來源：觀點網(wǎng) 陳玲
盡管消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行漸入常態(tài)，但作為國內(nèi)首單以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，華夏首創(chuàng)奧萊REIT自2024年8月上市以來一直受到廣泛的市場關(guān)注。
轉(zhuǎn)眼間，發(fā)行上市已近一年。8月15日下午，華夏首創(chuàng)奧萊REIT舉行2025年第二季度業(yè)績說明會，基金經(jīng)理及運營管理機構(gòu)代表對資產(chǎn)運營情況、基金業(yè)績情況進(jìn)行介紹，并就投資人關(guān)切的問題進(jìn)行解答。
從最新披露的數(shù)據(jù)來看，2025年第二季度，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的基金收入為5892.81萬元，年化完成率約為104.66%。
不過，與今年一季度相比，收入有明顯下降。對此，華夏首創(chuàng)奧萊REIT基金經(jīng)理張瑋在業(yè)績會上表示，奧萊項目經(jīng)營業(yè)績存在季節(jié)性波動。
春節(jié)、國慶等節(jié)假日和“雙十一”等促銷季是奧特萊斯業(yè)態(tài)的銷售高峰期，又因這些時點所在的秋、冬季對應(yīng)第四、第一季度，客單較高而往往呈現(xiàn)更高的銷售業(yè)績。
相對而言，春、夏兩季對應(yīng)的第二、三季度，受節(jié)假日較少、貨品單價較低、以及天氣炎熱等因素影響，銷售業(yè)績往往呈現(xiàn)一定程度的淡季特征。
也因此，“對于奧萊項目而言，二季度營業(yè)額環(huán)比一季度有所下降，甚至有較大幅度的下降，其實也屬于正常現(xiàn)象，符合奧萊項目的客觀運營規(guī)律。”
他表示，客流和銷售額的淡季特征基本會延續(xù)至三季度結(jié)束，并預(yù)期在四季度重新進(jìn)入客流、銷售及收入的旺季。
項目底色
華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)為濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目，分別于2019年1月及2018年4月正式投入運營。截至二季度末，濟南首創(chuàng)奧萊項目已平穩(wěn)運營6年5個月，武漢首創(chuàng)奧萊項目已平穩(wěn)運營7年2個月。
據(jù)悉，這兩個項目發(fā)行前在首創(chuàng)奧萊體系中綜合排名前三。其中濟南項目位于山東省濟南市歷城區(qū)唐琰片區(qū)，建筑面積11.62萬平方米，可供出租面積為5.19萬平方米。項目建筑形態(tài)為地上三層開放式街區(qū)，擁有“羅馬廣場”、“米蘭廣場”、“摩納哥廣場”、“威尼斯廣場”、“錫耶納廣場”等場景化空間體驗。
武漢項目位于湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，建筑面積8.74萬平方米，可供出租面積為4.72萬平方米。項目建筑形態(tài)略有不同，為地上兩層、局部三層的開放式街區(qū)，擁有“市政廳”、“圖書館”、“教堂”等場景化空間體驗，項目南側(cè)為光谷國際網(wǎng)球中心、湖北省奧林匹克體育中心，可形成文商旅的聯(lián)動。
從數(shù)據(jù)來看，今年以來，華夏首創(chuàng)奧萊REIT累計收入約1.31億元，年化完成率117.08%。
EBITDA為3299.24萬元，年化完成率106.9%；今年以來累計EBITDA為7317.13萬元，年化完成率約為119.19%。
本年累計可供分配金額為6379.39萬元，年化完成率約為111.58%；年化分派率為6.52%，高于2025年度預(yù)測年化分派率5.84%。具體拆解，財報數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，基金可供分配金額為3172.08萬元，報告期無實際分配金額。
2025年第二季度，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的可供分配金額為3207.31萬元，實際分配金額為2950.4萬元，現(xiàn)金流分派率為0.94%，年化現(xiàn)金流分派率為3.76%。
報告期末出租率為97.11%，租金收繳率連續(xù)三個季度為100%，項目收益更具安全性。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，商業(yè)客整理
整體而言，對于華夏首創(chuàng)奧萊REIT上市以來持續(xù)的超預(yù)期表現(xiàn)，張瑋表示主要可總結(jié)為三點。首先源于基金底層資產(chǎn)項目具備優(yōu)越的區(qū)位條件和穩(wěn)定的競爭態(tài)勢，兩個項目所在區(qū)域未來短期均無奧萊商業(yè)項目新增供應(yīng)。
其次便是奧特萊斯業(yè)態(tài)在零售商業(yè)領(lǐng)域持續(xù)得到價值發(fā)現(xiàn)的大背景。他提到，“隨著近年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)變，以及消費者消費理性程度的提升，消費者的購買行為和消費習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了較大的變化。
相比于距離，質(zhì)價比越來越成為更重要的考量因素。奧特萊斯憑借其與生俱來的質(zhì)價比基因，正逐漸被越來越多的消費者所發(fā)現(xiàn)、喜歡和認(rèn)可，其在商業(yè)零售領(lǐng)域也正在迎來新的價值發(fā)現(xiàn)。”
第三點則是基金管理人與運營管理機構(gòu)建立有深厚的互信和良好的協(xié)作關(guān)系。
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