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資料來源：Wind，公司公告
除開發(fā)業(yè)務外，2022年大悅城的投資物業(yè)及相關服務實現(xiàn)毛利率52.95%，也同比下降11.1個百分點。同期，酒店業(yè)務實現(xiàn)收入5.53億元，較2018年的8.42億元下滑34.32%。
此外，近兩年大悅城的存貨減值也逐漸增多，2022年資產減值合計16.56億元，成為全年虧損的主要原因，其中存貨減值和壞賬減值分別為15.27億元、1.24億元，包括成都錦云項目、武漢地鐵小鎮(zhèn)一期等。2021年存貨跌價準備也達到19.56億元，減去轉回8.86億元，凈減值約11億元，2020年凈減值約6億元，較2019年此前明顯增多。
對于房企來說，存貨是沒有變現(xiàn)的潛力和內在價值，存貨減值是將較差的業(yè)績體現(xiàn)曝露了出來，因此2019年年后連續(xù)幾年大體量的減值對利潤形成了巨大的壓力，本質也是經營效益的下滑。
而大悅城的前瞻銷售指標也并不樂觀。2022年，大悅城實現(xiàn)全口徑簽約金額568億元，同比下降22%，簽約面積227萬平米，同比下降21%。由于銷售去化放緩，大悅城也減緩了拿地節(jié)奏，全年僅獲取8宗地塊，計容建筑面積79萬平米，土地款總額96億元，土儲池子有所減少。截止年底，大悅城土地儲備可售貨值約1905億元（不含一級開發(fā)舊改等土儲項目），夠3年左右的銷售需求。
今年1季度，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，大悅城實現(xiàn)銷售額117.3億元，基本與2021同期持平。在銷售沒有明顯復蘇的情況下，大悅城Q1僅在南京江寧區(qū)新增1個項目，計容建面不大于5.32萬平米，成交總價為13.95億元。
中糧財務也來“撬”點利潤
大悅城利潤率低迷的背后還有中糧財務的因素。
年報顯示，2022年大悅城存放在中糧財務公司的存款達到最高限額的60億元，并從財務公司處得到利息及手續(xù)費僅0.32億元。同期，大悅城從財務公司處的借款僅為18.33億元，支付的利息成本為0.81億元。
顯然，在借款比存款更少的情況下，借款支付的利息卻遠超存款收到的利息，大悅城在變相補貼中糧財務公司。
實際上，在大悅城賬面雄厚的自持物業(yè)基礎上，公司整體的財務杠桿率并不算高，疊加中糧集團的信用支持，其整體的財務狀況相對穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強；凈負債率83.98%；扣除預收賬款后的資產負債率74.13%。這也允許其在一定程度上補貼關聯(lián)財務公司，只不過受傷的是中小股東而已。
財報顯示，2022年大悅城新增借款平均成本4.60%，全年平均融資成本4.82%，這也與其存在財務公司的收益接近。換句話說，大悅城有一部分融資資金用來支持了財務公司。
來源：新浪財經上市公司研究院 新浪證券 作者：大眼樓管/肖恩 共2頁 上一頁 [1] [2]
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