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來源：新浪財經(jīng)上市公司研究院 新浪證券 作者：大眼樓管/肖恩
近日，大悅城發(fā)布了公司2022年年報，除物業(yè)管理服務(wù)這一“旱澇保收”業(yè)務(wù)之外，包括物業(yè)開發(fā)、購物中心、酒店經(jīng)營及輕資產(chǎn)輸出、其他業(yè)務(wù)均錄得收入同比負增長，全面頹勢。此外，由于公司賬面剩余可結(jié)轉(zhuǎn)建面已不充裕，2023年營收恐仍將下滑，甚至帶動利潤連續(xù)第4年疲軟。
在中糧地產(chǎn)和大悅城合并后，大悅城成為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)平臺，大悅城在銷售規(guī)模、總資產(chǎn)規(guī)模方面站上了新臺階，但在效益層面卻屢下臺階。不僅在2022首次錄得凈利潤虧損，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也下滑至20.4%的新低水平，全年虧損甚至帶動股東權(quán)益也下滑了18.24%。
股價掙扎在破凈邊緣的大悅城，是否已掉入了價值陷阱之中？
已售未結(jié)算面積不充裕 2023年營收或仍將下滑
年報顯示，2022年大悅城實現(xiàn)總營業(yè)收入395.79億元，同比下降7.12%。其中，物業(yè)開發(fā)類收入335.02億元，同比下降5.97%，成為左右總營收的絕對主力。
而這同比下滑的營收是在全口徑結(jié)算面積332萬平方米基礎(chǔ)上的，而目前大悅城已售未結(jié)算的合同面積僅有273.87萬平方米，已不足2022年的結(jié)轉(zhuǎn)面積�？紤]到物業(yè)從銷售到結(jié)轉(zhuǎn)的周期，大悅城2023年的結(jié)轉(zhuǎn)面積或不足270.87萬平米，仍將低于2022年，預(yù)計將成為帶動今年營收進一步下滑的核心因素。
值得注意的是，作為多元化布局的綜合地產(chǎn)平臺，在大悅城的眾多業(yè)務(wù)中，除物業(yè)管理服務(wù)這一“旱澇保收”業(yè)務(wù)之外，包括物業(yè)開發(fā)、購物中心、酒店經(jīng)營及輕資產(chǎn)輸出、其他業(yè)務(wù)均錄得收入同比負增長，全面頹勢。其中，購物中心及酒店經(jīng)營進4年基本都徘徊不前甚至有所下滑。
資料來源：公司年報
全年，大悅城實現(xiàn)凈利潤-22.23億元，多年來額首次虧損，實現(xiàn)歸母凈利潤-28.83億元，過去三年內(nèi)的第二次虧損。由于大幅虧損及資產(chǎn)減值的影響，截止2022年底，大悅城歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)154.02億元，較年初下降18.24%。
考慮到公司近年來持續(xù)下滑的利潤率表現(xiàn)，以及今年的業(yè)績增長預(yù)期，今年歸母股東權(quán)益或仍將面臨一定壓力。盡管公司股價持續(xù)低迷甚至掙扎在市凈率為1的邊緣，但隨著凈資產(chǎn)的走弱，或令大悅城的投資人掉入“價值陷阱”的漩渦。
歸母利潤三年兩虧效益屢下臺階
對于房企來說，尤其是有著央資背景的房企來說，近400億元的營收體量完全稱得上是頭部玩家，大悅城主要得益于此前與中糧地產(chǎn)的合并，實現(xiàn)了資產(chǎn)、業(yè)績、銷售等規(guī)模的躍遷。但隨著規(guī)模的跳升，大悅城的經(jīng)營效率似乎在持續(xù)下滑。
2022年，大悅城全年的綜合毛利率24.06%，同比上年27.44%下降3.38個百分點。其中，最核心的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率再度同比下降1.64個百分點至20.40%。
實際上，當(dāng)對比大悅城與中糧地產(chǎn)合并前后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，合并的2019年同樣是公司效益滑坡的趨勢的第一年。從2019年期，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率從2018年的43.59%一路滑落至今，而凈利潤與凈資產(chǎn)也在2019年躍升后便進入了下降通道之中，合并未能帶來“1+1>2”的效果，而2022年還似有加速下探的趨勢。 共2頁 [1] [2] 下一頁
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