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大悅城位于北京、上海的項(xiàng)目，在掛牌一兩個(gè)月后終于取得進(jìn)展。
9月27日及28日，大悅城控股分別發(fā)布公告，公司在上海產(chǎn)交所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)上海鵬利）100%股權(quán)，以及在北京產(chǎn)交所掛牌的北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱(chēng)北京昆庭）100%股權(quán)及債權(quán)均以底價(jià)成交，成交價(jià)合計(jì)83.98億元。
上述轉(zhuǎn)讓標(biāo)的分別涉及上海陸家嘴的中糧海景壹號(hào)3棟樓和北京中糧·置地廣場(chǎng)，它們均屬于落成并投入時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)的成熟項(xiàng)目，并擁有較為優(yōu)越的區(qū)位條件。在迫切償債需求的情況下，出售項(xiàng)目大多是出于資產(chǎn)盤(pán)活的目的。
此前市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)新媒體提及，大悅城北京的商業(yè)項(xiàng)目基本達(dá)到價(jià)值高點(diǎn)，出售可以盡早回籠資金。
兩個(gè)項(xiàng)目的接盤(pán)方均有典型的金融屬性，比如北京中糧·置地廣場(chǎng)新東家將是中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱(chēng)中郵人壽）；中糧海景壹號(hào)相關(guān)資產(chǎn)則被一家成立不足1個(gè)月的神秘公司買(mǎi)下，后者二股東與內(nèi)蒙古一家AMC存在關(guān)聯(lián)。
實(shí)際上，算上1月掛牌深圳寶安區(qū)資產(chǎn)，年內(nèi)大悅城已累計(jì)有3次轉(zhuǎn)讓動(dòng)作。
與之形成對(duì)比的是，9月初該公司剛以12億元代價(jià)實(shí)現(xiàn)第二次落子上海外灘板塊，管理層對(duì)此給予了非常高預(yù)期。
這種密集資產(chǎn)換倉(cāng)的行為，與大悅城提出的“收斂聚焦”原則有直接關(guān)系。在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司數(shù)次強(qiáng)調(diào)區(qū)域聚焦投資的策略，并表態(tài)要持續(xù)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張。
神秘公司入局上海豪宅
根據(jù)公告，9月27日，大悅城控股旗下亨達(dá)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)亨達(dá)公司）與上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)邕鵬公司）簽訂了《上海市產(chǎn)權(quán)交易合同》。據(jù)此，邕鵬公司以總價(jià)41.42億元競(jìng)得上海鵬利100%股權(quán)，成交價(jià)格與經(jīng)備案的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值41.42億元一致。
上海鵬利所涉及的資產(chǎn)是大悅城旗下非常有歷史的中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目一部分。
早在1996年，亨達(dá)公司便與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司簽署合同，據(jù)此獲得中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目土地使用權(quán)。兩年后，開(kāi)發(fā)主體上海鵬利成立，主要負(fù)責(zé)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)。
最新掛牌時(shí)，上海鵬利的核心資產(chǎn)變成中糧海景壹號(hào)5-7號(hào)樓，具體位于上海市浦東陸家嘴核心地段，土地用途為住宅用地，房屋類(lèi)型為公寓。宗地面積2.43萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已于2008年竣工，可售建筑面積合計(jì)4.92萬(wàn)平方米，此外還有未辦理產(chǎn)證地下車(chē)位311個(gè)。
目前，上海鵬利委托新加坡輝盛集團(tuán)對(duì)中糧海景壹號(hào)進(jìn)行酒店公寓式管理，管理服務(wù)期限至2023年12月31日，基本已對(duì)外出租，租期均為一年以?xún)?nèi)租約，已租賃面積4.50萬(wàn)平方米。
觀點(diǎn)新媒體了解，上海鵬利并非只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)陸家嘴項(xiàng)目，實(shí)際上大悅城通過(guò)該平臺(tái)也進(jìn)行了若干投資，但在掛牌之前已陸續(xù)退出。
企查查顯示，2023年4月及2023年6月，上海鵬利分別完成退出蘇州市相之悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50.1%持股，以及中糧高和（天津）并購(gòu)基金一號(hào)合伙企業(yè)（有限合伙）27.1041%持股。前者是蘇州中糧天悅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體，后者則在2021年一份公告中被提及，是大悅城控股與高和資本組建的項(xiàng)目基金。
如今在剝離這些股權(quán)投資后，粗略按可售建面4.92萬(wàn)平方米計(jì)算，中糧海景壹號(hào)5-7號(hào)樓的平均樓面價(jià)值（即平均樓面成交價(jià)）約為8.42萬(wàn)元/平方米。
需要注意的是，41.42億元底價(jià)是按凈資產(chǎn)賬面價(jià)值增值465%而來(lái)，并未包含上海鵬利的債權(quán)部分，截止3月底該公司總負(fù)債約為4.20億元。
但對(duì)于地處上海頂流地段的項(xiàng)目而言，即便計(jì)入負(fù)債部分其估值依然相對(duì)較低。據(jù)貝殼發(fā)布的二手房源信息，中糧海景壹號(hào)在掛牌的二手住宅，均價(jià)約29.39萬(wàn)元/平方米；同處于陸家嘴的項(xiàng)目諸如陸家嘴壹號(hào)院，掛牌價(jià)也達(dá)到26.16萬(wàn)元/平方米。
因此面對(duì)這種估值水平的項(xiàng)目，外界亦不免好奇其收購(gòu)方是何背景。
根據(jù)公告，邕鵬公司是一家自然人投資的公司，注冊(cè)時(shí)間為9月6日，至今僅20余天。該公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，法定代表人為余虹澤，經(jīng)營(yíng)范圍包括互聯(lián)網(wǎng)銷(xiāo)售、企業(yè)管理、企業(yè)管理咨詢(xún)、信息技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)、財(cái)務(wù)咨詢(xún)、市場(chǎng)調(diào)查、軟件開(kāi)發(fā)等。
其中余虹澤持有邕鵬公司70%股權(quán)，但該人士目前并未有在其他公司擔(dān)任法人或管理層；二股東劉彥操持股30%，該人士在注冊(cè)于鄂爾多斯的多家公司擔(dān)任法人，規(guī)模最大的是鄂爾多斯市慶源金融資產(chǎn)管理有限公司，注冊(cè)資本5億元，后者是內(nèi)蒙古慶源綠色金融資產(chǎn)管理有限公司的子公司。
觀點(diǎn)新媒體進(jìn)一步查詢(xún)，慶源綠色金融是由內(nèi)蒙古蒙草生態(tài)環(huán)境（集團(tuán)）股份有限公司、烏海市君正科技產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司設(shè)立的內(nèi)蒙古第二家AMC，注冊(cè)資本14億元。
險(xiǎn)資接手北京核心商場(chǎng)
距離上海中糧海景壹號(hào)相關(guān)資產(chǎn)掛牌結(jié)果出爐僅一日，9月28日晚間，大悅城也披露了北京項(xiàng)目的掛牌進(jìn)展。
于8月底，大悅城宣布掛牌北京昆庭100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，掛牌底價(jià)為42.56億元，其中股權(quán)掛牌底價(jià)34.49億元（不低于經(jīng)國(guó)資備案的凈資產(chǎn)評(píng)估值），債權(quán)掛牌底價(jià)8.07億元。
北京昆庭持有的資產(chǎn)為中糧·置地廣場(chǎng)，項(xiàng)目位于北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街208號(hào)，2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月，總建筑面積8.15萬(wàn)平方米，另有車(chē)位377個(gè)。
根據(jù)最新公告，至掛牌期限屆滿(mǎn)，中郵人壽成為北京昆庭100%股權(quán)及債權(quán)符合條件的意向受讓方，成交價(jià)42.56億元。
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