雞蛋放在同一個籃子里，故事的結局早已被大眾熟知，偏執(zhí)式的押寶投資，最終也許會“蛋打籃漏”。
龍湖集團(00960.HK)在將名字中的“地產(chǎn)”二字淡去后，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房和智慧服務四大航道成了經(jīng)營戰(zhàn)略的指向標。有人稱其為多元化發(fā)展，但在龍湖集團董事長吳亞軍看來，四大航道都是主業(yè)。
業(yè)務航道不分伯仲，但業(yè)績卻有厚薄之分。2019年，龍湖超九成的收入依然來自地產(chǎn)開發(fā)，而囊括商業(yè)運營、租賃住房等的投資性物業(yè)營收占比僅為3.8％。相較于2018年的3.5％占比量稍有提升，但仍維持在4％以下。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，龍湖營業(yè)額為1510.3億元，同比增長30.4％，其中物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%，而2018年同口徑不含稅租金收入為40.9億元，同比增長57.7％，相較而言，同比增速稍有放緩。
重慶占據(jù)半壁江山 華東比重近30％
商場、租賃住房幾乎是龍湖投資物業(yè)收入的全部，二者合計占比99.3％，其中商場收入占比近八成，在57.9億元的物業(yè)投資收入中，47.5億元來自商場。
對比2018年，二者合計占比為98.2％，其中商場收入占比超過八成，為87.8％�？梢钥闯�，2019年商場與租賃住房的比重在提高，商場比例微降。
商場租金收入結構穩(wěn)健，天街系持續(xù)保持九成高位占比。在商場的三大產(chǎn)品系中，天街系31個項目貢獻了93％的收入，星悅薈系7個項目，收入占比5.9％。而中高端家居生活購物中心家悅薈僅在重慶保留著1個項目。
對比2017年-2019年，近三年天街系開業(yè)數(shù)量不斷提升，從26個、到29個再到39個，整體出租率和租金收入逐漸攀升，不過租金同比增速有所放緩，分別為32.5％、42.3％、31.9％。
財報顯示，2019年龍湖已開業(yè)的39個商場，租金收入較去年同期全線上漲，其中漲幅最大的三個項目為成都西宸天街、常州龍城天街、北京房山天街，分別為1434.5%、250.4%、240.9%，而這三個均為開業(yè)3年以內(nèi)項目。
依著3年“蜜月期”定律，租金增幅超過30%的皆為開業(yè)3年內(nèi)項目。同時，開業(yè)時間越長，租金收入越趨于穩(wěn)定，增幅也相對緩慢。
除去2019年新開業(yè)的10個項目，29個已開業(yè)項目中，增長幅度介于10%—30%之間的多為3年以上、10年以下，其中5-10年開業(yè)的項目租金增幅相對偏低，在10%-20%內(nèi)。開業(yè)時間10年以上的重慶北城天街、重慶西城天街的收入增幅為個位數(shù)，分別為7.5%、3.9%。
增幅雖放緩，但收入貢獻主力仍是“老項目”。財報顯示，租金收入貢獻最高的三個項目中，重慶占兩席，其中龍湖天街“鼻祖”重慶北城天街以5.02億為天街系租金收入之冠，其次為北京長楹天街4.56億居第二;位列第三的為重慶時代天街一期。
作為龍湖商業(yè)起點的西南區(qū)域，以18個商業(yè)項目貢獻了48.9%的收入，為23.30億元，比重較去年51.8%下降了2.9%。
近年來，龍湖開始重點布局華東區(qū)域，2019年新開10個商場，其中8個項目位于華東區(qū)，項目數(shù)量已擴至14個。由此可以看出，華東區(qū)域正在迎頭追趕西南區(qū)域，從租金收入占比來看，2019年華東區(qū)域貢獻了13.68億，占比29%，收入較去年增加4.07億元，占比提升2.3%。
新開9個商場 力保60億租金
“龍湖已經(jīng)完成商業(yè)0到1的積累，目前正進入1到N的快速復制通道。”而天街系就是其快速復制的樣本。
從擴張計劃來看，龍湖目前沒有家悅薈的開業(yè)計劃，星悅薈2020年在成都將有1個項目開業(yè)。天街系承受著龍湖商業(yè)的擴張重任。在財報中可以看到，龍湖在建的21個投資物業(yè)中，有20個都是天街系，其中2020年就有7個天街項目預計開業(yè)。
龍湖副總裁李楠在2019年龍湖商業(yè)謝忱晚宴上提到：“龍湖天街已經(jīng)成為全國馳名商標。”這也就意味著龍湖天街在全國的布局要開始提速。
在2019年業(yè)績發(fā)布會上，龍湖給出了布局規(guī)劃圖：2020年新開9個商場，往后保持每年新開10個。
2019年新開10個商業(yè)中心創(chuàng)下歷史新高，而2020年開年之初遭受突發(fā)疫情的影響，但龍湖的新開商場及租金預定目標并沒有改變。
龍湖集團執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官邵明曉在2019年業(yè)績發(fā)布會上表示，整體上龍湖天街聚焦在中國最有量級的十幾個、二十個左右的城市，在每個城市都做網(wǎng)格化的布局。
對于疫情對龍湖商業(yè)的影響，他解釋道：“過去這兩個月的疫情對于商業(yè)沖擊還是比較大的，2月份關店的數(shù)量接近八成。不過3月份，龍湖39個商場已全部恢復營業(yè)，復工面積達到五六成，客戶信心還在恢復中。”數(shù)據(jù)顯示，龍湖商場2019年銷售額為267億元，同比增長25%，整體出租率為98.5%。
按照龍湖的計劃，今年48座商場將沖刺60億租金收入。
對于原定的全年60億租金收入，邵明曉也很有信心。他表示，疫情期間，龍湖對旗下商場實行67天的租金減半政策，帶來了幾個億的損失，不過可以通過之后的運營去消化，力保60億的商業(yè)租金收入的達成。
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