來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù) 馮彩云
近日，市場(chǎng)傳來(lái)消息，太古地產(chǎn)位于三亞海棠灣的項(xiàng)目已確定為太古里，該項(xiàng)目為太古地產(chǎn)和中國(guó)中免合作的三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目。
此前中國(guó)中免表示，合作將發(fā)揮太古在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商以及運(yùn)營(yíng)方面的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，打造高端旅游零售業(yè)態(tài)，通過(guò)與三亞國(guó)際免稅城一期、二期的協(xié)同，助力公司持續(xù)鞏固在海南的市場(chǎng)地位。
太古方面也表示，三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目是太古目前發(fā)展的首個(gè)度假型零售項(xiàng)目，于太古地產(chǎn)而言項(xiàng)目定位和意義獨(dú)特。
此次確定項(xiàng)目命名，實(shí)際上意味著太古在太古匯和太古里之間，選擇了太古里這一帶有非標(biāo)色彩的產(chǎn)品線。
商業(yè)客認(rèn)為，太古在打造三亞項(xiàng)目時(shí)，除了延續(xù)太古里系列優(yōu)勢(shì)外，還需重點(diǎn)考慮到三亞作為旅游城市的特性，滿足主力客群的強(qiáng)消費(fèi)需求。
不過(guò)由于相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，三亞太古里的打造于太古而言還是意味著不小的挑戰(zhàn)，但若進(jìn)展順利，將為其商業(yè)發(fā)展再添新動(dòng)力。
太古里商業(yè)基因
太古里系列是太古內(nèi)地零售商業(yè)的主品牌之一，主要定位為街區(qū)式商業(yè)，是開(kāi)放式、低密度的街區(qū)式購(gòu)物中心，目前太古成功運(yùn)營(yíng)有三里屯太古里、前灘太古里及成都太古里。
實(shí)際上，三亞項(xiàng)目產(chǎn)品線的確定在之前就有端倪。
項(xiàng)目條件上，海棠灣免稅綜合體街區(qū)屬性較強(qiáng)，與太古里的街區(qū)商業(yè)特點(diǎn)相契合；打造方向上，太古地產(chǎn)表示該項(xiàng)目要將商業(yè)高端零售和文化藝術(shù)元素相融合，相比太古匯，太古里的商業(yè)定位更能凸顯特色。
業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，太古里系列有著不錯(cuò)的表現(xiàn)，相信也給太古再造一個(gè)太古里項(xiàng)目增加了信心。最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2023年太古內(nèi)地太古里的零售額同比增幅在30.5%-78.8%之間，平均增幅在47.7%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，商業(yè)客整理
雖然三亞太古里目前的詳細(xì)規(guī)劃尚未公布，但從過(guò)往太古運(yùn)營(yíng)的太古里項(xiàng)目還是可以窺見(jiàn)其打造邏輯。
首先是開(kāi)放式街區(qū)的定位，讓太古里的整體建筑有很強(qiáng)的開(kāi)放性，且與人群有較強(qiáng)聯(lián)系性，加強(qiáng)建筑與人、景的統(tǒng)一性，而在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)中，社區(qū)氛圍的營(yíng)造也至關(guān)重要。
再則是因地制宜，太古會(huì)根據(jù)所在城市的特征、項(xiàng)目定位和目標(biāo)客群，劃分太古里項(xiàng)目的業(yè)態(tài)區(qū)域，主要分類為年輕潮流與高端零售兩種。
以北京三里屯太古里為例，南區(qū)主要為潮流品牌，建筑上突出時(shí)尚活力，用色大膽艷麗；而北區(qū)以奢侈品牌為主，建筑上體現(xiàn)內(nèi)斂奢華，映襯國(guó)際品牌的調(diào)性。
在此基礎(chǔ)上，太古方面還會(huì)綜合城市地域特征與文化，制定每個(gè)太古里街區(qū)的主題。北京三里屯太古里的南區(qū)和北區(qū)，成都太古里的快里和慢里，以及前灘太古里的石區(qū)和木區(qū)，均是據(jù)此邏輯劃分而來(lái)。
如成都太古里獨(dú)創(chuàng)“快里”和“慢里”概念，與成都消費(fèi)客群以“安逸享樂(lè)”為代表的生活態(tài)度相貼合，并通過(guò)豐富的品牌業(yè)態(tài)組合創(chuàng)造了“快耍慢活”的商業(yè)文化。
來(lái)源：公開(kāi)資料，商業(yè)客整理
至于產(chǎn)品業(yè)態(tài)配置方面，三個(gè)太古里差異不大，主要以零售和餐飲業(yè)態(tài)為主，其中零售業(yè)態(tài)尤其是奢侈品占重要地位。
不過(guò)隨著市場(chǎng)變化，太古也在積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合，滿足消費(fèi)者的需求。可以明顯看到，近年來(lái)餐飲及生活類業(yè)態(tài)品牌的比例有所上升。
如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康輕食品牌LOKAL的北京首店、山居滿隴浙江會(huì)館北京首店等餐飲門店。
鑒于太古里產(chǎn)品系的特性，商業(yè)客認(rèn)為，三亞太古里應(yīng)該會(huì)在延續(xù)現(xiàn)有特征上進(jìn)行創(chuàng)新。
目前披露的資料顯示，三亞太古里會(huì)因地制宜融入更多海島的藍(lán)色元素。這也代表著在建筑形態(tài)風(fēng)格上，三亞太古里會(huì)區(qū)別于其他三個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)其中還是有一些共通之處。雖然三亞太古里的海島風(fēng)格與成都太古里的古城建筑形象相差較大，但與前灘太古里、三里屯太古里的現(xiàn)代建筑相似度較高，風(fēng)格也更現(xiàn)代化。
商業(yè)主題方面，商業(yè)客認(rèn)為，三亞太古里作為全新的海洋風(fēng)格商業(yè)街區(qū)，在與免稅城一二期風(fēng)格形成差異化的同時(shí)，會(huì)將步行體驗(yàn)與慢生活的空間營(yíng)造帶入其中，延續(xù)太古里系列項(xiàng)目的重要特色。
此外，考慮三亞作為旅游城市的特性，消費(fèi)客群停留的時(shí)間較短，必須滿足客群的強(qiáng)消費(fèi)需求。因此在業(yè)態(tài)品牌組合上，三亞太古里或許會(huì)打造一個(gè)目的性明確的購(gòu)物街區(qū)，主要以零售品牌特別是奢侈品為主導(dǎo)，滿足旅游客群的購(gòu)物需求。
在此基礎(chǔ)上，或許還會(huì)打造一個(gè)體驗(yàn)海島文化的街區(qū)，讓三亞的熱帶風(fēng)光和當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣玫厝谌肷虡I(yè)當(dāng)中，為國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者提供高品質(zhì)的度假休閑和購(gòu)物體驗(yàn)。
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