先看市場(chǎng)環(huán)境，過往數(shù)年，“鄭堵”、二七商圈交通常年修路的現(xiàn)狀，至今還在上演。地鐵1號(hào)線的開通、3號(hào)線的規(guī)劃，都為二七商圈帶來長(zhǎng)效穩(wěn)定客流。但現(xiàn)實(shí)問題是，中高端消費(fèi)者偏重開車出行，這與二七商圈窘迫的擁堵狀況和緊俏的停車位資源相矛盾。
另外，鄭州市常住人口雖然在今年突破千萬，但城市人口的增多，同時(shí)拉大了城市框架，拔地而起的區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目接連問鼎鄭州商業(yè)體量入市記錄。這意味著，二七商圈的外圍對(duì)手在不斷增多。反觀二七商圈，除2018年開業(yè)的大衛(wèi)城外，鮮有其他選手入場(chǎng)。
再看競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，以華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城為代表的超大型購物中心，進(jìn)一步激化了二七商圈競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。
時(shí)過境遷，如今的二七商圈百貨業(yè)態(tài)逐漸被邊緣化。這是因?yàn)椋啾葒?guó)外百貨業(yè)，國(guó)內(nèi)百貨店運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在近20年中被迅速催熟，但對(duì)商品、品牌、客群維護(hù)及團(tuán)隊(duì)的管理等方面的認(rèn)知還不夠?qū)I(yè)。早年間，百貨店多憑借門店地理優(yōu)勢(shì)以及消費(fèi)者信息不對(duì)稱，靠“二房東”模式來收租。
事實(shí)上，二七商圈內(nèi)不止一位親歷者向記者闡述：百貨店敗在商業(yè)模式根基不穩(wěn)、專業(yè)技術(shù)落后、人才流失等方面。同時(shí)，面對(duì)近5年國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)由剛需購物切換為休閑娛樂的趨勢(shì)，其失敗的主要原因更在于對(duì)既往“成功模式”的盲目堅(jiān)持。
“百貨店一樓做奢侈品、化妝品，二樓做少女，三樓做男裝……這些總部確定的門店布局結(jié)構(gòu)，我也改不動(dòng)，就算調(diào)整，也不能出框。否則，項(xiàng)目上報(bào)審查便會(huì)通不過。”某國(guó)內(nèi)知名商企河南區(qū)離職高管多年后吐露心聲。
“該來的遲早會(huì)來” 二七商圈自愈進(jìn)行時(shí)
區(qū)域商圈的增多、百貨店業(yè)態(tài)的陷落，會(huì)讓二七商圈這一“中原商貿(mào)”扛旗者邊緣化嗎？
令人意外的是，商業(yè)領(lǐng)域各業(yè)態(tài)、各鏈條環(huán)節(jié)的受訪者均表示否定�；蛉缫晃簧探玳L(zhǎng)者所言，“經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代末的亞細(xì)亞大崩塌，二七商圈還有什么不能經(jīng)歷的？”
在那個(gè)年代，二七商圈區(qū)域的國(guó)資競(jìng)爭(zhēng)主體各不相讓，無法找到錯(cuò)位或調(diào)和的方案。于是，受困于自身體制因素和商業(yè)模式，不得不向民營(yíng)商業(yè)資本交出了“領(lǐng)跑棒”。
20年后的今天，民營(yíng)資本早已是零售業(yè)的絕對(duì)主力。但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的沖擊下，舊有百貨業(yè)態(tài)模式持續(xù)老化。
不破不立，在百貨店坍塌的同時(shí)，新的力量正在二七商圈崛起。
新田360廣場(chǎng)太康路店仍在為明年的開業(yè)做籌備。今年春節(jié)前，國(guó)貿(mào)360高管在接受大河報(bào)·大河財(cái)立方采訪時(shí)曾透露，該購物中心的客群定位為20歲至35歲女性，近似于日本丸井百貨MARUIOIOI。
以此定位，完成門店設(shè)計(jì)風(fēng)格、樓層業(yè)種布局、商品內(nèi)容與服務(wù)將實(shí)現(xiàn)重度垂直，由此在華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城的夾縫中獲得自己獨(dú)立的生存空間。
而在西太康路上，前身為百盛匯龍城店的igo大樂城正在進(jìn)行系統(tǒng)化改造。有消息稱，其投資方吸納了部分丹尼斯管理層加入，希冀能打造一個(gè)聚焦95后的時(shí)尚年輕群體、經(jīng)營(yíng)體量近10萬平方米的全新社交商業(yè)綜合體，包括潮牌、快時(shí)尚、健身房、電影院、拳擊館、城市蹦床等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。
此外，去年4月，華潤(rùn)萬象城東側(cè)空地“落靴”。該地塊即為傳言已久的萬象城二期建設(shè)用地，據(jù)悉，該項(xiàng)目規(guī)劃面積約60畝，建筑限高260米。
另值得關(guān)注的是，去年5月，二七商圈地下綜合管廊已經(jīng)開工在建。該項(xiàng)目位于二七路金水河至人民路段、太康路銘功路至人民路段地下，工程全長(zhǎng)約為2.1公里。項(xiàng)目建成后，將形成十字形的地下商業(yè)街，并與地鐵1號(hào)線、3號(hào)線部分站點(diǎn)聯(lián)通，將為二七廣場(chǎng)、大衛(wèi)城、金博大、人民公園等地輸送大量客流。
“二七商圈或會(huì)遇到市場(chǎng)變革的陣痛。但在消費(fèi)市場(chǎng)、商業(yè)投資者、品牌商心里，它仍是河南不可替代的商業(yè)高地。”丹尼斯集團(tuán)百貨事業(yè)處總經(jīng)理薄濤給出的理由是，當(dāng)前，二七商圈的業(yè)態(tài)豐富度、客群覆蓋能力及品牌豐富度，是河南省內(nèi)其他任何商圈都無法企及的。而且，當(dāng)前中部省份經(jīng)濟(jì)活躍，品牌商對(duì)河南的投資熱情持續(xù)。
而CBRE世邦魏理仕顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事張桐認(rèn)為：“受制于土地資源的稀缺和限制，未來的二七商圈會(huì)有一定規(guī)模的存量升級(jí)改造可能，也有出現(xiàn)商改辦的可能性。
而二七地下綜合管廊在改造完成后，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步提升商圈內(nèi)客流到達(dá)的便利性及相互間的滲透率。地面的改造，也將使商圈內(nèi)市政環(huán)境及道路環(huán)境變得更加干凈、整潔、美觀。”
二七商圈在變，二七商圈會(huì)變，二七商圈將變，值得我們拭目以待。
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