來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
“你不是這些人之中的任何一個；你也許是小于‘一’個。”俄羅斯裔美國詩人、散文家布羅茨基在隨筆文章《小于一》中，探討了個體在特定社會、歷史和政治背景下自我認知和定位。
作為某種程度上的自傳和“鄉(xiāng)愁”的釋放窗口，讀者能感受到布羅茨基筆尖同時流露出的，個人面對歷史長河時的渺小與謙卑，以及對保持自我和實現(xiàn)自我超越的思考。
這幾年來，市場環(huán)境有目共睹。在困境中反復(fù)改變預(yù)期、反復(fù)煎熬的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，可能多少也帶有一點這樣的情緒。
無論零售或辦公，幾乎各個領(lǐng)域都在退潮。在“下一秒就擱淺”擔(dān)憂中，企業(yè)們確實會有難擋大勢的感覺，但沒有人想要做“裸泳者”。
從現(xiàn)實上看，到今年Q3為止，太古地產(chǎn)仍未走出低迷期，旗下6個零售項目的銷售額均錄得不同程度的跌幅；辦公樓就更不用說，雙位數(shù)下滑的租金調(diào)幅，基本從年初持續(xù)至今。
但太古地產(chǎn)勝在有多年打下基礎(chǔ)的較高安全邊際，更高質(zhì)量的物業(yè)意味著更高的抗風(fēng)險能力，以及自己一套策略和行動模式，讓該公司更有機會平穩(wěn)度過2024。
雖受制于當(dāng)下市場環(huán)境，但太古地產(chǎn)仍有余力執(zhí)行其于2022年宣布的“千億港元投資計劃”。
據(jù)觀點新媒體了解，目前這個計劃正有序推進中。
辦公樓：受困于市場
從收入來看，辦公樓是太古地產(chǎn)第二重要的物業(yè)類型。資料顯示，2024年上半年太古地產(chǎn)辦公樓租金收入占物業(yè)投資收入比重41%，占總收入的38%。
分市場看，太古地產(chǎn)辦公樓資產(chǎn)主要位于香港，且基本坐落在兩個作為絕對核心的超大型綜合發(fā)展項目內(nèi)。
包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，該項目匯聚6座甲級辦公樓。分別為太古廣場一座至三座、五座、六座和SPACES. 8QRE，總樓面面積262.8萬平方呎，約合29.2萬平方米。
另外是太古地產(chǎn)位于港島東部鲗魚涌的太古坊項目，該項目前身是太古船塢，在太古地產(chǎn)超過50年運作下，目前是香港規(guī)劃最完善的私人商業(yè)區(qū)之一。
太古地產(chǎn)在這里擁有太古坊一、二座、栢克大廈、康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、港島東中心、濠豐大廈、電訊盈科中心10個辦公樓項目，總樓面面積達600萬平方呎，約55.7萬平方米。
其余還有位于港島南區(qū)的South Island Place，總樓面面積約38.25萬平方呎，約4.25萬平方米；香港國際機場旁的東薈城一座，總樓面面積約16萬平方呎，約1.48萬平方米。
綜合計算，太古地產(chǎn)在香港已落成辦公樓組合總樓面面積達940萬平方呎，占香港總投資物業(yè)面積超過7成，但辦公樓也是現(xiàn)在香港受創(chuàng)最嚴重的物業(yè)資產(chǎn)類型。
近幾年來，香港辦公樓市場表現(xiàn)持續(xù)低迷。一方面在經(jīng)濟環(huán)境不明朗下，企業(yè)租賃辦公室時態(tài)度較為審慎；另一方面，持續(xù)幾年對遠程辦公的實踐，一定程度上替代了線下辦公需求。
此外，香港一些城市副中心的辦公樓供應(yīng)持續(xù)增加，導(dǎo)致競爭愈發(fā)激烈，形成了供應(yīng)量上升、需求卻在減少的供求錯配情況。例如2023年Q4就有兩個位于九龍西長沙灣的辦公樓項目竣工，新增供應(yīng)達137萬平方呎。
這對太古地產(chǎn)業(yè)績產(chǎn)生極大影響。近兩年，太古地產(chǎn)公平值虧損和股東應(yīng)占凈利潤下滑，主要原因都來自香港辦公樓組合的疲軟。資料顯示，截至2024年6月30日的半年度，辦公樓是太古地產(chǎn)旗下唯一出現(xiàn)租金收入下滑的物業(yè)資產(chǎn)類別。
期內(nèi)，辦公樓錄得租金收入27.65億港元（香港物業(yè)租金收入占絕大部分，為25.76億港元），同比下滑6.6%，帶動物業(yè)投資收入輕微下滑0.07%至67.27億港元，投資物業(yè)公平值虧損8.42億港元，股東應(yīng)占凈利潤下滑19.2%至17.96億港元。
但從另一個角度，香港目前仍是全球十大金融科技中心之一，且排名靠前，同時也是中國最重要的對外門戶之一。據(jù)了解，香港是全球最大的離岸人民幣業(yè)務(wù)中心，地位超然，令經(jīng)濟不至于出現(xiàn)永久衰退的風(fēng)險，在底部始終有承托力。
同時，香港寸土寸金，土地集約化程度極高，特別是太古廣場和太古坊位于的香港島，建設(shè)用地資源少，因此現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的價值有長期保證。
再者，太古地產(chǎn)在項目所在的地區(qū)經(jīng)營多年，地位十分穩(wěn)固，不像在中國內(nèi)地的廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯那般是單個項目，太古廣場和太古坊都是項目集群，聚集協(xié)同效應(yīng)強。
因此，太古亦愿意對香港辦公樓組合進行再投資，加強在核心位置的布局，減少另外選址產(chǎn)生的風(fēng)險。
包括太古地產(chǎn)剛剛最終完成香港太古坊的重建計劃，這個計劃的最重要部分——太古坊一座、太古坊二座兩座全新寫字樓已提早在2018年、2022年在原址之上新建落成，太古廣場六座也在2024年第一季度宣告落成。
據(jù)悉，未來太古還有計劃進一步擴充太古廣場和太古坊的規(guī)模。這些新增供應(yīng)，擋住了香港辦公樓組合整體下滑的頹勢，畢竟大市還遠遠難談回暖。
第一太平戴維斯發(fā)布的2024年9月香港寫字樓租賃市場報告就指出，香港寫字樓市場空置率已升至14.8%，創(chuàng)下歷史新高，租金更比2019年高峰期下降了40%�？罩寐屎罄m(xù)還有上漲的可能，預(yù)計到2027年將達到17%，并將持續(xù)呈下降趨勢。
10月份香港辦公樓租賃有部分改善，仲量聯(lián)行最新報告指出，香港甲級寫字樓市場截至10月底整體空置率13.3%，較9月下跌0.1個百分點。其中，灣仔/銅鑼灣以及中環(huán)的空置率都下跌0.4個百分點。
但與此同時，租金仍環(huán)比下跌0.8%。其中，中環(huán)租金下跌0.8%，灣仔/銅鑼灣及港島東租金亦分別下跌0.5%和1.1%。
第一太平戴維斯在上述報告也提到，核心區(qū)租金下調(diào)，與非核心區(qū)的租金差距收窄，令市場出現(xiàn)一些回流的情況，如一些金融機構(gòu)將其非核心業(yè)務(wù)重新遷回核心商區(qū)。
而且就太古地產(chǎn)旗下項目看，太古廣場所處的灣仔/銅鑼灣區(qū)域和太古坊的港島東，相對最核心中環(huán)來說，本身就更容易成為企業(yè)考慮租賃時的替代選項。
圖片來源：企業(yè)公告（上圖為2023年Q4末數(shù)據(jù)，下圖為2024年Q3末數(shù)據(jù)）
太古地產(chǎn)也一直通過下調(diào)租金調(diào)幅來保持項目出租率，例如太古廣場（太古廣場一座、太古廣場二座及太古廣場三座）2024年Q3租金調(diào)幅就為-16%，相應(yīng)出租率維持在95%。
同期，太古廣場一座、太古廣場二座最新租金表現(xiàn)是90-100港元/平方呎；太古廣場三座是85-95港元/平方呎。而2023年Q4的數(shù)據(jù)為太古廣場一座、太古廣場二座100-110港元/平方呎；太古廣場三座是90-100港元/平方呎。
太古坊二座于2023年Q4的最新租金表現(xiàn)是50中位至60高位，到2024年Q3租金則為50低位至60中位，不過出租率已達到67%，年內(nèi)提升5%。
亦有數(shù)據(jù)顯示，最新落成的太古廣場六座，截至2024年Q2出租率也已達到44%。后續(xù)市場消息，太古廣場第6座7600平方呎面積，在此前8月就由基金公司Arrowpoint Investment Partners租下。
另外，太古地產(chǎn)香港辦公樓組合2024年下半年和2025年全年的租約期滿情況都不多。2025年就算出現(xiàn)最嚴重情況，全部需續(xù)租的租客都選擇離開，他們的數(shù)量也只占總租客數(shù)量不足20%。
辦公樓市場仍未到底，但太古地產(chǎn)有機會撐到行業(yè)回升的時候。
與香港相比，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的辦公樓，基本都是作為以零售為核心商業(yè)綜合體的一部分存在，且如上所述對太古整體業(yè)務(wù)影響不大，因此不作展開。
零售：內(nèi)地布局支撐
太古地產(chǎn)在內(nèi)地是以零售業(yè)態(tài)為主。
按應(yīng)占總樓面面積計算，在香港是多辦公樓、少零售物業(yè)，在內(nèi)地則是相反。內(nèi)地市場本身的特殊性，也讓太古難以實現(xiàn)在香港辦公樓市場所達成的效果。
截至2024年6月30日的半年度業(yè)績財報中，太古地產(chǎn)就明確提出：“我們正擴展中國內(nèi)地業(yè)務(wù)，于二零二七年前在六個內(nèi)地城市發(fā)展共十一個主要以零售主導(dǎo)的大型商業(yè)項目。”
但與香港辦公樓業(yè)務(wù)一樣，內(nèi)地零售板塊日子也不好過。
在香港，太古零售物業(yè)是依托辦公樓或者住宅集群。例如太古城中心就與同屬太古的10座寫字樓以及20余座住宅樓以及酒店相配合，因此表現(xiàn)十分穩(wěn)定。
太古城中心2024年前三個月零售額下滑僅3.9%，跑贏了香港整體零售市場。相反位于更繁華灣仔金鐘的太古廣場，與旅游業(yè)關(guān)系更深，受影響也更大，同期零售額下滑達到13.7%。
但太古地產(chǎn)內(nèi)地零售項目比之是有過之而無不及。皆因經(jīng)濟前景不明朗、高端消費增長放緩、出境游消費增加等因素影響，目前內(nèi)地零售市場面臨的壓力和競爭，比香港市場更大。
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