來源：百度地圖，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理
因此，該項目運營中比較重點的是如何吸引并留住本土客群。對此，愛琴海采取的應對策略是強化首店經濟，用更多的城市首店提升項目的競爭力。
據商業(yè)客了解，2024年慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心引入了包括MUJI、UR等27家城市首店，通過差異化品牌提升客單價。數(shù)據顯示，2024年該項目銷售額超13億元，年度客流突破1350萬，表明上述舉措有一定成效。
2025春節(jié)期間，該項目還與盒馬鮮生成功簽約，正式引入慈溪首家盒馬鮮生門店，，涵蓋盒馬花園、盒馬烘焙、餐飲等全品類商品，預計出租面積超過4000平方米。
除加強零售矩陣外，其還在體驗化業(yè)態(tài)上發(fā)力，目前引入有一樂馬丁主題樂園、MT真人密室逃脫等親子和體驗品牌，與萬達、銀泰等項目存在一定差異化。
此外，場景化內容的營銷也是重要的手段。如五一期間慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心開啟次元青年假日計劃，通過COSER互動走秀、舞臺互動游戲等互動場景，打造Z世代社交主場，用以增強年輕客群的粘性。
雖然上述項目在當?shù)厥袌龅谋憩F(xiàn)不錯，但愛琴海仍有部分城市的項目在市場端和運營端上面臨挑戰(zhàn)，如其在昆明商業(yè)市場就出現(xiàn)在管項目數(shù)量不增反降的情況。
2024年，愛琴海旗下的昆明瑞鼎城愛琴海購物公園更名悅容匯購物公園，標志著愛琴海徹底退出項目的運營。
退出瑞鼎城項目后，愛琴海在昆明僅剩2個在營商業(yè)項目，分別為2014年開業(yè)的金科·愛琴海購物中心以及 2023年開業(yè)的昆明南悅城愛琴海城市廣場。值得一提的是，兩個項目的自駕距離在5公里內，存在明顯的客群競爭，后續(xù)運營難度較大。
商業(yè)客認為，項目退出背后，與目前低線城市普遍面臨的招商難題有一定關聯(lián)。昆明瑞鼎城愛琴海購物公園雖然曾在此前引進了120余家品牌，但首店比例為20%，并不算高，且首店多為昆明或云南首店。在區(qū)域特色上有所兼顧，一定程度上彌補了首店量級不足的問題，但并未能扭轉在商業(yè)市場上的表現(xiàn)，最終以退出收場。
這種情況并非個例，阜陽愛琴海購物廣場同樣存在主力店能級較低的問題，該項目主力店為愛琴海國際影城、華聯(lián)超市，以滿足消費者的日常需求為主。
整體來看，雖然具備一定的商業(yè)經驗，但愛琴海的成功項目可復制性并不強，部分在管項目仍面臨客流不足、品牌競爭力較弱等問題。未來，想要在低線商業(yè)市場上突圍，需要更好地攻克上述難題。
消費REITs可能性
2024年至今，多支消費基礎設施公募REITs成功上市，加之2025年政策進一步聚焦商業(yè)不動產，明確支持購物中心等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目發(fā)行REITs，國內商業(yè)地產迎來全新機遇，資管能力愈發(fā)成為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關鍵。
聚焦到愛琴海，早在2022年，金科集團就以慈溪愛琴海購物公園為標的物業(yè)，成功發(fā)行了7.9億元的ABS項目。
資料顯示，該項目原為紅星美凱龍2017年收購的爛尾項目——聯(lián)盛國際商業(yè)廣場。拿下項目后，愛琴海進行改造升級，并于2018年9月正式開業(yè)，該項目改造后出租率達95.5%。
2020年3月，金科從紅星美凱龍手中購得該項目，后續(xù)商業(yè)運營仍由愛琴海負責，并一直運營至今，屬于愛琴海旗下運營情況較好的商業(yè)項目之一。
從項目標的來看，愛琴海傾向于選擇地段優(yōu)越、區(qū)域消費潛力大的項目。如慈溪愛琴海，雖然位于低線城市，但屬于經濟強縣核心區(qū)，這也為其成功改造運營奠定了基礎，后續(xù)也得以成功推動資產證券化，實現(xiàn)資本循環(huán)。
就項目類型而言，愛琴海旗下目前有三大產品線愛琴海購物中心、晶海廣場、城市書香，基本覆蓋了不同體量、定位的資產，既有10萬㎡以上的城市級綜合體，也有5萬㎡的區(qū)域型商業(yè)和開放式街區(qū)，能夠滿足REITs對底層資產多樣化的需求。
來源：公開資料，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理
不過需要注意到，目前成功上市的消費REITs，底層資產均位于核心一二線城市，暫未有三線以下能級城市項目。
商業(yè)客認為，這與部分三四線城市項目面臨區(qū)域消費力不足的挑戰(zhàn)，租金收益穩(wěn)定性較差等因素相關。
總體而言，愛琴海集團具備發(fā)行消費REITs的核心競爭力，核心城市項目可作為優(yōu)先標的，如位于上海、天津、廈門等城市的商業(yè)項目。然而，三四線城市項目的長期收益風險不容小覷，后續(xù)資產證券化的難度較大。
來源：觀點網 馮彩云
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