救贖“以售養(yǎng)租”？ 王健林將“輕重并舉”
讓外界疑惑的是，為什么萬達(dá)商業(yè)要做輕資產(chǎn)？
李國宜便表示不理解，通常面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)才不得不做輕資產(chǎn)，“如果說萬達(dá)商業(yè)上市前負(fù)債率很高，選擇輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型還可以理解；但是上市后，萬達(dá)商業(yè)也算有錢了，為什么還要進(jìn)行輕資產(chǎn)，這就有點(diǎn)難以理解了”。
不過，翻閱萬達(dá)商業(yè)相關(guān)報(bào)表，或許可一窺其中因由。就在1月7日，萬達(dá)商業(yè)公布其上市之后的首份成績單。截至2014年12月31日，其合同銷售收入約1601.5億元，而租金回款額僅為110.8億元，以此計(jì)算，2014年度萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金收入占總收入不到10%。
而根據(jù)萬達(dá)商業(yè)招股書所披露，截止2014年6月底，該公司已完工投資物業(yè)組合的建筑面積高達(dá)為1470萬平方米。而對(duì)于未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)規(guī)模上，有業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)，萬達(dá)的持有物業(yè)將會(huì)在2015年超過全球最大商業(yè)物業(yè)管理公司——美國西蒙公司的2450萬平方米。
顯而易見，對(duì)萬達(dá)商業(yè)而言，盤活龐大的持有物業(yè)，提高租金收入比例將成為重中之重。對(duì)此，李國宜表示贊同，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，無論是長期持有或租賃，均要沉淀大量資金，進(jìn)行輕資產(chǎn)嘗試也可以理解；但“怎么樣實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，這是一個(gè)大問題”。
據(jù)萬達(dá)商業(yè)方面透露，此次新模式所投資項(xiàng)目中，將沒有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，“正是一種準(zhǔn)金融投資行為，對(duì)投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報(bào)外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益”。
而此前萬達(dá)商業(yè)一直為外人熟知的便是“以售養(yǎng)租”模式，即城市綜合體模式中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由萬達(dá)自己完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場。
不少分析認(rèn)為，未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租模式或?qū)⒂龅桨l(fā)展的天花板，這也是萬達(dá)商業(yè)上市首日破發(fā)時(shí)市場給予其的最大擔(dān)憂。
根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股文件，其2012年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流已大幅降至115億元，2013年進(jìn)一步降到68億元，而2014年上半年已變?yōu)樨?fù)89.5億元。
盡管一直堅(jiān)稱“沒有天花板”，王健林卻一直努力治療“以售養(yǎng)租”的后遺癥。萬達(dá)商業(yè)便指出，過去公司是重資產(chǎn)模式，現(xiàn)在將走上‘輕重并舉’的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。
在其看來，輕資產(chǎn)模式正填補(bǔ)了此前“以售養(yǎng)租”模式的短板，企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動(dòng)影響，變得更加安全。
此外，萬達(dá)商業(yè)認(rèn)為，實(shí)行輕資產(chǎn)模式，其不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)
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