來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 馮彩云
2025年一季度，愛(ài)琴海集團(tuán)、世紀(jì)金源、融創(chuàng)商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均開(kāi)出新項(xiàng)目，集體在下沉市場(chǎng)發(fā)力。
當(dāng)中期內(nèi)愛(ài)琴海就成功開(kāi)出了黔東南凱里東方愛(ài)琴海購(gòu)物中心、西雙版納愛(ài)琴海購(gòu)物中心兩個(gè)大體量項(xiàng)目，前者商業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平方米，后者為約7萬(wàn)平方米。
當(dāng)下，商業(yè)低線城市正成為新增供應(yīng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)，輸出方式包括輕資產(chǎn)、存量項(xiàng)目改造等。
商業(yè)客認(rèn)為，企業(yè)發(fā)力低線城市商業(yè)的動(dòng)力，除了有消費(fèi)力提升帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇外，還與近年來(lái)低線城市沉淀了較多商業(yè)資產(chǎn)，由此產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)提升需求有關(guān)。
就愛(ài)琴海而言，雖然其在部分低線城市成功運(yùn)營(yíng)有商業(yè)項(xiàng)目，但可復(fù)制性并不強(qiáng)，部分在管項(xiàng)目仍面臨客流不足、品牌競(jìng)爭(zhēng)力較弱等問(wèn)題。
從消費(fèi)REITs角度來(lái)看，愛(ài)琴海具備發(fā)行消費(fèi)REITs的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但三四線城市項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，后續(xù)資產(chǎn)證券化的難度較大。
低線城市的商機(jī)與挑戰(zhàn)
隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一二線城市的商業(yè)空間漸趨飽和，不少商業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向三線以下的低線城市，探索具有潛力但尚未充分開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)。
愛(ài)琴海是進(jìn)軍低線城市商業(yè)的代表之一，其定位為專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為資產(chǎn)方提供全流程服務(wù)及定制化的資產(chǎn)解決方案。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月，愛(ài)琴海在營(yíng)項(xiàng)目總計(jì)48座，累計(jì)簽約項(xiàng)目共146個(gè)，簽約管理面積達(dá)1404萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)100多個(gè)城市。
據(jù)商業(yè)客觀察，目前愛(ài)琴海在營(yíng)的項(xiàng)目中有不少位于低線城市，如2024年開(kāi)出的陜西韓城愛(ài)琴海購(gòu)物中心、六盤水鐘山愛(ài)琴海購(gòu)物中心、安岳愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)、晉城陽(yáng)城晶海廣場(chǎng)等。
從新簽約情況來(lái)看，近年來(lái)愛(ài)琴海獲取的新項(xiàng)目多位于低線城市。據(jù)商業(yè)客統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，愛(ài)琴海通過(guò)與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作簽約的方式獲取了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除部分位于上海、廈門和無(wú)錫外，其余均位于三線以下城市。
來(lái)源：企業(yè)官微，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理
據(jù)商業(yè)客了解，低線城市商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商多為本土企業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較為欠缺，加之低線城市招商難度遠(yuǎn)高于一二線城市，大部分商業(yè)項(xiàng)目存在招商倉(cāng)促、業(yè)態(tài)布局混亂，依賴售后返租模式等問(wèn)題。
基于此，專業(yè)的商業(yè)管理公司介入，助力項(xiàng)目發(fā)展，成為重要的趨勢(shì)。
低線城市存在商業(yè)綜合體建設(shè)超前的問(wèn)題，部分城市商業(yè)體量遠(yuǎn)超實(shí)際消費(fèi)承載力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前大部分房企在三四線城市新增土地的去化率僅40%左右，遠(yuǎn)低于一二線超過(guò)60%的數(shù)據(jù)，加之住宅銷售困難，現(xiàn)房庫(kù)存占比高，較難為商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供人口支撐。
更重要的是，低線城市品牌引入難度大。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)趨于疲軟之際，消費(fèi)品牌特別是高能級(jí)品牌，對(duì)低線商業(yè)市場(chǎng)的信心不足，大部分商業(yè)項(xiàng)目需要通過(guò)高額裝修補(bǔ)貼，或者長(zhǎng)期免租等條件才能吸引商戶入駐，招商成本攀升。
此外，消費(fèi)外流現(xiàn)象也不容忽視。國(guó)內(nèi)不少低線城市在高端零售品牌、文化娛樂(lè)設(shè)施、新興消費(fèi)場(chǎng)景等方面存在短板，難以滿足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)化、個(gè)性化消費(fèi)的需求，部分年輕客群被虹吸至附近的一二線城市消費(fèi)。
愛(ài)琴海低線運(yùn)營(yíng)難題
低線商業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)商管企業(yè)的能力提出了更高的要求。愛(ài)琴海此前雖有多年的商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，但依然面臨不小的考驗(yàn)。
首先，其需要面對(duì)的是消費(fèi)動(dòng)力不足及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。大部分低線城市人口增量有限，加之頭部企業(yè)近年來(lái)加大下沉市場(chǎng)的發(fā)展力度，因此加劇了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，突圍難度增大。
以愛(ài)琴海旗下的慈溪環(huán)創(chuàng)愛(ài)琴海購(gòu)物中心為例，該項(xiàng)目所在的慈溪市由寧波市代管，常住人口190萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)80%，不過(guò)商業(yè)體量也較為飽和，布局有超10個(gè)商業(yè)體、總面積135萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，慈溪環(huán)創(chuàng)愛(ài)琴海購(gòu)物中心所在區(qū)域面臨萬(wàn)達(dá)、新城、銀泰等商業(yè)競(jìng)品的壓力。加之，同屬寧波的商業(yè)體有寧波阪急、天一廣場(chǎng)等知名項(xiàng)目，造成一定的消費(fèi)分流。
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