來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 劉子棟
面對(duì)行業(yè)持續(xù)的調(diào)整期，太古地產(chǎn)今年的破局路徑是抓住奢侈品消費(fèi)回流趨勢(shì)，以及推動(dòng)資產(chǎn)騰挪。
太古地產(chǎn)剛于早前8月1日公布截至6月30日的上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)。
披露的情況基本是正面的——辦公樓板塊繼續(xù)承壓，香港部分“損失”較為嚴(yán)重，但在內(nèi)地各項(xiàng)目出租率和租金都有企穩(wěn)跡象，沒(méi)有出現(xiàn)明顯滑坡；零售商場(chǎng)的銷(xiāo)售額，除個(gè)別項(xiàng)目外幾乎重回增長(zhǎng)，這算是最大的驚喜。
但上述情況反映到財(cái)報(bào)上，就相對(duì)沒(méi)有那么好看了。
資料顯示，2025年上半年，太古地產(chǎn)收入為87.23億港元（約合人民幣79.81億元），同比增長(zhǎng)20%；由于出售了美國(guó)邁阿密多個(gè)物業(yè)，基本溢利同比增長(zhǎng)15%至44.2億港元（約合人民幣40.44億元）。
但股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利同比減少4%，錄得34.2億港元（約合人民幣31.29億元）；且股東應(yīng)占呈報(bào)虧損為12.02億港元（約合人民幣10.99億元），與去年同期的17.96億港元（約合人民幣16.43億元）溢利形成反差，虧損的主要原因就來(lái)自辦公樓板塊。
“高空置率加上新增供應(yīng)持續(xù)對(duì)香港辦公樓市租金構(gòu)成下行壓力。”太古地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示。
不過(guò)面對(duì)行業(yè)持續(xù)的調(diào)整期，太古地產(chǎn)今年的破局路徑是抓住奢侈品消費(fèi)回流趨勢(shì)，以及推動(dòng)資產(chǎn)騰挪。
辦公零售冷暖有別
上面提到，太古地產(chǎn)2025年上半年股東應(yīng)占呈報(bào)虧損達(dá)到12.02億港元（約合人民幣10.99億元），背后是高達(dá)46.8億港元（約合人民幣42.82億元）的投資物業(yè)公平值虧損，其中香港辦公樓組合是“重災(zāi)區(qū)”。
香港甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)正經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。同期，太古辦公樓租金收入錄得26.36億港元（約合人民幣24.12億元），同比下滑4.7%，占據(jù)絕大部分的香港辦公樓租金收入則同比下跌5%，至24.55億港元（約合人民幣22.46億元）。
據(jù)太古地產(chǎn)早前公布的2025上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，截至6月底，太古香港辦公樓組合整體出租率為91%，較年初降低2個(gè)百分點(diǎn)。
但若拆解結(jié)構(gòu)，位于中環(huán)的太古廣場(chǎng)出租率變化較少，從95%跌至94%，位于港島東的太古坊是從93%跌至90%。特別是包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內(nèi)的“其他太古坊辦公樓組合”，變動(dòng)較大。
同時(shí)能看到，除上述“其他太古坊辦公樓組合”租金有所微跌之外，其他香港辦公樓的租金都沒(méi)有大變動(dòng)。
“香港辦公樓市場(chǎng)在今年下半年還是會(huì)比較疲弱，持續(xù)的需求較少。”管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，但在IPO市場(chǎng)日趨活躍的情況下，租賃查詢有所增加。
管理層也列出了太古廣場(chǎng)作為例子，指出該核心物業(yè)目前維持了94%的的出租率，超越市場(chǎng)水平，也留住了高素質(zhì)租戶。
“這反映了我們的資產(chǎn)質(zhì)量，還有我們的管理辦法。”管理層預(yù)期，盡管辦公樓租金在近期來(lái)說(shuō)還會(huì)持續(xù)面臨壓力，但出租率相信是可以維持在高位的。
與辦公樓形成鮮明對(duì)比，太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)展現(xiàn)出強(qiáng)大的恢復(fù)能力，尤其在內(nèi)地市場(chǎng)。
資料顯示，2025年上半年，太古地產(chǎn)零售物業(yè)租金收入繼續(xù)超過(guò)辦公樓物業(yè)，錄得36.52億港元（約合人民幣33.41億元），基本與去年持平。
在消費(fèi)外流與經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)施壓之下，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)租金收入微跌2%至12.63億港元（約合人民幣11.56億元），旗下商場(chǎng)維持100%出租率。
上半年香港零售銷(xiāo)售額整體下滑約3.3%，但太古廣場(chǎng)商場(chǎng)、太古城中心銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)了1-2%的增長(zhǎng)，僅東薈城名店倉(cāng)下滑3%。
真正的亮點(diǎn)在中國(guó)內(nèi)地，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)應(yīng)占租金收入，在撇除匯率影響后，同比增長(zhǎng)1%至26.22億港元（約合人民幣23.99億元）。租金收入總額上升2%至22.72億港元（約合人民幣20.79億元）。同期，內(nèi)地零售物業(yè)零售銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)1%，較2019年同期高出70%。
該公司強(qiáng)調(diào)，奢侈品消費(fèi)仍然是增長(zhǎng)動(dòng)力。早前奢侈品巨頭LVMH路威酩軒集團(tuán)在2025年上半年財(cái)報(bào)電話會(huì)上也提到，“中國(guó)內(nèi)地需求在第二季度出現(xiàn)了明顯的連續(xù)改善……在日本所觀察到的‘回流消費(fèi)’的影響，開(kāi)始轉(zhuǎn)化為中國(guó)本地的實(shí)際需求。”
太古地產(chǎn)明顯抓住了這波需求。
“在中國(guó)內(nèi)地，我們的商場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)整體市場(chǎng)是非常出色的，也獲得了多項(xiàng)品牌持續(xù)續(xù)租，印證他們對(duì)我們充滿信心。”管理層表示。
據(jù)太古地產(chǎn)早前公布的2025上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，期內(nèi)除了廣州太古匯銷(xiāo)售額錄得2.1%跌幅外，其余商場(chǎng)全部重回增長(zhǎng)。
北京三里屯太古里銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)6.8%；北京頤堤港銷(xiāo)售額同比持平，有輕微增長(zhǎng)；成都太古里銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)0.2%；上海興業(yè)太古匯銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)13.5%；上海前灘太古里銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)4%。
不過(guò)部分商場(chǎng)受升級(jí)工程和租戶調(diào)整影響，租金出現(xiàn)不同程度的變化。
根據(jù)公告，廣州太古匯租金收入總額同比下跌1%；北京三里屯太古里租金收入總額同比增長(zhǎng)5%；北京頤堤港租金收入總額同比增長(zhǎng)1%；成都太古里租金收入總額同比增長(zhǎng)3%；
而上海興業(yè)太古匯受改造和升級(jí)工程影響，租金收入總額同比下滑6%；上海前灘太古里租戶組合調(diào)改之下，租金收入總額同比下滑達(dá)10%。
這些下滑都有望在未來(lái)扭轉(zhuǎn)。
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