困難前所未有
最近，國內(nèi)某TOP級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商高管頻繁斡旋于公司、商戶、銀行之間�，F(xiàn)在及將來一段時間，他不得不面對商戶租金減免后，公司自身的生存問題。“我給小租戶減免租金，誰為我們著想？如果我們不在了，租戶和消費(fèi)者又如何？”他向《中國企業(yè)家》如此感慨稱。
“目前國家金融層面的政策，當(dāng)?shù)劂y行還沒有對策，所以我們都在給當(dāng)?shù)卣幔ńㄗh）。”該高管稱。
“整個春節(jié)，七天客流僅相當(dāng)于去年同期1天客流量。”美的商業(yè)公開表示，疫情所致，購物中心的客流與銷售額跌幅很大。包括減租成本、防護(hù)耗材、營運(yùn)成本以及品牌閉店等成本在內(nèi)，美的商業(yè)需承擔(dān)的損失達(dá)數(shù)千萬。
“由于疫情影響，導(dǎo)致實(shí)體商業(yè)基本沒有客流，對商戶、對業(yè)主都產(chǎn)生了打擊。”在魏東看來，如疫情在短期內(nèi)不能控制，不管是企業(yè)還是租戶，都將面對更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)可能是什么？
近日，廣東省餐飲服務(wù)行業(yè)協(xié)會為了解新型肺炎疫情對廣東省餐飲行業(yè)的影響，做了一個問卷調(diào)查。調(diào)查報告稱，“春節(jié)期間，30%持續(xù)營業(yè)的企業(yè)同比營收下降五成以上，其中30%的企業(yè)收入幾乎為0；絕大部分企業(yè)面臨租金、人工、能耗、稅收等多重成本壓力，客流、現(xiàn)金流嚴(yán)重不足的困境如無法得到及時緩解，將在1-2月內(nèi)引發(fā)閉店潮。”
在魏東看來，此次疫情后，政府應(yīng)更多地支持企業(yè)，尤其是幫助在此次疫情中損失慘重的中小企業(yè)渡過難關(guān)，在稅收財政補(bǔ)貼等方面對企業(yè)進(jìn)行扶持。
政策方面亦有反應(yīng)。2月1日，中國人民銀行、財政部、中國銀保監(jiān)會等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》稱，對受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)，以及有發(fā)展前景但受疫情影響暫遇困難的企業(yè)，特別是小微企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。
但截至目前，還未有直接利好商業(yè)地產(chǎn)的補(bǔ)貼政策出臺。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，春節(jié)期間的商業(yè)及零售業(yè)明顯受到?jīng)_擊，有必要后續(xù)針對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)貼。
葛海峰表示，中國商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展還不成熟，商業(yè)運(yùn)營能力有待提升，這次疫情可能是對商業(yè)運(yùn)營能力的一次階段性測試和成果檢驗(yàn)。“其中肯定會暴露問題，但也是對運(yùn)營商的警示和激勵。”
魏東的觀點(diǎn)與之印證。疫情的爆發(fā)屬于突發(fā)事件，從目前來看，應(yīng)對得較好的，都是在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中較有經(jīng)驗(yàn)且運(yùn)營良好的企業(yè)，平時運(yùn)營管理就跟不上的，在突發(fā)事件到來之際往往管理上更易出現(xiàn)漏洞。
“業(yè)主租金收入的減少必然會帶來一定壓力，但國內(nèi)開發(fā)商大多以多物業(yè)類型進(jìn)行資產(chǎn)配置，商業(yè)租金收益相對占比有限。”葛海峰的觀點(diǎn)較為樂觀。他認(rèn)為，此類危機(jī)對大型開發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營商的影響不會太大，但對于一些中小型業(yè)主或單純以商業(yè)運(yùn)營為主的業(yè)主而言，可能會造成現(xiàn)金流壓力。
中信建投2月5日發(fā)布對寶龍商業(yè)年度盈利預(yù)告的相關(guān)研報稱，“由于公司收入主要來自于固定零售商業(yè)物管費(fèi)，因此受疫情影響短期來看不大，最終影響的評估仍有賴于后續(xù)疫情持續(xù)時間，以及疫情對零售行業(yè)沖擊程度的跟蹤。”寶龍商業(yè)發(fā)布的正面盈利預(yù)告稱，2019年歸母凈利潤（未扣除上市費(fèi)用）同比增速不低于50%。
回歸到一線。某不愿具名的國內(nèi)央企地產(chǎn)公司高管向《中國企業(yè)家》表示，從商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)層面看，2020年的開工、銷售計劃都會大大向后延期。“特別是銷售，在疫情退去后的一段時間，市場營銷都會承受嚴(yán)峻考驗(yàn)和壓力，因?yàn)橘徺I心理的恢復(fù)，需要的不僅僅是時間。”
該高管告訴《中國企業(yè)家》，他的預(yù)感是，經(jīng)此一“疫”，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營層面或?qū)⒚媾R很大變化。因?yàn)樗羁桃庾R到，人們對居住、辦公、購物、度假、養(yǎng)老乃至子女教育的理念都會出現(xiàn)與過去幾十年完全不同的理解，也許會在一些領(lǐng)域發(fā)生消費(fèi)革命。
在魏東的觀察中，目前很多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商都在積極籌劃應(yīng)對危機(jī)措施。在此次疫情中，零售、餐飲、交通運(yùn)輸、影院消費(fèi)等受的打擊最大，而醫(yī)療健康、電子商務(wù)、在線教育、網(wǎng)游類的產(chǎn)業(yè)則有更多商機(jī)。因此，需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方根據(jù)市場走勢來制定招商和運(yùn)營策略。
抵御不確定
在2003年的“非典”疫情中，零售業(yè)也是受疫情影響最深、最直接的領(lǐng)域之一。北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年4月，北京19家百貨商場零售額同比下降17.6%，相比3月份下降26.7%。餐飲首當(dāng)其沖，其次是休閑娛樂（如電影院）、體驗(yàn)類（如書店），對“客流即生命”的實(shí)體零售商而言，疫情無疑是巨大的挑戰(zhàn)。
仲量聯(lián)行某不具名研究人士稱，相較2003年，我們所處的市場雖擁有更龐大的體量、更強(qiáng)的常規(guī)風(fēng)險抵御能力，但面臨疫情等突發(fā)意外事件時，也更加脆弱，容錯空間更小。市場各方參與者不能因“非典”那一年的市場恢復(fù)速度而盲目樂觀，但也應(yīng)保持基本信心，主動提前采取措施。
業(yè)內(nèi)目前關(guān)心的是，此次疫情突襲，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，應(yīng)該如何抵御不確定性，盡可能消減損失、降低風(fēng)險？
葛海峰建議，疫情初期，建議商業(yè)地產(chǎn)商迅速啟動危機(jī)管理，想盡辦法節(jié)約開支，控制現(xiàn)金流。疫情后期，尋覓促銷時機(jī)與方式。“比如率先啟動打折策略，搶占重新激活的消費(fèi)市場。”在“非典”疫情穩(wěn)定之后, 消費(fèi)者被抑制的消費(fèi)需求曾經(jīng)迅速膨脹，出現(xiàn)消費(fèi)反彈現(xiàn)象。
“任何突發(fā)事件都可以給一些企業(yè)帶來危機(jī)，同時給另外一些企業(yè)帶來機(jī)會。”魏東表示。在疫情爆發(fā)、客戶不能到店消費(fèi)的情況下，線上線下相結(jié)合的方式將發(fā)揮更大作用。隨著5G技術(shù)發(fā)展，智慧商業(yè)能更好將技術(shù)和消費(fèi)結(jié)合，這次疫情爆發(fā)讓這種消費(fèi)模式變得更為迫切。
對于線上線下的結(jié)合方式，葛海峰認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)、“最后一公里”到家服務(wù)也將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。另外，抗疫情也會促使商業(yè)運(yùn)營企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設(shè)、基于數(shù)據(jù)層面的運(yùn)用能力得到更大提升。
研究人士提及的方向已有最新試水者。近期，印力、龍湖推出幫扶措施，協(xié)助商戶開通針對消費(fèi)者生活必需用品的線上銷售渠道，或予以租戶一定的線上推廣資源。諸如“打通最后一公里”的智慧社區(qū)概念也在碧桂園、融創(chuàng)等開發(fā)商中大范圍實(shí)踐。
而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)做好了應(yīng)對突發(fā)公共衛(wèi)生事件的長遠(yuǎn)準(zhǔn)備？
一位地產(chǎn)行業(yè)高管對《中國企業(yè)家》表示，他們應(yīng)對疫情的長期準(zhǔn)備，不在于疫情高峰的持續(xù)時間，而是由于疫情所引發(fā)的以及疫情過后，生活方式、消費(fèi)方式、社會治理包括公共衛(wèi)生的變革，這是對商業(yè)地產(chǎn)的歷史性沖擊。這些沖擊早該隨社會其他方面的進(jìn)步而到來，但行業(yè)自身的固化理念一直很難去順應(yīng)。
“但是現(xiàn)在，疫情來了，環(huán)境改變了，商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者們準(zhǔn)備好了嗎？”
�。▉碓矗褐袊髽I(yè)家雜志 李艷艷 文中涉及商戶姓名，皆為化名）
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