觀點地產(chǎn)新媒體：凱德資本屬性很強，做項目想著幾年達到要求要退出？
羅臻毓：有些人說我們算很細，每一個商場是以每平方米來算的，成本、管理效應、產(chǎn)出等都分析得很清楚，如果租金成本超過整體收入的30%就要亮紅燈。
一個月只賣100塊錢的東西，有40塊錢要交租的時候，要賺錢是很難的。
在商場，我們把商家看成合作伙伴，走進商場的這些人是我們和商家共同的客戶，這是一個管理思路的改變。
以前管商場只收租金的思路是不對的，我認為商場持有者和商家應該是合作伙伴的關(guān)系，共同把客戶帶進來，不止要帶進來，帶進來之后還要多方面的消費，這樣才能得到一個持續(xù)性和雙贏。
辦公樓也是，我們在考慮怎么一起讓這些員工也進入整個凱德的生態(tài)系統(tǒng)之中，住我們的樓，來我們辦公樓辦公，去我們的商場購物。
觀點地產(chǎn)新媒體：抓了B端，還要抓C端。
羅臻毓：這些人會不會成為凱德住宅的買主?我希望是。會不會成為凱德商場的忠實粉絲？我也希望是。如果能有一個這樣的生態(tài)圈，就能鎖定一些忠實的粉絲。
凱德復購率很高的，有的家庭一周至少來三次，有些人天天報到，這些就是我們的鐵粉。如何擁有他們?如何讓他們更樂意在凱德消費？
所以，這個樓要有一定的特色，就像網(wǎng)紅店，來這里一定要拍個照，但我不希望是人家的背景，只是拍個照，沒有消費是不行的。
觀點地產(chǎn)新媒體：是失�。�
羅臻毓：當然是失敗，主要是要當成一個生意做，多少年內(nèi)要拿到多少回報，如何才能達到。租戶來來去去，我們要確保這個樓有足夠的吸引力，長線運營是凱德對商業(yè)的思路。
跟資本市場掛鉤有一個好處，就是壓力不出自于我，所以要給人家回報。資本市場很現(xiàn)實，做一個基金，有良好的記錄，以后募錢就不難。如果做得好，人家可以看到你的體系和管理能力，尤其是已經(jīng)看到了回報，往下走就更容易。如果失敗，就沒人相信你了。
有投資者進來我們也有壓力，現(xiàn)實要往你講的故事方向發(fā)展，基金到了某些階段，達到回報是非常重要的。當然，凱德也有一些不足的地方，但整體風險控制比較好，基本上都能達到一定的回報。
以前很多人以為做地產(chǎn)就是蓋了樓賣掉，不相信經(jīng)營管理體系能帶來價值。的確，市場瘋狂的時候，有些人覺得我們賺錢太慢了，因為蓋一棟樓花多少億，收很多年租都還沒有回本。
大家會說把它拆散了銷售，資金就回來了，但是商業(yè)樓宇拆散了之后就很難管理，價值是往下掉的。
我覺得，不要往回看，就往前看。我們還是相信比較延續(xù)性的業(yè)務，也建立了整個管理體系和經(jīng)營體系。到目前為止，這個管理體系應該是跑在別人前面。
當然，別人也很快追趕上來，像華潤、大悅城他們做得也不錯。
觀點地產(chǎn)新媒體：國內(nèi)企業(yè)還是學凱德好一點？
羅臻毓：各個時代都會出不同的英雄，從戰(zhàn)略的角度講，沒有一個戰(zhàn)略是永久對的。在不同的階段里，要用不同的戰(zhàn)略去部署。當然在部署戰(zhàn)略的時候，也要看環(huán)境。
《孫子兵法》說天時地利人和，就像一個球隊教練，你不能搞一個戰(zhàn)略，需要有三四個球星才能打出這個配合，有時候沒有那個球星，戰(zhàn)略再好也打不出好成績。
凱德有凱德的優(yōu)勢，在國內(nèi)也有不足的地方。因為我們是外資，還需要外幣進來，人民幣跟外幣的波動對我們是有影響的，如果人民幣疲弱，轉(zhuǎn)為新幣，我所賺的錢就可能白賺。
作為一個外資公司，貨幣是盈虧重要一點。現(xiàn)在凱德私募基金，REITs，資產(chǎn)都在中國，但是基金都是以美金、以外幣結(jié)算，歐美、亞洲的投資者為主。國內(nèi)資本市場有別于國際資本市場，但也有一定的成熟度，有國際類似的產(chǎn)品。
但是這里的金融規(guī)則跟國際的產(chǎn)品還是有區(qū)別，怎么能適應這種產(chǎn)品，能不能有國內(nèi)的投資者來跟我們一起合作，是接下來我們要做的事情。
接下來幾年，我們要往內(nèi)移，國際投資者對中國在現(xiàn)有的形勢下還是抱有比較樂觀的態(tài)度。
觀點地產(chǎn)新媒體：怎么看外資在中國撤離？
羅臻毓：有不同看法，中短期來講，有些是撤了。這是從比較快速交易的角度，例如股票、基金，隨時撤，隨時要進都不難。
但是地產(chǎn)的角度來講，有時一失足成千古恨，你把黃金地段的樓賣掉了，雙倍價格想買回來也不一定能買到。長線的角度看，上海、北京或者是一些強二線，還是可以看好。
房地產(chǎn)這個行業(yè)就是這么奇怪，對前景不同看法才會有交易。每個人都看好，誰會賣?有些人覺得價格合理了，就賣了。我們看到北外灘長期的升值潛力，就買了，當然也有像我們賣20個商場這樣的戰(zhàn)略。
觀點地產(chǎn)新媒體：對接下來的前景樂觀嗎？
羅臻毓：不悲觀，中國是世界第二大經(jīng)濟體，內(nèi)部有一定的需求。如果要把整個生產(chǎn)鏈價值鏈重新部署，過度期是我比較怕的。就像把身體一部分的器官拿出來換掉，不可能不痛，即使全身麻醉，也需要昏迷很長時間才能換得完，過度期的代價是很大的。
不止是對中國，對整個世界都有一定的影響，新加坡同樣也會受影響。
我說不悲觀，但將會有一個階段性的謹慎。長遠來看，中國經(jīng)濟會往上走，整個體系會有一定的改變，咱們也要隨著這個趨勢來走。
在這期間不要把自己繃得太緊，增長固然重要，適合自己的增長速度更重要。太大幅度的擴張，繃得太緊的時候，小風浪挺不過去，就可能會被別人接手了。最近就看到一些企業(yè)被別的企業(yè)接手，這種情況要謹慎。
現(xiàn)在哪個房地產(chǎn)沒有借貸？借兩三年要到期的錢，能不能靠自己的能力還？很多借新還舊，如果剛好那時候資本市場有點動蕩，發(fā)不出來就完了。
很多人認為，發(fā)不出是利息不夠高，一定發(fā)得出。但到18%都發(fā)不出去怎么辦?那不是有多少資產(chǎn)的問題，幾億美金的債過不了，企業(yè)就有很大的風險。
觀點地產(chǎn)新媒體：凱德這時候去撿便宜？
羅臻毓：時刻準備著，也不能說撿，是伸出援手，跟撿是兩回事。
觀點地產(chǎn)新媒體：凱德在適應中國。
羅臻毓：我們內(nèi)部有一個“中國速度”，就是要快，也就是說你得跟上這個市場。我們看得出，不管是商場、辦公樓或者是接下來要做的產(chǎn)業(yè)園，中國變化的速度是很快的。
中國的發(fā)展是跳躍的，因為逐漸開放。外資現(xiàn)在有信心，因為外企跟中國企業(yè)能享受同等的國民待遇，而且中國會繼續(xù)開放市場。
凱德進來25年了，如果一個外資說我今天也要學凱德，25年后能不能到這個規(guī)模？我覺得不一定�？辞宄懊娴穆吩趺醋�，是這一任管理層很大的挑戰(zhàn)，怎么樣讓我們核心的市場--中國繼續(xù)發(fā)揚光大，繼續(xù)強大起來。
當然不一定以規(guī)模來衡量，更多是對市場的影響和整體的回報。所以，我不說幾年內(nèi)要蓋多少個Mall，或者要做多少億的資產(chǎn)。
觀點地產(chǎn)新媒體：凱德以后的定位是怎樣的？
羅臻毓：我們有個新口號，叫“值得信賴的城市更新合作伙伴”，是比較綜合的，涉及全產(chǎn)業(yè)鏈。其實，還沒有收騰飛的時候，凱德就已經(jīng)在做產(chǎn)城融合。
觀點地產(chǎn)新媒體：將騰飛原班人馬并進來？
羅臻毓：原班人馬，他們在中國有400多號人，全部并進來，就變成凱德集團(中國)的一個板塊。我們跟他們講，有了你們，凱德更騰飛。
當然有些中央的功能會集中，包括一些支持部門，像企業(yè)傳播部、人力資源、財務這些并起來，變成一個體系。
觀點地產(chǎn)新媒體：如何看電商帶來的競爭？
羅臻毓：我們不把電商當成競爭者，要包容。凱德在慢慢建立一個新的零售體系，現(xiàn)在有一個虛擬的凱德星，商家來租我們的店，我們可以幫它走到線上，產(chǎn)品可以在我們線上商城銷售，面對的客戶就更廣了。
很多商家是線上和線下兩套體系，線上買，要到線下取貨是不行的，線上取貨，線下?lián)Q產(chǎn)品也換不了，怎么打通這一點？商家也在考慮。
我們也在幫他們做調(diào)整，如果接受了多渠道的銷售體系，那就可以了，怎么打通線上線下是我們要做的。
現(xiàn)在不可能回到?jīng)]電商的年代了，只有電商沒有實體店是不可能的，只有實體店沒有電商也不可能，兩個極端都不可能。
這兩個在中間博弈，為什么不把他們聯(lián)合起來成為一體?這樣就更好。
觀點地產(chǎn)新媒體：有開發(fā)商說住宅的凈利低于10%就不做，否則稍微經(jīng)濟不好，自己就崩掉了，凱德內(nèi)部是不是三年達不到基金的要求就不干了？
羅臻毓：要拿一個龜殼來算一下（開個玩笑）。
我們是有回報要求的，要幾個點都可以算出來，售價高一點就可以了。像住宅，最重要的是預估售價，根據(jù)預估的售價判斷地價。
一般我們拿地輸給別人都會安慰自己，人家預估的售價比我們高多了。我們看不出當時為什么面粉能貴過面包。也就相當于，兩年之后賣的價格是現(xiàn)在的1.5到2倍，才會面包貴過面粉。
凱德有時候是另外一種情況，用很多錢做一個項目，我們會比他們保守很多，如果限價，到預售的時候可以不賣，有足夠的資金支撐把它蓋完，不會說不賣就爛尾。
但是，蓋完了之后就會比較急，因為蓋完的樓就是現(xiàn)樓了，一個合適的價格就賣了，因為不想蓋好的樓曬太陽。
另外，從報表的角度來講，還沒蓋完的樓，要等交樓才入賬，所以不急。我認為6個月后能賣更高的價，或者是政策會寬松一點，我就等。但蓋完的樓就入賬了，我不要持有這個庫存。因為現(xiàn)樓就是庫存，持有現(xiàn)樓就在曬太陽，所以樓蓋完之后我不想持有太久。
我們現(xiàn)在的樓盤，如果以限價的價格賣的話，都不會虧錢。
觀點地產(chǎn)新媒體：限價也不受影響？
羅臻毓：不是不受影響，當時預估現(xiàn)在賣100，過兩年能賣200，現(xiàn)在只讓賣130，對我來講賺少了，但是沒有虧。我們在上海有一個項目要開盤，以現(xiàn)在的限價還是賺錢的，只是賺多少的問題。
觀點地產(chǎn)新媒體：限的時候少賺一點。
羅臻毓：這是現(xiàn)在最大的安慰了，到最后蓋完，以政府的限價來賣，也有錢賺。
商業(yè)地產(chǎn)也一樣，我們?yōu)槭裁促I雙子塔?因為覺得北外灘的潛能沒完全發(fā)揮出來，那邊會有很多商業(yè)起來，所以未來會成為一個成熟的商業(yè)片區(qū)。
我們買這個項目，以預估的租金和以后的增值，回報肯定會達到預期的目標。
觀點地產(chǎn)新媒體：為什么能以這個價格拿下？
羅臻毓：因為總額大，整體要200億。去年那種環(huán)境，掏200億不容易。總價越高，競爭者就少，一下子要拿200億出來，很多人沒有這個實力。
這體現(xiàn)我們的眼光之外，也有投資者信任我們。通過基金拿下的這個項目，這棟樓我們只持有大概20%多，新加坡投資公司出一半的錢，還有其他投資者出一部分。
能操盤一個這樣大的項目，也體現(xiàn)了凱德資本運作的能力，這些投資者比較信任我們。
觀點地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)是否會進入一個并購時代？
羅臻毓：整體競爭比之前激烈很多。從房企來看是有一點整合的跡象，前面30家，尤其是前面10家，規(guī)模越來越大，也在不斷收割別人。同時，在轉(zhuǎn)型進入商業(yè)等領(lǐng)域，像我們這樣發(fā)展整個產(chǎn)業(yè)鏈。
從商業(yè)地產(chǎn)來看，現(xiàn)在不只拼地點，還要拼管理能力。對我來講，好地段的商業(yè)樓是整個經(jīng)濟和城市發(fā)展一個重要基礎(chǔ)設(shè)施，任何一個經(jīng)濟體系都不能沒有商業(yè)樓支撐。
只是這個商業(yè)樓要怎么運作，扮演什么角色，市場往后走可能會有一些變化，但是完全沒有他們也是不可能的，就好像有汽車一定要有路一樣。
現(xiàn)在的路是適合現(xiàn)在這個時代的路，以后如果都是電動車的話，可能走在路上，一邊走就一邊充電。路還是路，但是增加了其它的功能。如果說汽車開始飛了，路就不需要了，如果汽車還是在路上走的話，路還是需要的。
對我來講，整個城市延續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，需不需要商業(yè)樓?需要。只是商業(yè)樓扮演什么角色，增加什么服務內(nèi)容，或者怎么規(guī)劃，可能要隨著市場和時間的變化不斷地調(diào)整。
（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 陳玲）
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