腳下是東二環(huán)核心商圈，在過(guò)去十幾年，無(wú)數(shù)摩天大樓在這里升起，演繹著一個(gè)又一個(gè)財(cái)富故事。
和羅臻毓的采訪，定在了北京來(lái)福士的辦公區(qū)域內(nèi)。工作人員詢問(wèn)，哪里采訪更合適？我們選了一間小型會(huì)議室，沒有過(guò)多的裝飾，透過(guò)落地窗，可以看到大半個(gè)北京的繁華。
開業(yè)十年，這是凱德在中國(guó)的第二座來(lái)福士。加上去年末以128億元收購(gòu)的上海第一高雙子塔(北外灘來(lái)福士項(xiàng)目)，凱德在華持有9座來(lái)福士項(xiàng)目。
過(guò)去一兩年，凱德做了很多事情，出售20個(gè)商場(chǎng)予印力，大手筆收購(gòu)上海等地核心地段物業(yè)，上演讓人眼花繚亂的資本動(dòng)作。
這一系列的買進(jìn)賣出，被羅臻毓定義為“資產(chǎn)優(yōu)化”。也是在這一年，羅臻毓迎來(lái)了自己職業(yè)生涯的另一個(gè)階段。
2018年8月28日，凱德集團(tuán)宣布最高管理層團(tuán)隊(duì)任命，羅臻毓是其中一員，被擢升至集團(tuán)總裁的位置，執(zhí)掌凱德最大的海外市場(chǎng)。
到現(xiàn)在差不多履新一年，我們可以清晰地看到他和凱德發(fā)生的變化。
“各時(shí)代出不同的英雄。”按羅臻毓的說(shuō)法，凱德在不斷地改變，以適應(yīng)“China speed”。
履新一年
羅臻毓拿著一杯檸檬茶進(jìn)入會(huì)議室。
印象里，這是小年輕才會(huì)喜歡的東西，大企業(yè)的掌舵者大多喜歡品茗，或來(lái)杯咖啡提神。
我們發(fā)覺，羅臻毓有了些變化。
“羅總瘦了，更帥了。”
“老了，怎么會(huì)帥。”他調(diào)侃，現(xiàn)在很多人都被帶有美顏功能的相機(jī)欺騙，寧愿相信拍出來(lái)的照片，也不愿意相信鏡子里的自己：“不過(guò)，現(xiàn)在鏡子也能做到美顏了，和拍出來(lái)的樣子是一樣的。”
羅臻毓關(guān)注新事物，不是一個(gè)刻板守舊的領(lǐng)導(dǎo)者。為了工作，他會(huì)做很多“嘗試”，例如如今與傳統(tǒng)零售斗得如火如荼的電商。
“我要的尺碼，都是在線上買的，店里沒有那么大的碼。”聰明的生意人，總能夠在細(xì)枝末節(jié)找到商機(jī)，羅臻毓并沒有將電商當(dāng)成“競(jìng)爭(zhēng)者”，在他眼中，實(shí)體店和電商結(jié)合起來(lái)會(huì)是一種更好的狀態(tài)。
“不可能回到?jīng)]電商的年代了，只有電商沒有實(shí)體店不可能，只有實(shí)體店沒電商也不可能。兩個(gè)極端都不可能，為什么不能聯(lián)合起來(lái)成為一體？”
提出一個(gè)問(wèn)題后，需要去解決。羅臻毓告訴我們，凱德正在建立一個(gè)新的零售體系，通俗來(lái)說(shuō)，就是打通線上和線下。
“我們有線上的凱德星商城，商家來(lái)租我們的店，我們可以幫它走到線上，產(chǎn)品可以在線上商城銷售，面對(duì)的客戶就更廣。”線上走到線下亦能從中得到便利。
審慎、嚴(yán)謹(jǐn)是羅臻毓留給行業(yè)的印象，就像凱德這家企業(yè)。在凱德的商場(chǎng)，以每平米為計(jì)量單位，計(jì)算每平方米的成本、管理效應(yīng)、租金、產(chǎn)出是甚至是交易量。
我們很訝異，國(guó)內(nèi)大多的模式，租金能收上來(lái)就萬(wàn)事大吉。顯然，凱德不是這種運(yùn)營(yíng)思維。
“目的是為了確�？沙掷m(xù)。”在他的認(rèn)知里，租金成本超過(guò)商家整體收入的30%，是要亮紅燈的。
這種將商家看成“合作伙伴”的模式，一榮俱榮，一損俱損，但正是得益于這種管理思路，才能得到雙贏的結(jié)果。
羅臻毓稱，凱德運(yùn)營(yíng)辦公樓也是這種思路，如何讓辦公樓里的白領(lǐng)融入凱德的生態(tài)系統(tǒng)？換言之，“如何擁有一批鐵粉?就像明星那樣，有個(gè)粉絲俱樂(lè)部，你開演唱會(huì)，他們肯定來(lái)。”
“他們會(huì)不會(huì)成為凱德住宅的買主？我希望是；能不能成為凱德商場(chǎng)的忠實(shí)粉絲？我也希望是。”
說(shuō)完，他拿起桌上的檸檬茶，戳了戳，吸了一口。羅臻毓越發(fā)風(fēng)趣幽默，和檸檬茶同框絲毫不突兀。
履新總裁一年，羅臻毓激情不減，帶領(lǐng)的凱德有了不少變化，管理半徑越來(lái)越大。
“找好接班人，我就好退休。”在凱德，這不是一個(gè)諱莫如深的話題，培養(yǎng)人才和交接計(jì)劃在內(nèi)部已經(jīng)制度化。
“你才40多歲，就退休？早得很。”
“心態(tài)70歲了。”我們不太能分清這句話的真實(shí)度，畢竟羅臻毓總是帶著恰到好處的幽默。
雙贏故事
的確，需要羅臻毓操勞的事情很多，一切的改變從那場(chǎng)出售開始。
2018年1月，凱德宣布向萬(wàn)科印力出售20個(gè)購(gòu)物中心所屬項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，總代價(jià)約人民幣84億元。
訪談伊始，我們就拋出這個(gè)疑問(wèn)。盡管市場(chǎng)已經(jīng)有很多解讀，但依舊希望能從羅臻毓的只言片語(yǔ)中讀出細(xì)節(jié)，和他的態(tài)度。
“這是資產(chǎn)優(yōu)化的部署。”羅臻毓問(wèn)我們：“我贏還是丁力業(yè)輸?丁力業(yè)贏還是我輸？”來(lái)自新加坡，他說(shuō)話帶點(diǎn)港普的腔調(diào)，和我們講了一個(gè)雙贏的故事。
“印力和萬(wàn)科在擴(kuò)張，他們?cè)谀切┏鞘杏幸?guī)模效應(yīng)。”羅臻毓坦言，凱德在某些三四線城市的確沒有優(yōu)勢(shì)，不具有規(guī)模效應(yīng)。我們了解到，交易涉及的20家購(gòu)物中心，分布在19個(gè)城市，14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。
“這里面好多項(xiàng)目丁力業(yè)都熟，我跟他說(shuō)，根本不用做盡職調(diào)查，哪里有柱子沒柱子，他比我清楚。”
各有所需是交易的起點(diǎn)，羅臻毓笑笑說(shuō)：“這場(chǎng)交易是雙贏的結(jié)果。”
“我賣給他的時(shí)候有沒有賺錢？”有。
“接了我的項(xiàng)目，他會(huì)不會(huì)持續(xù)賺錢？”也是會(huì)的。
他跟我們說(shuō)，在出售項(xiàng)目的同時(shí)，印力接手了凱德20個(gè)項(xiàng)目的人才團(tuán)隊(duì)。對(duì)于印力，蓋一個(gè)項(xiàng)目要費(fèi)不少工夫，能夠以一個(gè)合適的價(jià)格收購(gòu)成熟項(xiàng)目是“贏”；對(duì)于凱德來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置，將資本放到其它投資上，提高價(jià)值。
“投的對(duì)不對(duì)要靠我們自己，我希望是對(duì)的。”
“我們也把那些資產(chǎn)做到了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。”羅臻毓頓了頓：“唉，突然覺得有幾個(gè)不該賣的，但是抽不回來(lái)了。”他的語(yǔ)氣帶點(diǎn)惋惜，也帶點(diǎn)玩笑意味。
常駐中國(guó)15年，羅臻毓的普通話已經(jīng)說(shuō)得很好。
“各取所需。”羅臻毓思考了下，點(diǎn)點(diǎn)頭，似乎對(duì)自己這個(gè)用詞很滿意。
如今，非核心資產(chǎn)的處置還在繼續(xù)。2019年7月初，凱德出售所持有的全部建業(yè)地產(chǎn)股份予胡葆森(建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng))，作價(jià)28.31億港元。
按照凱德的計(jì)劃，未來(lái)將繼續(xù)審慎地進(jìn)行資本循環(huán)利用并用于再投資，集團(tuán)的年度目標(biāo)是剝離至少30億新元(約151.65億元)的非核心資產(chǎn)。
“沒有一個(gè)戰(zhàn)略永遠(yuǎn)是對(duì)的。”羅臻毓稱，在不同的階段，要根據(jù)環(huán)境和自身作出不同的戰(zhàn)略部署，凱德亦如此。
“《孫子兵法》說(shuō)天時(shí)地利人和。”這位資深球迷以球隊(duì)教練為例：“你不能搞一個(gè)戰(zhàn)略，需要有三四個(gè)球星才能打出這個(gè)配合。沒有那個(gè)球星，戰(zhàn)略再好也打不出好成績(jī)。”
新的凱德
凱德在不斷調(diào)整戰(zhàn)略部署，出售項(xiàng)目后不久，我們就知道將錢用到了哪里。
2018年，凱德開始加大在廣州、上海等核心城市的投資。11月13日，宣布以128億元收購(gòu)上海虹口星港國(guó)際中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額約200億元，計(jì)劃打造為上海第三座來(lái)福士。
2019年1月，宣布與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元收購(gòu)星橋騰飛。這意味著，凱德將新增產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的布局。
“這對(duì)凱德來(lái)說(shuō)，在中國(guó)的發(fā)展就更完整了。”羅臻毓很清楚，城市更新抑或是產(chǎn)城融合，符合中國(guó)整體政策與城市化階段。
“我們內(nèi)部常說(shuō)‘China speed’，中國(guó)速度。”羅臻毓身體微微向后仰，補(bǔ)充道：“中國(guó)的速度就是快，你得跟上這個(gè)市場(chǎng)的變化。”
不過(guò)，這也給新任管理層一個(gè)很大的挑戰(zhàn)--如何讓這個(gè)核心市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大。
“我們把星橋騰飛原班人馬400多號(hào)人都并進(jìn)來(lái)了。”他笑了笑：“我跟他們說(shuō)，有了你們，凱德更騰飛。”
6月30日，收購(gòu)星橋騰飛的交易正式完成。7月1日起，以一個(gè)統(tǒng)一實(shí)體運(yùn)營(yíng)，凱德產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)依舊以“騰飛”為品牌。羅臻毓稱這天為“新凱德的第一天”。
同時(shí)，新的管理層任命也隨之出爐。羅臻毓最新的職務(wù)是凱德集團(tuán)總裁，中國(guó)。
從這天開始，凱德的業(yè)務(wù)范圍更加清晰，旗下辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)和住宅業(yè)務(wù)，將按照地域管轄，包括新加坡、中國(guó)、印度、越南和其他發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)。
服務(wù)公寓、酒店及長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)與基金和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，將作為兩個(gè)獨(dú)立板塊垂直管理。
我們問(wèn)，接下來(lái)還有什么驚喜？
“既然是驚喜，現(xiàn)在就不能說(shuō)，說(shuō)出來(lái)就不叫驚喜了。”
羅臻毓懂得如何讓現(xiàn)場(chǎng)變得輕松，他說(shuō)，收購(gòu)任何東西都要有時(shí)間去消化。人心不足蛇吞象，最后就會(huì)有問(wèn)題。
“新加坡市場(chǎng)比較小，是靠世界經(jīng)濟(jì)支撐的。”他告訴我們，從這樣體系出來(lái)的凱德，會(huì)很注重外來(lái)因素的影響，避免“翻船”。
于是我們問(wèn)他：“對(duì)接下來(lái)中美的前景樂(lè)觀嗎？”
“不悲觀。”但是有著階段的謹(jǐn)慎性，羅臻毓給出了這個(gè)結(jié)論的佐證。
“中國(guó)那么大經(jīng)濟(jì)體，有自己的需求，而且會(huì)繼續(xù)開放市場(chǎng)，這是必走的路，跟中美貿(mào)易沒有關(guān)系；另外一點(diǎn)，外資在中國(guó)逐漸會(huì)得到同等的待遇。”
這些都給予了凱德此類外資在華投資的信心，言外之意，也存在讓人焦慮的因素。
“經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)解決，這點(diǎn)容易。”但現(xiàn)實(shí)往往不是這樣：“整個(gè)生產(chǎn)鏈和供應(yīng)鏈?zhǔn)且惑w的，不允許這個(gè)，不允許那個(gè)，問(wèn)題就很大了。”
羅臻毓舉了個(gè)通俗易懂的例子：“本來(lái)是一家人，你要特意去分，就像人的身體，你說(shuō)這個(gè)器官是美國(guó)的，要把它拿出來(lái)，換一個(gè)新的進(jìn)去，那怎么活？”
“如果整個(gè)生產(chǎn)鏈價(jià)值鏈重新部署，過(guò)度期是我比較怕的。”他解釋，這就像要把身體一部分器官拿出來(lái)?yè)Q掉，不可能不痛，即使全身麻醉，也需要昏迷很長(zhǎng)時(shí)間。
“過(guò)度期的代價(jià)是很大的，不止是對(duì)中國(guó)，對(duì)整個(gè)世界都有一定的影響，新加坡同樣。”
所以，適合自己的增長(zhǎng)是很重要的，“繃得太緊，小風(fēng)浪挺不過(guò)去，可能就被別人接手了。”
“凱德是這個(gè)‘別人’？撿便宜？”
羅臻毓單拳放胸前，做出超人向前的動(dòng)作：“時(shí)刻準(zhǔn)備著。”
隨后想想，他補(bǔ)充：“這不能叫撿便宜，我們是伸出援手。”
人到中年，羅臻毓身上依舊充滿激情，這很難得。
“成為他們的領(lǐng)導(dǎo)，一定要激發(fā)他們的激情。”他看了看一旁的同伴：“怎么才能激發(fā)他們的激情?要用自己的激情去激發(fā)。”
還記得我們?cè)鴨?wèn)凱德，高層候選人究竟需要哪些特質(zhì)?得到的回答是：“擁有自我激勵(lì)精神、優(yōu)秀的專業(yè)能力，同時(shí)具備堅(jiān)實(shí)的核心價(jià)值觀。”
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)凱德集團(tuán)總裁羅臻毓先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有人說(shuō)，凱德不要的才給印力？
羅臻毓：不可能。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年動(dòng)作很大，接下來(lái)有什么讓人驚喜的動(dòng)作？
羅臻毓：既然是驚喜，現(xiàn)在就不能說(shuō)，說(shuō)出來(lái)就沒有驚喜了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：下一步準(zhǔn)備收豐樹？
羅臻毓：沒有，凱德收購(gòu)任何東西都要有時(shí)間去消化，才能再吃，人心不足蛇吞象，最后是會(huì)出問(wèn)題的。
1月宣布收購(gòu)騰飛，法律手續(xù)的完成是6月30日。我們留了“騰飛”作為產(chǎn)業(yè)園品牌，服務(wù)公寓有雅詩(shī)閣，綜合體有來(lái)福士，“騰飛”就是產(chǎn)業(yè)園板塊的品牌。
我們本來(lái)有住宅、辦公樓、商場(chǎng)、綜合體，有了產(chǎn)業(yè)園之后，凱德在中國(guó)的發(fā)展更完整了。從業(yè)務(wù)板塊的角度講，做一些產(chǎn)城融合，符合政策和城市化階段發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園是經(jīng)濟(jì)的重要部分。
從片區(qū)角度講，有一個(gè)產(chǎn)業(yè)園就有很多公司，就有很多就業(yè)機(jī)會(huì)，地方經(jīng)濟(jì)收入、稅收都會(huì)起來(lái)。
為什么政府在推產(chǎn)城融合?因?yàn)橹吧w了很多房子，但沒有就業(yè)機(jī)會(huì)，這些地方被媒體稱為鬼城。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)不可能有太多鬼城，但是如果整個(gè)規(guī)劃需要有產(chǎn)業(yè)才能造城，這些城鎮(zhèn)開發(fā)起來(lái)有基本的經(jīng)濟(jì)體系能維持下去。
凱德不會(huì)放棄本來(lái)的商業(yè)，很多人說(shuō)商場(chǎng)面臨巨大的問(wèn)題，連凱德也開始賣商場(chǎng)了，其實(shí)是出于整體資產(chǎn)優(yōu)化的部署。
賣商場(chǎng)給印力，我贏還是丁力業(yè)輸？丁力業(yè)贏我輸？我覺得丁力業(yè)、萬(wàn)科和凱德都贏了。
印力有它的戰(zhàn)略部署，它在擴(kuò)張，跟萬(wàn)科遍布很多城市。我賣給他們的20個(gè)商場(chǎng)，其中有14個(gè)商場(chǎng)，凱德在那個(gè)城市就一個(gè)商場(chǎng)，沒有規(guī)模效應(yīng)。但他們可能有別的商場(chǎng)或業(yè)務(wù)，能夠形成規(guī)模效應(yīng)。
他們到那個(gè)城市如果自己蓋的話，要花很長(zhǎng)的時(shí)間，所以整體的效率比我們還是更優(yōu)的，這是他們的贏。
這20個(gè)項(xiàng)目，好多丁力業(yè)都很熟，因?yàn)樵缙谑巧顕?guó)投的項(xiàng)目。我跟他說(shuō)，根本不用做盡職調(diào)查，哪里有柱子沒柱子，你比我還清楚，很多是他們蓋完了凱德才接手。
凱德在那些三四線城市沒有優(yōu)勢(shì)，我們也把資產(chǎn)做到了很好的效率。賣給他們的時(shí)候有沒有賺錢？也有。賣之后會(huì)不會(huì)連續(xù)賺錢？也是會(huì)的。
我們的贏是把錢抽出來(lái)，放到更其他投資上，也算贏了，但是投得對(duì)不對(duì)還要靠我們自己，我希望是對(duì)的。
從這個(gè)交易角度來(lái)講，是雙贏的，各取所需。他們買過(guò)去了，有規(guī)模效應(yīng)和擴(kuò)張的理由，也接過(guò)了20個(gè)商場(chǎng)的人員和管理體系。
突然間，我覺得有幾個(gè)是不該賣的，但是抽不回來(lái)了。
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