聯(lián)營(yíng)模式為主，租金收入與出租率的相關(guān)性偏弱�；诖�，出租率并非奧萊項(xiàng)目的核心關(guān)注點(diǎn)，“填鋪”以改善出租率指標(biāo)的經(jīng)營(yíng)邏輯并不適用于奧萊項(xiàng)目。相反，奧萊項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中卻存在預(yù)留部分可租賃面積用于招調(diào)過(guò)渡的情況。
數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，濟(jì)南項(xiàng)目與武漢項(xiàng)目分別實(shí)現(xiàn)97.93%、96.21%的出租率，整體維持在較高水平。
不過(guò)，在2024年四季度、2025年一季度，濟(jì)南項(xiàng)目出租率分別為97.06%、95.93%，武漢項(xiàng)目出租率為99.17%、99.14%。環(huán)比來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目的出租率均有不同程度的下降。
華夏首創(chuàng)奧萊REIT基金經(jīng)理張瑋對(duì)此表示，由于淡旺季特征，奧萊項(xiàng)目的招調(diào)多在淡季進(jìn)行，出租率及剩余租期等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)往往呈現(xiàn)明顯波動(dòng)。
他以武漢項(xiàng)目為例，表示有較多租戶集中在淡季所在的630時(shí)點(diǎn)到期招調(diào)，因此在一季報(bào)時(shí)剩余租期的指標(biāo)環(huán)比四季度有20%的下降。“隨著本報(bào)告期內(nèi)到期租戶續(xù)約或新簽工作的完成，武漢項(xiàng)目剩余租期指標(biāo)環(huán)比一季度大幅增長(zhǎng)約27%，恢復(fù)至2024年第四季度報(bào)告期對(duì)應(yīng)的1231時(shí)點(diǎn)水平。”
據(jù)悉，報(bào)告期內(nèi)，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目及武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)實(shí)施品牌優(yōu)化升級(jí)，完成了重點(diǎn)品牌的移位擴(kuò)鋪升級(jí)、低效品牌的汰換、新品牌的引入及品牌形象煥新等工作。
其中，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目對(duì)FILA、波司登旗艦店等重點(diǎn)品牌啟動(dòng)了擴(kuò)鋪升級(jí)改造，預(yù)計(jì)將于第三季度煥新開業(yè)；項(xiàng)目同時(shí)對(duì)KAPPA、361°、李寧時(shí)尚等現(xiàn)有品牌進(jìn)行了移位改造，進(jìn)一步提升了品牌形象與銷售坪效；為優(yōu)化品牌組合，項(xiàng)目完成了對(duì)低效品牌的汰換，成功引入PINKO、BESIONIA、伯希和等更具市場(chǎng)潛力的新品牌，項(xiàng)目整體收益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有望進(jìn)一步提升。
武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目新引進(jìn)PINKO、AIFAXELECT、LOWA、泰蘭尼斯等品牌已于報(bào)告期內(nèi)開業(yè)，已簽約安德瑪戶外、DIKENI等12家新品牌預(yù)計(jì)將于第三季度亮相，優(yōu)質(zhì)品牌的引入有助于項(xiàng)目品牌級(jí)次及貨品吸引力的提升。
項(xiàng)目同時(shí)完成了361°、特步、New Balance等場(chǎng)內(nèi)優(yōu)勢(shì)品牌的擴(kuò)鋪升級(jí)，進(jìn)一步優(yōu)化了店鋪形象和貨品豐富度，將助力項(xiàng)目收益的整體實(shí)現(xiàn)。
那么，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在淡季會(huì)如何促進(jìn)銷售？對(duì)此，北京首創(chuàng)奧萊商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書汪霞認(rèn)為，“我們淡旺季營(yíng)銷的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)，而不是去平滑淡旺季的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”
她表示，“奧萊項(xiàng)目的淡旺季，是行業(yè)的一個(gè)客觀規(guī)律。無(wú)論淡季還是旺季，我們都有豐富的營(yíng)銷活動(dòng)，營(yíng)銷活動(dòng)并不會(huì)平滑淡旺季的銷售業(yè)績(jī)。我們?cè)阡N售淡季的時(shí)候，也會(huì)積極的利用店慶、畢業(yè)季等促銷節(jié)點(diǎn)積極開展?fàn)I銷。同時(shí)也會(huì)針對(duì)淡季氣候，夜間消費(fèi)更活躍的特點(diǎn)開展定向營(yíng)銷。”
來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲
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