經(jīng)過近半年的醞釀，今天凱德與印力同時(shí)對外宣布達(dá)成一筆大買賣。
印力商用置業(yè)有限公司聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司、Triwater Asset Management Holdings Limited，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團(tuán)全資子公司凱德商用達(dá)成協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易對價(jià)為83.65億人民幣。
很顯然，這不是一次強(qiáng)買強(qiáng)賣、被迫出讓或具有戲劇性的資產(chǎn)交易行為，完全是兩大商業(yè)地產(chǎn)巨頭深思熟慮之后的理性評估。
畢竟，凱德和印力算得上國內(nèi)市場中商業(yè)地產(chǎn)玩家里少有的骨子里就帶著資本視角的企業(yè)。以致于如今購物中心資管行業(yè)挖人，最先考慮的是凱德，而后必是印力。
盡管在朋友圈里對此評判不一，但《商業(yè)與地產(chǎn)》認(rèn)為：
如果交易通過監(jiān)管部門的審批，這可能會(huì)成為中國購物中心發(fā)展史具有劃時(shí)代性的事件，拉開了中國整個(gè)購物中心行業(yè)資產(chǎn)管理效率升級的大幕，從此商業(yè)地產(chǎn)的頭部力量將進(jìn)入更加精益化和專業(yè)化的錯(cuò)位競合的“賽道時(shí)代”。
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產(chǎn)品線賽道
很顯然，購物中心的爆發(fā)增長，使得這個(gè)收益率本就不高的行業(yè)，正面臨進(jìn)一步下滑的危機(jī)，而這也正加速整個(gè)行業(yè)的洗牌。
過去20年商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地中，依托不同項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，在配合拿地或綜合開發(fā)的思路下，商業(yè)開發(fā)商衍生出商業(yè)地產(chǎn)多產(chǎn)品線、多區(qū)域發(fā)展的格局，這無疑對如今商業(yè)地產(chǎn)的遍地開花和城市商業(yè)配套的繁榮起到關(guān)鍵作用。
然而，在資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)代，多產(chǎn)品線策略開始被反思。
資產(chǎn)管理時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)投資將以投資回報(bào)率為核心，提升經(jīng)營業(yè)績和降低管理成本將是所有管理的核心目標(biāo)。
然而，多產(chǎn)品線、跨地區(qū)管理等都在一定程度上會(huì)加大總部管理的成本和資源調(diào)動(dòng)的難度，不利于精益化管理的實(shí)現(xiàn)，專業(yè)聚焦將成為商業(yè)地產(chǎn)整合的基本趨勢。
任何的成交，一定建立在交易雙方對未來的多空對立上。
顯然，凱德和印力就是站在各自未來10年發(fā)展的大勢上，站在自身商業(yè)戰(zhàn)略聚焦的專業(yè)化判斷基礎(chǔ)上，一個(gè)賣出，一個(gè)買入，用資本的語言達(dá)成的成交。
賣完了這一批資產(chǎn)，凱德的戰(zhàn)略就顯得更加清晰了：聚焦一二線，做更大的精品項(xiàng)目。
而印力則在社區(qū)型購物中心和社區(qū)商業(yè)的征途上一騎絕塵。
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城市賽道
這些購物中心分布在19個(gè)城市，其中14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。項(xiàng)目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內(nèi)）。面積不大而且分布過于分散，對綜合管理成本也是一種壓力。
另一方面，作為平均持有10年的項(xiàng)目，亟待提升改造，對于在非核心城市進(jìn)行收縮的凱德而言，印力無疑是最佳的接盤者。
此時(shí)的印力已變身為中國滲透城市最多的地產(chǎn)商萬科的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，平臺(tái)價(jià)值亟待釋放，這19個(gè)項(xiàng)目恰在其管理半徑覆蓋范圍內(nèi)。
印力已經(jīng)成立六大城市商業(yè)公司，覆蓋以廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安為核心區(qū)域的城市群，自身的商業(yè)資源、業(yè)務(wù)平臺(tái)和開發(fā)管理能力得到進(jìn)一步提升。
而對于凱德而言，強(qiáng)化其城市”綜合體戰(zhàn)略“和”核心城市群戰(zhàn)略“是堅(jiān)定不移的戰(zhàn)略方向。
聚焦和回歸核心城市，重塑在一二線城市的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力和競爭優(yōu)勢，這是多年前的既定目標(biāo)，這背后的邏輯是資產(chǎn)的安全性、市場成熟度以及集團(tuán)整體資源的協(xié)同性。
2017年，凱德在華新開業(yè)六大綜合體，均位于五大核心城市群的核心城市，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德·西城、上海的凱德·星貿(mào)和蘇州中心，平均零售面積達(dá)13萬平方米以上，是凱德新開綜合體最多的一年。今明兩年還將迎來上海的凱德晶萃廣場和重慶來福士的亮相。
此次出售完成后，凱德在中國擁有、管理49家購物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內(nèi)。
六大綜合體的開業(yè)和收購樂峰廣場將提升凱德在華購物中心今年的凈物業(yè)收入，抵消此次出售帶來的影響。這表明優(yōu)化資產(chǎn)組合、聚焦核心城市將提升集團(tuán)整體的盈利能力。
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