2023年全年，太古地產(chǎn)旗下北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里和上海興業(yè)太古匯以及上海前灘太古里，零售額分別上升30.5%、15.4%、26.6%、32.9%、28.8%、78.8%。
形勢(shì)在2024年逆轉(zhuǎn)，第一季度北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里和上海興業(yè)太古匯零售額就分別下跌了5.4%、9.2%、2.4%、14.7%和19.4%，僅上海前灘太古里同比增長(zhǎng)0.7%。
2024年，北京三里屯太古里零售銷售額在前三個(gè)季度下降了2.1%，廣州太古匯下降11.7%，北京頤堤港下降6.2%，成都太古里下降16.9%，上海興業(yè)太古匯下降20.7%，上海前灘太古里也出現(xiàn)0.1%的輕微跌幅。
圖片來(lái)源：企業(yè)公告（上圖為2023年全年數(shù)據(jù)，下圖為2024年前三個(gè)季數(shù)據(jù)）
這里面當(dāng)然有基數(shù)的影響，防疫限制措施解除后，太古地產(chǎn)曾在2023年上半年錄得有史以來(lái)最高的零售銷售額表現(xiàn)，但現(xiàn)時(shí)下滑更多反映的是消費(fèi)市場(chǎng)整體信心不足。
太古地產(chǎn)旗下項(xiàng)目本身素質(zhì)十分過(guò)硬，地段優(yōu)秀，每年的調(diào)改也持之以恒。近年來(lái)，還策略性地通過(guò)引入更多首店、品牌旗艦店和奢侈品牌和進(jìn)行項(xiàng)目升級(jí)工程，提升現(xiàn)有物業(yè)定位，鞏固項(xiàng)目客流和銷售額，收益頗豐。
事實(shí)上，據(jù)太古地產(chǎn)披露，2024年上半年與2019年同期相比，三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯及頤堤港的零售銷售額就分別實(shí)現(xiàn)上升4%、31%、91%及1%。興業(yè)太古匯因受大型結(jié)構(gòu)和改造工程影響下跌14%，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看不是壞事。而前灘太古里于2019年尚未開(kāi)業(yè)，無(wú)法對(duì)比。
這幾年時(shí)間，三里屯太古里（特別是北區(qū)）和遠(yuǎn)洋太古里的定位也逐漸從“潮奢”轉(zhuǎn)變?yōu)楦咏?ldquo;重奢”。
據(jù)了解，三里屯太古里從2020年開(kāi)始就陸續(xù)推進(jìn)品牌大換血，越來(lái)越多品牌旗艦大店亮相，南區(qū)招入更多潮流運(yùn)動(dòng)戶外品牌和高端小眾品牌，北區(qū)則將資源向奢侈品傾斜，一些原本位于北區(qū)的輕奢潮流品牌也開(kāi)始向南區(qū)搬遷以騰出位置。
2023年，三里屯太古里推出“Let’s Fashion Forward潮不停流”品牌口號(hào)，上述趨勢(shì)變得愈加明顯。年內(nèi)lululemon從北區(qū)撤出，占據(jù)了南區(qū)原H&M門店位置，一同搬遷的還有瑞典時(shí)尚品牌 Acne Studios、法國(guó)時(shí)尚品牌Kenzo、意大利機(jī)能服飾品牌 Stone Island、法國(guó)設(shè)計(jì)師品牌 Isabel Marant等。
2024年以來(lái)，三里屯太古里南區(qū)落地了安踏旗下白標(biāo)球鞋專營(yíng)店ANTA SNEAKERVERSE、Salomon薩洛蒙限時(shí)快閃店、MLB 品牌潮奢形象全國(guó)首店等門店。
在北區(qū)，目前最引人注目的是兩座相鄰的Louis Vuitton和Dior獨(dú)棟大店。在它們周圍，聚集了Gucci、Balenciaga、Versace、Valentino、Alexander McQueen和Bottega Veneta、Max Mara、Moncler、Celine、Givenchy、Loewe等重奢品牌。據(jù)悉，Hermès入駐三里屯太古里也幾乎是“板上釘釘”。
今年4月，太古地產(chǎn)宣布將坐落于三里屯太古里北區(qū)南端的北京瑜舍，重建成匯聚國(guó)際知名品牌旗艦店的零售地標(biāo)。
自2022年起，成都太古里也在積極進(jìn)行品牌調(diào)改與升級(jí)。
據(jù)成都太古里于今年4月份披露，兩年間項(xiàng)目共完成165家店鋪全新開(kāi)業(yè)或煥新升級(jí)，其中首店約60家，包括不少新概念和新體驗(yàn)品牌旗艦店及國(guó)際品牌中國(guó)首店。
2024年至今，成都太古里陸續(xù)引進(jìn)了澳洲化妝品品牌Aesop伊索西南首店、荷蘭復(fù)古箱包品牌Property Of西南首店、阿嬤手作西南首店、獨(dú)立珠寶設(shè)計(jì)師品牌HANYING中國(guó)首店、時(shí)尚品牌Mardi Mercredi西南首家旗艦店；
還有LOEWE羅意威·成都高宅、Max Mara新概念形象店、Goyard全新形象店及亞洲首間復(fù)式店鋪、國(guó)內(nèi)首家Vans全新品牌概念店、日本涼鞋品牌SHAKA中國(guó)首家專賣店、日本高端性能戶外品牌Goldwin西南首店暨全國(guó)至臻旗艦店、定制西服品牌thom browne全球旗艦店、加拿大高端羽絨服品牌nobis中國(guó)首家精品店、阿迪達(dá)斯品牌中心全球旗艦店、法國(guó)設(shè)計(jì)師品牌Lemaire等品牌門店。
頭部品牌方面，Louis Vuitton最新已將租賃面積擴(kuò)增至3230平方米，成為國(guó)內(nèi)最大的LV專賣店，Hermès據(jù)悉亦有計(jì)劃擴(kuò)鋪升級(jí)。
目前，傳說(shuō)中的“太古里二期”——四圣祠片區(qū)城市有機(jī)更新項(xiàng)目在推進(jìn)當(dāng)中。
位于上海南京西路商圈核心的興業(yè)太古匯，也在推進(jìn)項(xiàng)目升級(jí)。
硬件方面，拆除戶外樓梯，增加下沉式庭院以使北廣場(chǎng)與地下一層商業(yè)區(qū)與室外連通，再對(duì)13號(hào)線地鐵5號(hào)口進(jìn)行優(yōu)化改造實(shí)現(xiàn)直通。
商戶方面，興業(yè)太古匯正籌備引入Louis Vuitton和Balenciaga兩大奢侈品牌。除此之外，原本一樓不少高化和餐飲品牌轉(zhuǎn)移至LG1，現(xiàn)在一樓留出大量空鋪，要為奢侈品品牌騰挪位置；Loewe、Moncler等大店也已開(kāi)始進(jìn)行圍擋。
除了上述三個(gè)調(diào)改力度最大的項(xiàng)目，廣州太古匯也正式開(kāi)展擴(kuò)容。今年8月，太古地產(chǎn)斥資21億元成功拿下天河路387號(hào)101房廣州文化中心。
資料顯示，此次規(guī)劃調(diào)整的文化中心建筑面積6.08萬(wàn)平方米，其中商業(yè)樓面為4.58萬(wàn)平方米，此前已空置十年。最新消息稱，太古地產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目的升級(jí)改造預(yù)計(jì)投入10億元，翻新工程將于2026年完成，屆時(shí)將成為廣州太古匯新部分。
太古匯一旁的匯坊也將進(jìn)行商業(yè)模式升級(jí)，并興建一座24小時(shí)行人過(guò)街天橋。
而北京頤堤港，項(xiàng)目一期地下一層目前正在推進(jìn)建筑功能優(yōu)化城市更新計(jì)劃。資料顯示，更新方案計(jì)劃通過(guò)新增的地上二層及地上三層的2條連廊、地下一層及地下二層的6條通道，將頤堤港一期和二期進(jìn)行聯(lián)通。
今年6月，太古地產(chǎn)聯(lián)合中國(guó)人壽接手頤堤港二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。在頤堤港二期完成建設(shè)后，將啟用全新項(xiàng)目名稱“北京太古坊”（Taikoo Place Beijing），該項(xiàng)目計(jì)劃于2026年底起分階段開(kāi)業(yè)。
項(xiàng)目一二期總建筑面積將達(dá)到86萬(wàn)平方米，將涵蓋8座甲級(jí)辦公樓、1座購(gòu)物中心，1家東隅品牌時(shí)尚酒店（EAST Hotel）和服務(wù)式公寓。
2021年開(kāi)業(yè)的上海前灘太古里目前運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，品牌調(diào)整幅度較其他項(xiàng)目小，例如適度增加了一些餐飲、潮流數(shù)碼、生活方式、親子類品牌業(yè)態(tài)。
盡管零售市場(chǎng)整體承壓，但太古地產(chǎn)通過(guò)積極的品牌調(diào)整、與時(shí)俱進(jìn)的營(yíng)銷活動(dòng)和項(xiàng)目擴(kuò)建升級(jí)，保證了項(xiàng)目的活力，長(zhǎng)遠(yuǎn)有利于保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的“統(tǒng)治”地位，持續(xù)提升銷售額表現(xiàn)。
更重要的是，在消費(fèi)轉(zhuǎn)型大勢(shì)下，品牌資源也會(huì)傾向于集中在最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)。在這點(diǎn)上，太古地產(chǎn)無(wú)疑能受益。
不久前的11月初，太古地產(chǎn)就成功與LVMH路威酩軒集團(tuán)建?戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。據(jù)了解，此次合作范圍涵蓋LVMH集團(tuán)旗下品牌在中國(guó)內(nèi)地六個(gè)城市（北京、上海、廣州、成都、西安及三亞）及?港新設(shè)店鋪、辦公室及現(xiàn)有店鋪將來(lái)的升級(jí)改造，以及位于?港太古坊的辦公空間。
換句話說(shuō)，在太古地產(chǎn)即將落地的西安及三亞項(xiàng)目中，至少都確定引入LVMH集團(tuán)眾多頭部奢侈品牌。
千億擴(kuò)張計(jì)劃
“（未來(lái)十年投資1000億港元的計(jì)劃）清晰勾畫出太古地產(chǎn)未來(lái)十年的增長(zhǎng)路線圖。”太古地產(chǎn)集團(tuán)主席白德利在最新一份主席報(bào)告中寫道。
2022年3月，太古地產(chǎn)宣布“千億港元投資計(jì)劃”，即在未來(lái)10年，在核心市場(chǎng)投資1000億港元，其中半數(shù)資金將投向中國(guó)內(nèi)地。同時(shí)，計(jì)劃2032年前將內(nèi)地總樓面面積增加一倍。
該計(jì)劃目前進(jìn)展良好，據(jù)太古地產(chǎn)最新披露：“千億港元投資計(jì)劃進(jìn)展理想，迄今已承諾投放超過(guò)百分之六十資金。”
在徹底完成香港太古廣場(chǎng)6座和太古坊重建計(jì)劃之后，太古地產(chǎn)未來(lái)重點(diǎn)投資基本全部位于內(nèi)地。
計(jì)劃雖然宏大，但太古地產(chǎn)并沒(méi)有打算獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而且，為了獲得城市中最核心地段地塊并保證項(xiàng)目更順利推進(jìn)，太古一直十分喜愛(ài)與強(qiáng)勢(shì)國(guó)企合作，這種策略延續(xù)至今。
資料顯示，在已落成項(xiàng)目中，除北京三里屯太古里、上海興業(yè)太古匯是與民營(yíng)資本合作之外，廣州太古匯是太古地產(chǎn)與廣州日?qǐng)?bào)合作；成都太古里、北京頤堤港是與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作；上海前灘太古里是與陸家嘴集團(tuán)合作。
發(fā)展中項(xiàng)目里，上海陸家嘴太古源、前灘21號(hào)地塊，太古地產(chǎn)繼續(xù)與陸家嘴集團(tuán)合作；廣州聚龍灣項(xiàng)目與珠江實(shí)業(yè)合作；北京太古坊（頤堤港二期部分）與中國(guó)人壽合作；三亞太古里與中免集團(tuán)合作；西安太古里與曲江新區(qū)管理委員會(huì)下屬國(guó)企西安城桓文化投資發(fā)展有限公司聯(lián)手。
沒(méi)有被外部環(huán)境打亂的太古“千億港元投資計(jì)劃”，最快在2025年就有碩果結(jié)出。
按照計(jì)劃，太古地產(chǎn)計(jì)劃2025年起落成的商業(yè)項(xiàng)目為，與前灘太古里聯(lián)動(dòng)的上海前灘21號(hào)綜合發(fā)展項(xiàng)目，這是一個(gè)集零售、辦公樓和住宅組成的綜合發(fā)展項(xiàng)目。
2026年-2027年是集中落成期，包括作為三亞國(guó)際免稅城三期的三亞太古里，總體量21.32萬(wàn)平方米；北京太古坊，擴(kuò)建的頤堤港二期部分總建筑面積37.58萬(wàn)平方米；肉眼可見(jiàn)與成都太古里有相同成功基因的西安太古里，總體量26.91萬(wàn)平方米，三個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)預(yù)期2026年起落成。
2027年和之后落成的項(xiàng)目有，廣州太古匯廣州文化中心擴(kuò)建部分；住宅部分“陸家嘴太古源·源邸”已亮相的陸家嘴太古源；以及據(jù)信打造為“太古里”的廣州聚龍灣項(xiàng)目。
另外2022年7月，太古地產(chǎn)曾宣布與深圳福田區(qū)人民政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，希望在該區(qū)打造以零售為主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。目前，這個(gè)項(xiàng)目尚未浮出水面。
聚焦核心城市、核心區(qū)域、核心資產(chǎn)，以運(yùn)營(yíng)能力保證市場(chǎng)地位。接下來(lái)，或許太古地產(chǎn)要做的是等待市場(chǎng)全面復(fù)蘇。
來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 劉子棟
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