北京。朝陽大悅城。
2020年春節(jié)剛過，廣場內(nèi)外空空蕩蕩。五光十色的品牌廣告不見了。大悅城樓體內(nèi)外的數(shù)字大屏上，循環(huán)播放著“防疫”相關(guān)的視頻和大幅標(biāo)語。
進(jìn)門前，保安會拿著體溫測試儀，在顧客的手腕上輕輕一點。一樓的化妝品、快消服裝、飲品店中，只有員工四散而坐。中間樓層的餐飲、影院等娛樂休閑區(qū)幾乎全部閉店，偶爾有外賣小哥提著袋子匆匆跑過。包裹嚴(yán)實的顧客走上樓梯，彼此皆無言語。
從早上九點半到下午六點，飲品店小王一共賣掉3杯奶茶。年前這個數(shù)字至少是300杯。小王形容自己上班的感覺跟放假沒區(qū)別，“就是換個地兒打游戲”。他預(yù)感，商場再這樣冷下去，自己可能要失業(yè)了。
“不好意思，我們要休息了。”與飲品店隔中庭相望的一家網(wǎng)紅休閑書店里，員工小許正張羅著閉店。他剛收到通知，商場計劃18點關(guān)門，周末延至20點，這個時間安排會持續(xù)到2月9日。書店旁，一位保潔阿姨開著電動消毒工作車緩緩駛過。
“利用春節(jié)，好好再打一仗。”這是春節(jié)前張莉的想法。而現(xiàn)在，她安慰自己，“不以盈利為目的”，“顧客退訂要理解”。張莉是龍湖長楹天街某知名網(wǎng)紅餐飲品牌的店長。
在她的概念中，春節(jié)是餐飲業(yè)“賺錢的時候”。但2020年春節(jié)期間，她負(fù)責(zé)的這家店損失了近50萬，因為訂餐被退掉100多桌，“光年夜飯就退了60多桌”。最近，集團(tuán)要求門店成立疫情防護(hù)小組，她擔(dān)任組長，負(fù)責(zé)安排前廳后廚的員工給餐廳消毒，為顧客做登記、量體溫。按照防疫要求，餐廳內(nèi)座位間的距離要拉大，由此，店里百十個座位縮減了一半。即便如此，一天的顧客也不過兩三桌。
位于北京核心商圈的國貿(mào)萬達(dá)廣場，境況類似。萬達(dá)方面回應(yīng)稱，為了確保城市消費供給，集團(tuán)決定在做好安全措施的情況下，保證萬達(dá)廣場營業(yè)。但用萬達(dá)兩位員工的話來概括，年后至今，“除了超市，商店基本都停業(yè)了”，“商場里除了保安和保潔，顧客寥寥無幾”。
喧囂難再的朝陽大悅城、龍湖長楹天街、國貿(mào)萬達(dá)廣場都是北京熱門的消費地標(biāo)。在疫情影響下，如何應(yīng)對，已不只是商戶要考慮的問題，更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營者自身的當(dāng)務(wù)之急。
“如果疫情持續(xù)三個月，估計能活下去的不多了。”談到商業(yè)地產(chǎn)的生存趨向，萬科集團(tuán)高級副總裁、印力集團(tuán)（萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺）董事長兼總裁丁力業(yè)難掩焦慮。在他的切身感受中，這次疫情對消費市場產(chǎn)生了很多影響，“特別是商業(yè)地產(chǎn)，要面臨客流的急劇下降，商戶的減租，還有銀行的還貸壓力”。
“2020注定是不平凡但充滿希望的一年，疫情亦給我們正常經(jīng)營帶來了前所未有的困難和挑戰(zhàn)。”此前不久的1月31日，印力集團(tuán)在“致印力合作伙伴的一封信”中如此寫道。這句話，或可成為當(dāng)下多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商的生存注腳。
近期，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會發(fā)布《購物中心行業(yè)抗擊疫情專項調(diào)查報告》指出，2020年春節(jié)期間，幾乎所有購物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。為此，商業(yè)地產(chǎn)運營商普遍將采取下調(diào)租金、管理費、物業(yè)費等作為主要支持方式。
“做公益沒有那么多商業(yè)層面的考慮。”提及減免租金的考慮，某TOP級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商高管回應(yīng)果斷。在對商戶減租、追加資金投入的同時，多家商業(yè)地產(chǎn)運營商為留住租戶也在嘗試更多措施，并在“捂緊口袋”的同時，探索其他生存機(jī)會。
正如戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東所言，“風(fēng)險管理中的最佳實踐至關(guān)重要。”因此，她提出建議，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)更注重精細(xì)化管理，同時，企業(yè)要采取更為保守的財務(wù)策略。“擁有足夠的現(xiàn)金和良好的信用額度，才能有效抵御風(fēng)險和不確定性事件對公司產(chǎn)生的負(fù)面影響。”
商業(yè)地產(chǎn)運營商的“疫情攻防戰(zhàn)”，已然打響。
減租進(jìn)行時
一場針對商戶的大型租金減免計劃正在進(jìn)行。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計稱，除去租金全部減免，租金減半方式亦成為近七成商業(yè)地產(chǎn)運營商的選擇。不少開發(fā)商通過調(diào)整營業(yè)時間來控制部分運營成本。
綜合公司通告、機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)等公開資料不完全統(tǒng)計，截至2月5日，推出減租政策的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已超過80家。其中，減租時間最短為6天，最長為66天。有行業(yè)人士統(tǒng)計稱，目前各房企主動減免的租金總額已近百億元。
萬達(dá)是國內(nèi)率先提出減免租金的商業(yè)地產(chǎn)運營商。
1月28日，公司對外宣布稱，自1月24日-2月25日期間，萬達(dá)商管集團(tuán)將對全國各地所有萬達(dá)廣場的商戶租金及物業(yè)費實行全免政策。據(jù)萬達(dá)方面提供的數(shù)據(jù)，截至2019年底，已在全國累計開業(yè)323座萬達(dá)廣場。此次減租政策落地后，預(yù)計減免費用將超過40億元。
近些年在商業(yè)地產(chǎn)方向快速擴(kuò)張的新城控股，在1月30日也宣布租金減免政策。
其稱，旗下分布全國各地的吾悅廣場，對全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金，實施減半政策。新城控股方面稱，目前公司在全國范圍內(nèi)已開業(yè)吾悅廣場64家，其中自持經(jīng)營的吾悅廣場均按前述政策執(zhí)行，預(yù)計租金減免總額逾億元。不過，對于委托經(jīng)營的輕資產(chǎn)項目，公司將與業(yè)主方溝通一致，再按相同政策執(zhí)行。
“商業(yè)消費領(lǐng)域受此次疫情影響比較大，各品牌商家在近期經(jīng)營上承受了一定壓力。”新城方面有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，春節(jié)原本是消費旺季，商家大都在節(jié)前做了很多準(zhǔn)備，包括儲備貨物等。當(dāng)前正處特殊時期，考慮到品牌商家的實際困難，所以做出了減租決定。
至于公司后續(xù)是否還有進(jìn)一步措施，新城方面回應(yīng)稱，會持續(xù)關(guān)注疫情發(fā)展情況及其對商業(yè)消費領(lǐng)域的影響，與品牌商家共渡難關(guān)。
龍湖是目前已宣布減免租金的企業(yè)中，減免天數(shù)最多的一家。1月30日，龍湖集團(tuán)正式宣布，對旗下商場所有商戶，2020年1月25日（農(nóng)歷大年初一）至2020年3月31日期間，租金費用（含物管費、推廣費）減半。
龍湖商業(yè)表示，隨著疫情不斷發(fā)展，商戶經(jīng)營工作受到不同程度影響。公司希望借助租金減免，消解商戶部分經(jīng)營壓力，并與商戶共克時艱，抗擊疫情。
除了租金減免，在疫情防控上，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運營商都在增加投入，比如調(diào)整經(jīng)營時間，加強(qiáng)新風(fēng)、排風(fēng)安排，密集進(jìn)行消毒。此外，還有企業(yè)發(fā)出倡議，要求全力維持企業(yè)線上線下渠道順暢運轉(zhuǎn)。
多位受訪的行業(yè)人士表示，各家開發(fā)商采取減免房租的做法，既是短期內(nèi)的公益選擇，也是長期的商業(yè)選擇。中指集團(tuán)副總裁兼大數(shù)據(jù)中心總經(jīng)理葛海峰長期研究國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，最近有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商跟他“倒苦水”。他判斷，當(dāng)下商業(yè)運營商減免租金，是避免疫情過后加重?fù)p失的有效舉措。
“不管是租戶還是業(yè)主，都是這個突發(fā)疫情的受害者，如果能夠給租戶在租金和物業(yè)費方面進(jìn)行部分減免，不但可以減輕租戶的成本負(fù)擔(dān)，同時也能夠給租戶更多信心，讓企業(yè)在大災(zāi)面前更有擔(dān)當(dāng)，樹立更好的企業(yè)的社會形象。”魏東稱。
不過，有行業(yè)律師提醒，商戶與運營主體應(yīng)注意防范疫情結(jié)束的后續(xù)問題。
江蘇法舟律師事務(wù)所彭釗提醒，在疫情結(jié)束后，建議中小微企業(yè)主動與出租人通過協(xié)商，以正式書面方式提出解決因疫情所發(fā)生的租金減免問題，避免出現(xiàn)之前承租人關(guān)于減免“非典”期間租金之主張超出訴訟時效的法律風(fēng)險。
“在疫情將持續(xù)一定時段的情勢下，沒有任何企業(yè)和人是真正的強(qiáng)者，任何法律主體都將并應(yīng)在法律的框架內(nèi)努力尋求損失的最小化。”彭釗稱。
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