來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
在2025年上半年中國商業(yè)零售與寫字樓市場持續(xù)承壓背景下，太古地產(chǎn)交出了一份充滿矛盾張力的成績單。
與往年一樣，太古地產(chǎn)幾乎與各大奢侈品集團同步發(fā)布2025年上半年經(jīng)營情況。
作為國內(nèi)最主要的高端商場業(yè)主之一，奢侈品牌和高端零售商是太古旗下項目最重要租戶。
首先來看奢侈品集團們的情況：LVMH路威酩軒集團2025上半年，總營收同比下降4%至億歐元(約合人民幣約3310元)。其中，核心部門時裝與皮具部門上半年營收同比下降7%。管理層稱，下滑的大部分來自于亞洲，并透露中國大陸下降了中雙位數(shù)。但管理層也表示，看到中國本地需求有所改善。
Kering開云集團上半年總營收同比下降16%至75.87億歐元(約合人民幣約631元)，關(guān)鍵市場即以中國為首的亞太地區(qū)跌幅最大達到22%。其中，主品牌Gucci營收同比下降26%至30億歐元(約合人民幣約249元)。
Prada(普拉達)期內(nèi)凈營收達到27.4億歐元(約合人民幣約227元)，按固定匯率計算，同比增長9.1%。其中，亞太區(qū)零售銷售額同比增長10.4%。但該成績主要是依靠Miu Miu品牌的暢銷，期內(nèi)Miu Miu零售銷售額同比大漲49.2%，而Prada品牌情況不盡如意。
Hermès(愛馬仕)情況繼續(xù)是最好的，上半年營收同比增長7%至80億歐元(約合人民幣約665元)，所有地區(qū)均實現(xiàn)增長。其中亞太(不包括日本)銷售額，按固定利率同比增長3%。
總體來看，各品牌之間的分化仍在持續(xù)，但業(yè)績已有所好轉(zhuǎn)。尤其是在中國市場，借用LVMH路威酩軒集團的話：“中國內(nèi)地的需求在第二季度出現(xiàn)了明顯的連續(xù)改善……在日本所觀察到的‘回流消費’的影響，開始轉(zhuǎn)化為中國本地的實際需求。”
太古地產(chǎn)似乎抓住了這股需求的尾巴。
矛盾的辦公答卷
事實上，太古地產(chǎn)旗下面積占比最大的投資物業(yè)是寫字樓。單計算香港，截至2024年年末，已落成寫字樓組合總樓面面積共計1000萬平方呎(約111.11萬㎡)，占香港總投資物業(yè)面積超過七成。
所擁有的資產(chǎn)包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，位于港島東部鲗魚涌的太古坊項目，還有位于港島南區(qū)的South Island Place以及香港國際機場旁的東薈城一座。
在內(nèi)地，太古地產(chǎn)則在廣州太古匯、北京頤堤港(太古坊)和上海興業(yè)太古匯擁有辦公面積，總樓面面積合計約418.3萬平方呎(約46.48萬㎡)。
而在2025年上半年中國寫字樓市場持續(xù)承壓背景下，太古地產(chǎn)交出了一份充滿矛盾張力的成績單。
作為背景，根據(jù)第一太平戴維斯的最新報告，香港甲級寫字樓截至2025年第一季度末的空置率在14.8%。
太古地產(chǎn)寫字樓主要坐落的中環(huán)區(qū)域，空置率從2024年末的12.9%升至13%；港島東區(qū)域的空置率則從13.3%回落至12.8%，但仍處于高位。
寫字樓租金則繼續(xù)出現(xiàn)下滑，截至2025年第一季度末，中環(huán)區(qū)域甲級寫字樓每平方呎(約0.111㎡)租金僅錄得83.7港元，港島東區(qū)域的數(shù)據(jù)是28.8港元。
第一太平戴維斯表示，如果經(jīng)濟恢復(fù)順利，“空置率可能在2026年達到16%的峰值，然后逐漸下降到2032年的6%，將可能引發(fā)寫字樓租金的回升。”
其他城市中，根據(jù)第一太平戴維斯報告，截至2025年7月，上海全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)上升0.5個百分點，至23.7%。二季度全市租金環(huán)比下調(diào)4.9%，中央商務(wù)區(qū)環(huán)比跌幅達6.6%。
北京市場得益于租賃需求持續(xù)回升，二季度末，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比下降0.2個百分點至19.6%。平均租金下調(diào)趨勢也有所減緩，至人民幣每平方米每月228.4元，環(huán)比下降2.4%。
另來自高力國際數(shù)據(jù)，二季度末，廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比微升0.6個百分點至20.7%。業(yè)主方選擇下調(diào)租金應(yīng)對，令全市甲級寫字樓凈有效租金錄得121.0元每月每平方米，環(huán)比下降2.6%。
目前無論中國內(nèi)地抑或香港寫字樓市場，都正經(jīng)歷深刻的行業(yè)重構(gòu)。
太古地產(chǎn)香港整體寫字樓物業(yè)出租率從去年年末的93%持續(xù)下滑至91%，太古廣場出租率則從95%跌至94%，太古坊是從93%跌至90%。
圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取
不過，可以看到這些寫字樓物業(yè)的最新租金仍然比較堅挺。
除包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內(nèi)的其他太古坊辦公樓組合，租金從2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港寫字樓的租金都沒有大變動。
在內(nèi)地，寫字樓出租率和租金也較為穩(wěn)定，沒有繼續(xù)出現(xiàn)如2024年內(nèi)的明顯滑坡。只有在競爭最激烈的上海市場，香港興業(yè)中心的表現(xiàn)有些許下滑，似乎無傷大雅。
不過，太古地產(chǎn)的各個寫字樓項目均位于國內(nèi)一線城市，這些城市普遍面臨供應(yīng)過剩和長期租金承壓，壓力頗大。
相信太古的寫字樓板塊還要繼續(xù)抗壓一段時間。
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