近日，貴友大廈宣布將商場(chǎng)部分空間改為優(yōu)客工場(chǎng)、上海悅薈廣場(chǎng)攜手米域打造聯(lián)合辦公空間等消息甚囂塵上，引入聯(lián)合辦公成為購(gòu)物中心與百貨布局調(diào)整新熱潮，聯(lián)合辦公又以高調(diào)、多樣的姿態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)掀起浪花。
新市場(chǎng)擁有不斷創(chuàng)新的變化。聯(lián)合辦公又被招商人員歸類為商場(chǎng)新業(yè)態(tài)，頗有成為商場(chǎng)新標(biāo)配之勢(shì)。
借勢(shì)東風(fēng) 應(yīng)運(yùn)而生
2008年金融危機(jī)使靈活、高效、吸納就業(yè)的中小微型企業(yè)得到各國(guó)政府大力扶持，同時(shí)由于中小微企業(yè)難以承擔(dān)高昂的辦公場(chǎng)地費(fèi)用，靈活的聯(lián)合辦公模式應(yīng)運(yùn)而生。借助2010年共享經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，聯(lián)合辦公迅速發(fā)展。
購(gòu)物中心+聯(lián)合辦公模式就最早出現(xiàn)在美國(guó)舊金山，在當(dāng)?shù)刈畲蟮馁?gòu)物中心之一Westfield Mall開(kāi)設(shè)了首個(gè)Bespoke辦公空間;2015年中國(guó)“雙創(chuàng)”政策上升至戰(zhàn)略高度，國(guó)內(nèi)為創(chuàng)業(yè)人群服務(wù)的眾創(chuàng)空間批量誕生，成了國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公的脫胎雛形。
我國(guó)引入聯(lián)合辦公最初實(shí)施的策略是將整棟或部分辦公樓租賃給聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，按照聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商或需要量身定制辦公設(shè)施的企業(yè)租戶的特定需求建造辦公樓，將現(xiàn)有的辦公樓改造成為聯(lián)合辦公空間，或買(mǎi)進(jìn)酒店和廠房資產(chǎn)改造成為靈活的辦公空間。
受“雙創(chuàng)”政策與大環(huán)境影響，2016年至2017年，聯(lián)合辦公在中國(guó)呈井噴之勢(shì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)看到聯(lián)合辦公的前景，著手布局，商場(chǎng)與聯(lián)合辦公品牌的“聯(lián)姻”就此展開(kāi)，時(shí)至今日，“商辦混合”已然將成熱點(diǎn)趨勢(shì)。
聯(lián)合辦公品牌TOP20
各取所需or互利共贏
對(duì)于商場(chǎng)而言，聯(lián)合辦公空間較傳統(tǒng)零售店鋪更為穩(wěn)定。一方面，受電商沖擊，當(dāng)前線下實(shí)體商業(yè)經(jīng)濟(jì)均不太樂(lè)觀;另一方面，與聯(lián)合辦公入駐的高層空間重疊的電影院、KTV、大型餐飲等業(yè)態(tài)，客流呈潮汐性、坪效較低。
正如聯(lián)合辦公品牌米域創(chuàng)始人馮印陶所說(shuō)，聯(lián)合辦公可以彌補(bǔ)低效流量問(wèn)題，具有天然的商業(yè)屬性與辦公屬性。
在購(gòu)物中心一側(cè)，聯(lián)合辦公空間能夠有效利用空間資源，豐富商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)布局，助力購(gòu)物中心在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
對(duì)于貴友大廈之類的存量百貨而言，“商辦兩用”新模式可化解其體量小、轉(zhuǎn)型難與商圈位置不匹配、經(jīng)營(yíng)成本高等尷尬處境，將部分閑置店鋪或坪效不高的部分區(qū)域改造為辦公區(qū)出租，能夠減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。
總結(jié)來(lái)看，引入聯(lián)合辦公空間的商場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)
體量較大，區(qū)域閑置率高，或容積率高，樓層過(guò)高導(dǎo)致難以向上引流，引入聯(lián)合辦公空間可以有效消化閑置區(qū)域；
項(xiàng)目存在地區(qū)發(fā)展不成熟或處于供應(yīng)過(guò)剩區(qū)域，或商業(yè)項(xiàng)目定位落后于商圈環(huán)境，致使招商運(yùn)營(yíng)處于劣勢(shì)，引入聯(lián)合辦公空間豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，既可保證項(xiàng)目不被閑置，還能為商業(yè)積累人氣；
對(duì)于聯(lián)合辦公而言，入駐購(gòu)物中心也有著天時(shí)地利人和的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
在發(fā)展迅猛、競(jìng)爭(zhēng)激烈的聯(lián)合辦公行業(yè)，各品牌都在尋求多元發(fā)展，聚多元業(yè)態(tài)為一體的購(gòu)物中心和百貨為其模式創(chuàng)新提供了可能性。
其次，與寫(xiě)字樓相比，商場(chǎng)的樓層面積更大空間開(kāi)闊，更適合聯(lián)合辦公青睞的開(kāi)放式空間設(shè)計(jì)；商場(chǎng)一般交通便利，聯(lián)合辦公入駐商場(chǎng)，可以享受商場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、公共空間、廣告資源，吸引更多潛在客戶，擴(kuò)大品牌影響力。
急轉(zhuǎn)直下or漸入佳境
2019年商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，存量商業(yè)改造難題仍舊亟待解決，實(shí)體商業(yè)“求娶”聯(lián)合辦公解決燃眉之急的迫切程度不降反增。而此時(shí)聯(lián)合辦公行業(yè)經(jīng)過(guò)近三年的快速發(fā)展，從爆發(fā)進(jìn)入了冷靜期，發(fā)展速度顯著變緩。
受金融調(diào)控以及貿(mào)易戰(zhàn)的影響，金融企業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)擴(kuò)張辦公空間的需求大大降低，聯(lián)合辦公與傳統(tǒng)辦公面臨較大的承租壓力。
2018年底，氪空間傳出關(guān)店、裁員消息；今年1月初，因長(zhǎng)期難以盈利，金地集團(tuán)旗下聯(lián)合辦公品牌ibase退出聯(lián)合辦公行業(yè)；5月底，聚夢(mèng)空間進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
聯(lián)合辦公行業(yè)一度被行業(yè)人士唱衰，實(shí)體商場(chǎng)為何仍舊相繼加碼？
對(duì)此，行業(yè)專業(yè)人士稱，行業(yè)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是加速行業(yè)洗牌的過(guò)程，2017年下半年開(kāi)始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開(kāi)始出現(xiàn)一系列的收購(gòu)、并購(gòu)動(dòng)作，這是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。
對(duì)此，第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部董事林碩表示，此過(guò)程推動(dòng)著傳統(tǒng)品牌去創(chuàng)新升級(jí)，增強(qiáng)品牌的差異化、服務(wù)的多元化、運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化，通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)生存下來(lái)的品牌將帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)邁向更成熟的階段。
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