未來(lái)：商業(yè)紅海如何突圍？
近年來(lái)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速雙雙放緩的大背景下，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的聲音此起彼伏，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，過(guò)剩的商業(yè)體量?jī)叭皇沟卯?dāng)初機(jī)遇無(wú)限的藍(lán)海變成壓力重重的紅海。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已建成的購(gòu)物中心已達(dá)8300萬(wàn)平方米，但數(shù)量依舊在不斷增加。在其統(tǒng)計(jì)的包括北上廣深、成都、西安、廈門等20座城市中，自2011年至2017年，這些城市的購(gòu)物者中心面積持續(xù)擴(kuò)大。
新興的購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)，助推數(shù)據(jù)的不斷上升，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心將超過(guò)900家，而以華潤(rùn)、凱德為首的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)先鋒上仍在不斷擴(kuò)張，龍湖、新城、大悅城一大批后來(lái)者同樣在馬不停蹄布局。
盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，不過(guò)，在丁力業(yè)看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)依然非常多，“不管外界如何解讀行業(yè)前景，我認(rèn)為只要用心去做，這個(gè)行業(yè)還是會(huì)發(fā)展的更好”。
如何去做？從資本端的角度出發(fā)，丁力業(yè)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)給資本市場(chǎng)的價(jià)值是基于真實(shí)的現(xiàn)金流，不是基于資產(chǎn)的評(píng)估。因此，創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值，才是這場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)角逐賽的突圍關(guān)鍵。
“如果把真實(shí)的價(jià)值創(chuàng)造出來(lái)，做商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)環(huán)節(jié)一定是少不了的。”丁力業(yè)介紹，印力通過(guò)全價(jià)值鏈管理創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值為資本增值，而非簡(jiǎn)單的進(jìn)行資本運(yùn)作，具體操作分為項(xiàng)目拓展、開(kāi)發(fā)管理、運(yùn)營(yíng)管理、資本管理四大方面，全部基于公司內(nèi)部完成，“也就是說(shuō)印力內(nèi)部有一個(gè)非常強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)。”
曾有相關(guān)人士透露，印力內(nèi)部建立了一套國(guó)際化的投資邏輯，在項(xiàng)目投資前期，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)始介入，跟蹤商業(yè)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等因素，通過(guò)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)提升，使項(xiàng)目滿足國(guó)際資本的要求。過(guò)去幾年，印力旗下商場(chǎng)出租率高達(dá)98%，利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為34%。在丁力業(yè)的最新冀望中，印力的盈利與投資回報(bào)率要做到比行業(yè)平均水平高20%~30%。
除了內(nèi)部的全產(chǎn)業(yè)鏈管理外，有著十多年商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的印力更為明白資本對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性，10月20日，印力以深圳深國(guó)投廣場(chǎng)為標(biāo)的物，發(fā)起設(shè)立第一單CMBS，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模37.9億元。
丁力業(yè)介紹道，目前印力旗下有非常多的項(xiàng)目適合做證券資產(chǎn)化，計(jì)劃明年會(huì)推出更多的資產(chǎn)證券類產(chǎn)品，未來(lái)，印力將會(huì)采取基金化的模式打開(kāi)資本的天花板，實(shí)現(xiàn)數(shù)一數(shù)二的目標(biāo)。
此外，隨著存量時(shí)代的到來(lái)，并購(gòu)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商擴(kuò)大規(guī)模的主要方式，在丁力業(yè)看來(lái)，并購(gòu)能否成功，主要是基于并購(gòu)資產(chǎn)的提升計(jì)劃和實(shí)施執(zhí)行。
他以近期新開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)印象城為例闡述印力對(duì)資產(chǎn)提升的成果：通過(guò)一年多的升級(jí)改造，引入大量品牌以及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，沈陽(yáng)印象城以出租面積減少38%的代價(jià)，使得總租金水平提升74%，日均銷售上升63%，日均客流上升129%，銷售坪效上升162%
“印力的并購(gòu)邏輯就是獲得項(xiàng)目之后，能不能把它效益進(jìn)一步提升，我們最主要的不是做金融，也不能由產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，而是扎扎實(shí)實(shí)地把業(yè)務(wù)一點(diǎn)一點(diǎn)做好，使它創(chuàng)造新的價(jià)值。”丁力業(yè)說(shuō)。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
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