資產(chǎn)證券化正在中國迎來加速發(fā)展時期。2017年10月20日，“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)起設(shè)立，項目發(fā)行規(guī)模人民幣37.9億元，由國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)運營商印力商用置業(yè)有限公司作為發(fā)行人，中金公司擔(dān)任計劃管理人和銷售機構(gòu)，招商銀行和上海銀行擔(dān)任財務(wù)顧問，將在深交所掛牌交易。

　　該項目是印力集團商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化第一單。本次計劃期限為12年，標(biāo)的物深圳深國投廣場總估值為60.5億元，發(fā)行資產(chǎn)支持證券總規(guī)模達(dá)37.9億元，其中優(yōu)先A級25.96億元，優(yōu)先B級10.04億元，次級1.9億元。優(yōu)先A級信用評級AA+。

　　憑借印力集團和中金公司良好的信用資質(zhì)、標(biāo)的資產(chǎn)優(yōu)越的地理位置、基礎(chǔ)資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、完善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計，項目自今年8月份推廣以來，獲得了各大金融機構(gòu)的積極認(rèn)購，參與認(rèn)購優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的投資方超過十家。

　　優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)——深圳深國投廣場

　　計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)深圳深國投廣場于2007年9月開業(yè)，是集購物中心、寫字樓為一體的大型商業(yè)綜合體。廣場位于深圳市福田區(qū)香蜜湖中心城區(qū)，公路、地鐵內(nèi)外交通便利，附近配套設(shè)施齊全，覆蓋范圍內(nèi)人口眾多，消費能力強。廣場總建筑面積約20.7萬平方米，評估值60.5億，擁有包括沃爾瑪中國總部及旗下山姆會員中國旗艦店、中影國際影城、普洛斯中國、中國平安在內(nèi)的一大批優(yōu)質(zhì)租戶。自開業(yè)以來，深國投廣場經(jīng)營業(yè)績持續(xù)攀升，出租率常年保持滿租，印力集團管理以來租金年均復(fù)合增長率超過10%。2016年，廣場年度銷售額約33億，位列深圳購物中心銷售額排行榜第二名。

　　目前，印力集團正在對深國投廣場進行改造升級，購物中心部分的改造完成后，廣場硬件設(shè)施將獲全面提升，未來業(yè)績增長潛力將進一步放大。

　　首發(fā)CMBS產(chǎn)品獲得市場高度認(rèn)可

　　中國零售業(yè)正在變革中蓬勃發(fā)展，運營良好的體驗式購物中心擁有穩(wěn)定可預(yù)見現(xiàn)金流，素來是資本市場青睞的資產(chǎn)。海外發(fā)展成熟的REITs，在國內(nèi)依舊處于摸索試探之路上，但類似的金融產(chǎn)品卻方興未艾，最亮眼的一個當(dāng)屬證券交易所推行的CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化)。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS)是指以商業(yè)地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)未來收入(如租金、商業(yè)物業(yè)管理費等)為償債來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，是企業(yè)資產(chǎn)證券化的重要組成部分。業(yè)內(nèi)人士介紹稱，相對于信用融資，CMBS以資產(chǎn)信用為基礎(chǔ)進行融資，可以充分利用不動產(chǎn)價值，實現(xiàn)較高的抵押率和較長的融資期限。本次發(fā)行CMBS產(chǎn)品是印力集團首次登陸國內(nèi)資本市場，集團雄厚的資金實力、核心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、突出的經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)驗豐富的管理團隊都是該計劃獲得市場青睞的重要原因。

　　印力集團資產(chǎn)證券化更進一步

　　印力集團專注于購物中心投資、開發(fā)和運營管理，業(yè)務(wù)貫穿商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全價值鏈，是極具國際化視野的中國商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)運營商。2016年，萬科成為印力核心股東，印力被定位為萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺，協(xié)助推進萬科實現(xiàn)“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。目前印力管理資產(chǎn)項目逾90個，遍布全國40個城市，總建筑面積超過700萬平方米。

　　“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”是印力集團作為萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺后第一個資本市場融資項目，項目借助外部資本力量，整合了公司的存量資源，將進一步促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，推動房產(chǎn)商輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型上，CMBS有廣闊的發(fā)展空間。隨著CMBS創(chuàng)新的深化，房地產(chǎn)行業(yè)也真正進入完全不同的新階段，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新將成為其存量時代生存的重要能力。

　　在此發(fā)展趨勢下，印力集團將繼續(xù)積極響應(yīng)國家“盤活企業(yè)存量資產(chǎn)、推進資產(chǎn)證券化”的精神，以創(chuàng)新化、精細(xì)化的運營管理為核心競爭力，推進優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的資產(chǎn)價值不斷提升。

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