地鐵下班肯定會(huì)來奈雪の茶(凱德晶品店)打卡，今天到軍博下單，顯示177單正在制作，以為要等好久，結(jié)果逛了逛B1層51號(hào)院的小店，十多分鐘就提醒可以取餐了，開森~~”甜甜（化名）一臉幸福的說道。

　　奈雪の茶(凱德晶品店)是去年底新開的店，這里雖也排隊(duì)，但不會(huì)像西單店那樣“人滿為患”，被或居住或工作在西邊的奈雪粉絲們贊評(píng)：很“友好”，店內(nèi)體驗(yàn)“更舒服”。

　　除了奈雪，如果你在已經(jīng)7歲的凱德晶品購(gòu)物中心（下稱“凱德晶品”）逛一圈還會(huì)發(fā)現(xiàn)更多驚喜：既有香天下、羞答答的鐵公雞這類人氣餐廳，也有獨(dú)具品味的服裝品牌SELECTED、VEROMODA+CM，還有兒童和大人同臺(tái)競(jìng)技的哈魯托跆拳道，深受北京消費(fèi)者歡迎的菜百黃金新形象店，以及即將開業(yè)的華爾街英語(yǔ)、 J.Lindeberg……

　　林林總總下來，總感覺凱德晶品“不一樣”了。而這一切要從兩年前開始的煥新升級(jí)說起。

　　“煥新”之一：解鎖目標(biāo)客群既要精準(zhǔn)，也要未雨綢繆

　　北京西長(zhǎng)安街沿線上的凱德晶品，不同于社區(qū)型購(gòu)物中心的定位，將客群精準(zhǔn)鎖定為注重品質(zhì)、追求精致生活的白領(lǐng)女性和家庭客群。在這里，你能夠體驗(yàn)吃、玩、購(gòu)一站式消費(fèi)。“凱德晶品的業(yè)態(tài)布局和體驗(yàn)氛圍正在逐步升級(jí)。”凱德晶品表示。

　　凱德晶品所在的公主墳商圈本身聚集了眾多老社區(qū)，有些居住了幾代人，近兩年也未有新樓盤入市，這意味著商場(chǎng)輻射的消費(fèi)人群相對(duì)穩(wěn)定，即以家庭消費(fèi)為主、具有一定的消費(fèi)能力，兼顧品質(zhì)感和實(shí)穿性，消費(fèi)習(xí)慣和心理較為成熟的客群。

　　在深耕周邊客群的基礎(chǔ)上，凱德晶品近年來也在針對(duì)90后、00后等Z世代人群積極進(jìn)行新品牌的引入。

　　“90后、00后已是二十五六歲，過不了很久（3-5年），他們就是我們主要的消費(fèi)人群了。”凱德晶品表示，在消費(fèi)觀念和行為上，他們與現(xiàn)在主力消費(fèi)人群80后的消費(fèi)需求或是兩個(gè)概念，比如，雖然他們也在意性價(jià)比，但對(duì)于喜歡的東西，更敢于大手筆支出。

　　“煥新”之二：有了更多層次

　　無(wú)論是越來越多的人氣餐廳、首店、新形象店嶄露頭角，還是愈發(fā)明晰的樓層定位，亦或是有策略的業(yè)態(tài)和面積調(diào)劑，其結(jié)果是讓凱德晶品擁有更多層次感，消費(fèi)者到此一逛的理由更為充沛，“叫好又叫座”也就成了水到渠成的事情。

　　比方說目前品牌數(shù)量約180個(gè)的凱德晶品，比2018年度同期，坪效增長(zhǎng)10%。

　　挑選品牌，真的很嚴(yán)苛

　　“一口好茶,一口歐包”，奈雪の茶(凱德晶品店) 繼續(xù)收割年輕人的“心”。200多平方米的店面，月銷售已過百萬(wàn)元。

　　凱德晶品進(jìn)一步表示，一個(gè)重要原因在于公主墳商圈的網(wǎng)紅店很少，引入奈雪對(duì)項(xiàng)目及其周邊區(qū)域都起到很好的人流帶動(dòng)作用。比如，由于地鐵入口在西側(cè)，消費(fèi)人群多從商場(chǎng)西邊進(jìn)入，而奈雪的到來則很自然地把消費(fèi)人群吸引到了商場(chǎng)東邊，此外，還有不少類似甜甜這樣特地來此慕名“拔草”的粉絲們。

　　人流有了，何愁沒有人氣？在奈雪之前，凱德晶品1層?xùn)|側(cè)近門口的地方原是IT集合店。在把這個(gè)1000多平方米的區(qū)域分為4家店鋪后，包括奈雪在內(nèi)，該區(qū)域的租金遞增60%，坪效達(dá)到之前的四倍。

　　位于5層的“羞答答的鐵公雞”也是一家人氣餐廳。“咔咔咔”拍照是到這家店的必選動(dòng)作，酷酷的工業(yè)風(fēng)店裝設(shè)計(jì)斬獲過國(guó)際大獎(jiǎng)；餐桌還藏著高科技，桌面中間有不可見的加熱裝置；主菜“鐵公雞”會(huì)先燒后燜在店門口的一組電鍋里，特別吸人眼球。

　　重慶火鍋不只有九宮格，你可以坐在裝潢紅彤彤的“香天下”，品著裝盤驚艷的特色菜毛肚和雪花牛肉，看著小熊造型的紅油一點(diǎn)點(diǎn)化掉。對(duì)了，這家在“羞答答的鐵公雞”不遠(yuǎn)處的“香天下”還是北京首店。

　　未來，在1層西側(cè)會(huì)出現(xiàn)北京第一家漢堡王定制店，這家門店將有專門定制的IP形象。

　　位于2層的VEROMODA+CM也是除上海之外，在北京的首店。作為一個(gè)新的形象店，其融入了高端店品牌CoutureMade。

　　除了人氣餐廳、首店，一些本已熟悉的品牌店在凱德晶品亦都獨(dú)具匠心。比如，UR店的產(chǎn)品及陳列每?jī)芍芫蜁?huì)煥新；水果先生的新形象給人更加通透的感覺，休息區(qū)也變得更有藝術(shù)感，正適合“遛娃”時(shí)候的小憩；可在船上用餐的綠茶，一派江南感覺；馬上，菜百的新形象店也將嶄露頭角；即將開業(yè)的華爾街成人英語(yǔ)裝修全新設(shè)計(jì)，會(huì)透過櫥窗展現(xiàn)濃濃的學(xué)習(xí)氛圍……

　　不過，凱德晶品在挑選品牌上，真的是很嚴(yán)苛。

　　“面對(duì)商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，凱德晶品需要做出突顯，擁有項(xiàng)目自身的特質(zhì)。所以，我們希望品牌來到商場(chǎng)是有新的概念，做出不一樣，這也算是對(duì)品牌的一種‘要求’。”凱德晶品解釋道。

　　而品牌方愿意“配合商場(chǎng)的需求”，主因是看到這兩年不斷進(jìn)階的凱德晶品，客流在提升，現(xiàn)有客群吻合度越來越高，加之凱德在業(yè)內(nèi)和中國(guó)市場(chǎng)的影響力。

　　零售、兒童、餐飲、服務(wù)及街區(qū)劃分有術(shù)

　　運(yùn)營(yíng)思路的進(jìn)階往往是牽一發(fā)而動(dòng)全身，在把年齡段鎖定后，會(huì)很清楚需要什么樣的品牌，進(jìn)而品牌在變，各樓層定位也在調(diào)。

　　凱德晶品1層以零售為主，主力品牌包括A|X、Juicy Couture、Club Monaco、 Manila Grace、GANT、Tommy等；2層的服裝服飾要么是集合店，要么是以女性為主，去掉過多的潮流運(yùn)動(dòng)類；3層主打兒童，從兒童零售、教育到娛樂；4-5層主要是餐飲及服務(wù)業(yè)態(tài)，包括美容、美甲、美發(fā)、微整、健身等。

　　經(jīng)過102天統(tǒng)一裝修的打磨，B1層的街區(qū)名叫“51號(hào)院”。以富有肌理的紅磚與灰色肌理漆為基底，搭配現(xiàn)代感十足的木紋地磚及原色彩鋼板，對(duì)比強(qiáng)烈的反差帶來視覺沖擊，獨(dú)特的時(shí)尚感油然而生，同時(shí)也展露出凱德晶品“溫情”一面，讓那些本想從地鐵站匆匆而過的人流駐足。

　　51號(hào)院可引申為“無(wú)一（51）焦煩憂，好愿（號(hào)院）得以償”，Slogan則以“無(wú)一是你，無(wú)一不是你”為立意，即“滿足顧客的一切所思所想”，為顧客營(yíng)造幸福氛圍。而讓步子慢下來的“51號(hào)院”不僅有零售，也有唱吧機(jī)、娃娃機(jī)這類體驗(yàn)，還有美甲等服務(wù)，并把這股“溫情”蔓延到了LG層。

　　從B1層乘坐扶梯至LG層，宛若仍在51號(hào)院，而當(dāng)一個(gè)個(gè)快餐小吃店映入眼簾時(shí)，你會(huì)意識(shí)到“已經(jīng)到達(dá)LG層”。這些快餐小吃采用檔鋪形式，餃子、面館、牛肉粉等可吃的選擇很多，帶動(dòng)整個(gè)樓層的人氣值。每到中午，排隊(duì)是常態(tài)。

　　從豐富度上考慮，教育與餐飲類似，面積不是問題，店鋪數(shù)量多少才是。給足品牌選擇，形成業(yè)態(tài)“氣候”，便可待消費(fèi)者“慕名而來”。所以，在凱德晶品能夠看到華爾街英語(yǔ)、EF英孚教育等成人教育。另外，由于目前鎖定的目標(biāo)客群30多歲的80后多有了家庭，他們對(duì)孩子教育的需求強(qiáng)勁，愿意投入，還會(huì)有到場(chǎng)后的連帶消費(fèi)。因此，凱德晶品加碼兒童教育的引入，比如量子世界科學(xué)館、哈魯托跆拳道、楊梅紅等。

　　整體來看，對(duì)比去年同期，凱德晶品上調(diào)了教育及服務(wù)占比，服飾業(yè)態(tài)比例相對(duì)減少。

　　“煥新”之三：粉絲沉淀成了會(huì)員

　　把粉絲沉淀為會(huì)員是凱德晶品的拿手好戲。在凱德晶品的上萬(wàn)會(huì)員中，現(xiàn)有積分達(dá)5000以上、一年至少消費(fèi)10次才有機(jī)會(huì)成為超級(jí)會(huì)員。

　　活動(dòng)是商場(chǎng)維系會(huì)員，強(qiáng)化消費(fèi)黏性的必備技能。凱德晶品更強(qiáng)調(diào)：避免類似表演、走秀這樣的“自?shī)首詷?rdquo;，活動(dòng)要以會(huì)員為中軸線，而且針對(duì)會(huì)員打造的互動(dòng)活動(dòng)，也要DIY。

　　聯(lián)手租戶，結(jié)合業(yè)態(tài)調(diào)整成果，打造社群活動(dòng)；或以積分、消費(fèi)金額和會(huì)員資格為標(biāo)準(zhǔn)定向邀約。

　　前段時(shí)間，一場(chǎng)百人瑜伽教學(xué)讓凱德晶品的中庭比肩接踵。這是商場(chǎng)聯(lián)合租戶卡莫瑜伽組織的百人瑜伽活動(dòng)，特意從印度請(qǐng)來了瑜伽教練。在這群瑜伽愛好者以及他們引發(fā)的高關(guān)注度的助燃下，品牌當(dāng)月銷售同比提升142%。

　　由于近兩年，凱德晶品增加了不少兒童業(yè)態(tài)，于是，以家庭為單位的DIY親子活動(dòng)經(jīng)常報(bào)滿。

　　針對(duì)超級(jí)會(huì)員，凱德晶品特別策劃了高端體驗(yàn)活動(dòng)，內(nèi)容涵蓋陶藝、品酒、紡織、編繩、插花，甚至是野外求生。這類專屬活動(dòng)尤其受到那些好玩，愛跑步、騎行、爬山等運(yùn)動(dòng)，希望多結(jié)識(shí)朋友的超級(jí)會(huì)員們青睞，很多人每周都參加，消減會(huì)員積分毫不猶豫，因而下一階段還將為他們量身定制課程表。

　　為了更好地服務(wù)顧客，凱德晶品于近年重新裝修了商場(chǎng)會(huì)員中心。

　　新的會(huì)員中心位于1層正南，裝修風(fēng)格溫馨大氣，以魚缸、玩偶裝點(diǎn)，并且服務(wù)人員始終在工作中保持微笑。

　　除常規(guī)的顧客服務(wù)（包括失物招領(lǐng)、協(xié)助顧客注冊(cè)會(huì)員、為顧客解答疑難等全方位的服務(wù)）以外，經(jīng)常會(huì)有顧客帶著孩子到會(huì)員中心休息、放松。這都?xì)w功于凱德晶品為顧客營(yíng)造出了“被尊崇”的休息空間。

　　近兩年來，凱德晶品以終為始，從消費(fèi)者習(xí)慣和市場(chǎng)變化著手，進(jìn)行積極的品牌升級(jí)和調(diào)整，滿足更多注重品質(zhì)、追求精致生活的白領(lǐng)女性和家庭客群需求。

　　而地處西長(zhǎng)安街沿線、公主墳商圈西側(cè)的凱德晶品，整體裝修是以明亮簡(jiǎn)約為主，且區(qū)別于附近的百貨型商業(yè)模式，為顧客營(yíng)造了時(shí)尚的購(gòu)物中心氛圍。

　　凱德晶品開業(yè)7年以來，除了適應(yīng)西長(zhǎng)安街的京味兒特色以外，更綻放出經(jīng)典與時(shí)尚的碰撞之美。不僅是B1層新建立的時(shí)尚街區(qū)51號(hào)院，從LG層至5層一切的鋪陳都將顧客放在第一位，溫暖的燈光、流行的背景音樂，白色的墻壁，甚至是每一家店鋪的裝潢，都符合凱德晶品“現(xiàn)代、時(shí)尚”的裝飾元素，為顧客營(yíng)造多層次的購(gòu)物空間。

　　小至商場(chǎng)，大至商圈，商業(yè)氛圍是否鮮明、足夠濃郁，將影響商業(yè)引力能否強(qiáng)力、持久的釋放。

　　公主墳商圈即將改造升級(jí)。

　　今年由北京市商務(wù)局制定的《北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)商圈改造提升行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021）》中提及，將用3年時(shí)間重點(diǎn)對(duì)全市商圈提檔升級(jí)。公主墳商業(yè)圈位列其中。

　　與此同時(shí)，凱德晶品還將繼續(xù)按現(xiàn)有定位，進(jìn)行“嚴(yán)苛”的品牌調(diào)整，持續(xù)開展音樂節(jié)、時(shí)裝周、明星到場(chǎng)等年輕、時(shí)尚的大型品牌拓展活動(dòng)等。

　　首店入駐、新形象店引進(jìn)，全業(yè)態(tài)營(yíng)造，外立面等外部環(huán)境優(yōu)化……我們有理由相信公主墳商圈未來可期，而作為其中的重要一子凱德晶品也將如此——快速自我進(jìn)化，發(fā)揮更大的虹吸效力。

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