來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
作為最早提出開展消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報的那批企業(yè)之一，天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司在籌備了兩年時間后，終于有所行動。
近日深交所官網(wǎng)更新一則動態(tài)：中航天虹消費REIT更新狀態(tài)為“已申報”。同時，中國證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，該REIT募集申請已獲得接收材料。
這意味著中國公募REITs市場迎來又一單消費REIT。
作為一種強調(diào)現(xiàn)金流分派的金融產(chǎn)品，底層資產(chǎn)是REIT的根本。而中航天虹消費REIT的底層資產(chǎn)，就鎖定在天虹股份位于蘇州的商業(yè)項目——蘇州相城天虹購物中心。
蘇州相城天虹購物中心是一個經(jīng)歷定位迭代與空間重構(gòu)的成熟商業(yè)體，為相城天虹廣場的商業(yè)部分。
資料顯示，相城天虹廣場前身為蘇州市相城區(qū)元和街道相城大道東、紀元路南北兩側(cè)地塊(蘇地2013-G-92)。
按照規(guī)劃，該項目建設(shè)為總建筑面積約32.12萬平方米的城市綜合體，包含甲級寫字樓、時尚購物中心、小面積經(jīng)濟型精裝公寓等業(yè)態(tài)。其中，購物中心體量約11.53萬平方米。
項目于2014年拿地開工，3年后完成施工，購物中心部分最終在2017年12月開業(yè)。
由于地處相城區(qū)中心地段，位于主干道相城大道上，毗鄰相城區(qū)政府、相城區(qū)體育藝術(shù)館等公共設(shè)施，又是當時區(qū)域內(nèi)首個大型商業(yè)綜合，能吸引周邊3公里范圍約22個社區(qū)居委會、超過48個小區(qū)的客流。
而且出于家庭客群居多的考慮，項目定位“暢想歡樂時光的生活中心”，整體規(guī)劃致力于吸引全年齡段客人，特別有針對性落地了主打夜生活、輕餐和特色餐飲的“逛吃YES！街”，以及親子主題街區(qū)“KIDS小鎮(zhèn)”。
因此，相城天虹購物中心入市之初人氣便相當暢旺。
來自天虹股份披露的數(shù)據(jù)，這個商場在開業(yè)首年便實現(xiàn)盈利，且月均客流增長24%，全年客流達1800萬，日最高客流破10萬。
平穩(wěn)運行數(shù)年后，與項目一街之隔的龍湖相城天街落地。一方面為應(yīng)對競爭加劇，另一方面為籌備公募REIT上市（天虹股份于2023年7月首次宣布擬發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs），相城天虹購物中心從2023年開始進行了全方位的調(diào)改升級。
除項目定位調(diào)整為“北蘇州趣享風(fēng)尚歡聚地”外，相城天虹購物中心在硬件方面，于一樓新增1萬平米的外擺區(qū)，打造“日咖夜酒”社交聚場。同時外立面推進更新改造。
租戶方面，項目調(diào)整引進了不少潮流運動品牌、網(wǎng)紅餐飲品牌以及休閑娛樂品牌，例如大龍六方·貴州酸湯牛肉火鍋蘇州首店，搭配二次元漫展、萌寵派對等推廣活動，注重吸引年輕客群。
目前，相城天虹購物中心的改造已宣告完成。橫跨相城大道，聯(lián)通相城天虹購物中心與龍湖相城天街的地標式環(huán)形過街天橋“未來環(huán)”也已率先落成。以“未來環(huán)”天橋為中心，區(qū)域內(nèi)構(gòu)建起全新的未來環(huán)商圈。
圖片來源：百度地圖，商業(yè)客整理
雖然商圈內(nèi)有不少商業(yè)項目，但無論從商業(yè)體量、地理位置上看，相城天虹購物中心都是核心商貿(mào)體之一。
站在天虹股份的角度，其于1984年成立，以百貨業(yè)務(wù)起家，逐步拓展至購物中心、便利店和超市等多種零售業(yè)態(tài)，擁有中高端百貨、購物中心品牌“天虹”、“君尚”，中高端超市品牌“sp@ce”。
發(fā)展過程中，天虹股份早期擴張主要依賴租賃。2013年，因戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)向購物中心，天虹股份成立子公司“天虹置業(yè)”，適度從重購置部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不過主要擴張方式還是偏“輕”。
目前，購物中心板塊（購百事業(yè)部）是天虹股份的業(yè)務(wù)重心，并主要以輕資產(chǎn)管理輸出模式拓展。
資料顯示，2024年內(nèi)，購百業(yè)務(wù)19家重點門店共實現(xiàn)銷售額106億元，占天虹股份整體銷售額31%。
截至2024年末，天虹股份在全國7省/市的35個城市，共經(jīng)營購物中心45個（含加盟5個），經(jīng)營面積278.54萬平方米。其中蘇州布局6個，占整個華東區(qū)域9個項目的近7成。
相城天虹購物中心，是天虹股份不管全體系內(nèi)抑或蘇州區(qū)域為數(shù)不多的自有物業(yè)之一。
而且蘇州是天虹股份的重倉城市，相城天虹購物中心開業(yè)時間早、體量大，近年來經(jīng)過調(diào)改煥新成長潛力也足，是入池消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT的不二之選。
資產(chǎn)證券化方面，天虹股份早于2015年、2021年已借助招商創(chuàng)融-天虹（一、二期）資產(chǎn)支持專項計劃，兩個類REITs項目，提前釋放了天虹鼎誠大廈裙樓、深南天虹新店兩個物業(yè)的價值。
此次中航天虹消費REIT正式申報，則標志著天虹股份的資產(chǎn)運作從私募ABS向公募REITs躍遷，打開了更廣闊的退出通道。
來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
